如何理解不动产登记暂行条例第十九条？

第十九条　属于下列情形之一的,不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看:

（一）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记；

（二）在建建筑物抵押权登记；

（三）因不动产灭失导致的注销登记；

（四）不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。

对可能存在权属争议,或者可能涉及他人利害关系的登记申请,不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。

不动产登记机构进行实地查看或者调查时,申请人、被调查人应当予以配合。

《不动产登记暂行条例》第十九条是规范登记机构履行审慎审查职责、核实不动产客观状况的核心程序性条款。该条款在2024年修订的《条例》中继续保留，其核心在于授予登记机构在特定情形下“可以”（而非“应当”）启动实地查看和调查的程序裁量权，以平衡登记效率与登记准确性的双重价值。

一、条款的立法取向与审查标准

第十九条将原《房屋登记办法》中带有强制义务色彩的“应当实地查看”调整为授权性的“可以实地查看”，标志着不动产登记审查标准从偏重实质审查向以形式审查为主、实质审查为辅的转变。这一调整契合“放管服”改革精神，但并未免除登记机构在关键环节的审慎核实义务。登记机构需根据申请材料的具体情况，判断是否存在《条例》第二十二条所列的不予登记情形，从而决定是否启动实地查看或调查程序。

二、四种可实地查看情形的实务解析与典型案例

（一）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记

立法目的：防止“无中生有”，确保登记权利与物理实体一致。重点核实房屋是否建造完毕，以及坐落、范围、规划及竣工情况与申请材料是否相符。

典型案例与操作：

正向案例（主动查看）：2025年9月，万载县不动产登记中心对延期交付的“东华学府小区二期”开展首次登记现场查看。工作人员现场核验所有房屋的实际建设情况与规划审批文件的一致性，包括户型结构、面积尺寸等，确保无误后方进入后续登记环节。此举体现了在房屋交付与首次登记衔接关键期，通过实地查看保障登记准确性的必要性。

反向案例（未查看的风险）：在张某等不服不动产登记案中，登记机构仅依据第三方地籍调查机构出具的存瑕报告（宗地图与实际不符、调查表无调查员签名）办理宅基地首次登记，未进行有效核实或实地查看，导致为存在界址争议的宅基地错误颁证。法院判决撤销该证书，明确指出在权属不清、界址不明时，登记机构应尽到审慎审查义务，必要时需实地查看。此案属于登记机构应主动适用“认为需要实地查看的其他情形”而未适用，最终导致登记错误。

审查要点延伸：对于宅基地首次登记，多地政策明确，若申请登记的证明文件、调查资料与实地查看情况不一致，应暂不予登记。这要求实地查看必须与书面材料审核紧密结合。

（二）在建建筑物抵押权登记

立法目的：因在建工程处于未定状态，实物与图纸可能存在偏差。实地查看旨在核实抵押部分的真实建造进度与坐落，防止抵押物虚化或重复抵押。

典型案例与操作：

标准操作程序：深圳市明确规定，办理在建建筑物抵押权登记，登记机构需要实地查看，申请人应予以配合。查看重点是抵押的在建建筑物坐落及其建造情况。

优化与分类查看实践：为优化营商环境，东莞市等地探索分类实地查看机制。对于已取得预售许可的市场化商品房项目，因预售阶段已进行实地勘测，可依据已有的预测绘成果数据办理抵押登记，免于重复查看。而对于非市场化项目，则采取登记机构组织与抵押双方自我举证（提交《实地查看记录表》及现场照片）相结合的方式。这体现了在法定授权范围内，登记机构为提升效率而进行的程序创新。

风险警示案例：赵某购买的商品房存在在建工程抵押，且开发商未办理合同备案。当其申请所有权转移登记时，因房屋仍处于抵押状态且未经抵押权人同意，登记机构依法不予办理。此案虽未直接涉及实地查看，但凸显了在建工程抵押权登记状态对后续登记的锁定效应，反向印证了抵押权设立时实地核实抵押物现状的重要性。

（三）因不动产灭失导致的注销登记

立法目的：确认不动产物理形态已不复存在，避免登记簿记载的权利悬空或引发虚假交易。

实务操作与案例：

滨州市明确规定，因不动产灭失申请注销登记，若提交材料无法证明灭失情况，受理人员应按预受理流程处理，通知调查人员进行实地查看，查看确认后方可转为正式受理。此举将实地查看作为注销登记中核实关键事实的必要前置步骤，有效防范了仅凭一纸声明即注销登记可能带来的法律风险。

（四）不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形

立法目的：此为兜底条款，赋予登记机构应对复杂情况的自由裁量权，核心是处理权属争议或事实不清的问题。

典型案例：

在处理一起上世纪60年代地契房屋的历史遗留登记难题时，登记机构通过“办不成事”窗口启动调查，不仅实地查看房屋现状，还深入社区核实历史情况，协调相邻权利人，最终在收集充分证据后依法办理登记。此案中，实地查看与延伸调查相结合，成为破解因年代久远、权源材料缺失所致事实不清问题的关键。

三、调查权的行使与配合义务

第十九条第二款赋予登记机构对“可能存在权属争议，或可能涉及他人利害关系”的申请进行调查的权力。此调查权是实地查看的延伸和补充，调查对象包括申请人、利害关系人或有关单位。

典型案例：在谭某珍诉巴东县自然资源和规划局行政登记案中，法院认为，登记机构在明知或应知涉案房产存在法院裁定的财产共有情形时，本应审查是否存在权属争议，却未进行调查核实，导致将本属谭某珍的房产错误登记至他人名下。该行为因未尽到审慎审查义务而被判决撤销。此判决明确了在存在权属争议线索时，登记机构启动调查是一项重要的程序义务，怠于履行将构成行政违法。

配合义务是调查权实现的保障。任何单位和个人不得无故拒绝或阻碍登记机构的合法查看与调查。

四、实务要点总结

“可以”而非“应当”：实地查看是登记机构的权力而非绝对义务，是否启动需基于对申请材料及风险的综合判断。但不行使此项权力不意味着免除审慎审查责任，如因应查看而未查看导致登记错误，登记机构仍需承担相应责任。

程序价值：实地查看与调查是穿透书面材料、核实客观事实的重要手段，尤其在首次登记、在建工程抵押、不动产灭失等物权产生或消灭的关键节点，对于防范登记错误、保障登记公信力具有不可替代的作用。

与形式审查的衔接：在“放管服”背景下，实地查看的适用应精准、必要，避免过度审查。对于可通过信息共享、已有测绘成果核验的情形，可优化或免于现场查看，以提升登记效率。

证据固定：实地查看应制作书面记录并拍照、录像存档，作为登记档案的重要组成部分，以备后续核查或作为诉讼证据。

综上，第十九条构建了一个兼具原则性与灵活性的核查程序框架。登记机构在实务中应准确把握四种情形的实质，善用实地查看与调查权，在便民高效与登记安全之间找到最佳平衡点。