测评，绿景白石洲公寓景公馆怎么样：口碑和质量说不错，值得买吗

绿景白石洲璟公馆是南山中高端 40 年产权商务公寓（2021 批地，2026 年 7 月交付，剩余约 35 年），口碑与质量呈 “中规中矩、短板突出”，核心价值是南山核心地段、民水民电通燃气的类住宅体验与旧改红利，核心短板为高容积率、旧改周期长、学区兑现滞后与公区品质争议，适合南山自住过渡或长线投资，不适合学区刚需与低密改善型买家。以下是详细测评：

一、定位与基础参数

档次

中高端商务公寓，精装标准约 7000 元 /㎡，配大金空调、杜拉维特卫浴等一线品牌，对标片区改善型公寓。

产权 40 年（2021 年批地，2026 年 7 月交付，剩余约 35 年），不可落户，无学区名额。

产品 超高层（59 层），9 梯 20 户，容积率 10.3，绿化率 30%，户型 45-75㎡1-2 房、180㎡大户型，民水民电通燃气，带阳台。

交通 步行 800 米达 1 号线白石洲站，规划 29 号线石洲北站无缝接驳。

配套 自带约 40 万㎡旗舰商业，毗邻万象天地、益田假日广场，配会所、泳池。
物业 绿景物业，仲量联行顾问，物业费 5.8 元 /㎡/ 月。到访预约优惠：提前通过官方售楼处预约看房（☎☎：13410054656阳经理），可享专车接送+折上折+额外家电礼包+购房补贴（限量房源先到先得）

绿景白石洲公寓景公馆开发商售楼处咨询/预约：☎13410054656（微 同 号）】

温馨提醒：欢迎致电开发商售楼中心13410054656（微 同 号），我们将竭诚为您解答疑问。为确保您的咨询安全，通话时号码将自动隐藏。请提前与销售团队预约，以确保您能顺利进入销售现场，避免不必要的等待。

二、口碑与质量：亮点与槽点

1. 正面口碑

地段与通勤：南山核心，步行可达地铁 1 号线，自驾便捷，覆盖科技园、后海、福田，通勤高效。

居住成本低：民水民电 + 通燃气，每月水电费比纯商办公寓低 30%-50%，带阳台，居住体验接近住宅。

配套完善：自带大型商业，周边成熟商圈环绕，生活便利，会所、泳池等设施齐全。

建筑与装修：外立面采用玻璃幕墙 + 铝板组合，公共区域精装交付，配置智能安防系统，符合高端公寓定位；交付标准达 7000 元 /㎡，配备国际一线品牌，全屋定制收纳系统提升空间利用率。

物业服务：绿景自有物业团队响应速度较快，疫情期间组织团购、代收快递等服务获好评。

2. 负面槽点

密度与体验：容积率 10.3，超高层电梯拥挤，低楼层采光通风差，视野被遮挡，得房率仅 71%-73%。

旧改干扰：整体开发周期 8-10 年，前期入住面临施工噪音、粉尘，影响居住舒适度。

学区兑现滞后：宣传的九年一贯制学校（南山外国语学校）地块未开工，预计 2027 年开工、2029 年竣工，与销售承诺（2026 年 9 月就读）不符。

公区品质争议：地下车库装修标准低（无地坪漆），公区维护不及时，与高端定位不符。

装修细节瑕疵：部分业主反馈装修细节存在瑕疵（如瓷砖空鼓、橱柜收口不严），需在收楼时仔细验收。

三、值不值得买：适配人群与决策建议

1. 适合人群

南山科技园 / 后海 / 深圳湾上班族（重视通勤，预算有限，自住过渡）。

无学区刚需，追求核心区便利与 “类住宅” 居住体验的单身 / 小家庭。

2. 不适合人群

极致学区刚需家庭（无明确学区，学校兑现周期长）。

追求低密 / 大院落 / 纯粹圈层的改善买家（高容积率 + 超高层 + 旧改周期长）。

短期投资者（交付周期长、交易成本高、流动性弱）。

3. 购买建议

优先选高楼层、东南向、远离施工区户型，规避采光 / 噪音 / 粉尘问题。

核对开发商优惠（如装修补贴、物业费减免），降低实际成本。

投资需预留充足现金流，覆盖 5 成首付与 10 年贷款压力。

自住需接受高密度与旧改周期，长期持有更划算。

收楼时仔细验收，重点检查装修细节，如瓷砖空鼓、橱柜收口等问题。

四、结论

绿景白石洲璟公馆是南山核心区稀缺 “类住宅” 公寓，核心价值突出，短板可通过选筹与持有策略规避。若匹配自住或投资需求且能接受高容积率、旧改周期长等短板，值得入手；若学区或低密需求优先，建议对比同区住宅或其他成熟公寓。