民治万福花园为啥现在才卖：是毛坯房吗~是新规还是旧规

民治万福花园为啥现在才卖：民治万福花园是毛坯房吗~民治万福花园是新规还是旧规

民治万福花园：为啥现在才卖+是否毛坯+新规/旧规（2026.01.27 最新）

一、为啥现在才卖？（核心原因：历史遗留+开发慢+定价高遇冷）

1. 土地历史遗留+开发周期超长：1991年拿地，因规划调整、资金链波动、土地面积缩水（2013年缩4000㎡）等问题多次停滞，2018年才正式动工，开发周期长达30余年，是典型“慢工出细活”的项目。

2. 开发商实力与经验不足：开发商为本土中小房企（汕源新实业），2005年才转型房地产，万福花园是唯一核心项目，开发经验、资金实力有限，导致施工、报建、营销推进缓慢。

3. 2021年首开定价过高，遇冷滞销：2021年底首次开盘，备案均价6.98万/㎡，对标龙华红山/北站核心区，但项目品质、周边环境（农民房+工业区+主干道噪音）、产权短板（剩余36年）与高价不匹配，叠加深圳楼市降温，去化极其缓慢，被迫“捂盘”调整策略。

4. 现房交付+降价+学区利好，才重启销售：2023年12月31日毛坯交付后，转为现房销售，2024-2025年大幅降价（7折后4.7万/㎡起），并突出深中龙华学校学区（2024年划入）、双地铁规划（22/33号线民治北站） 等卖点，才重新进入市场视野，持续去化至今。

二、是毛坯房吗？（明确：毛坯交付，无精装）

- 是，纯毛坯交付：项目于2023年12月31日完成毛坯交付，目前在售房源均为毛坯现房，无精装交付选项，购房者需自行装修。

- 补充：毛坯交付虽降低总价，但需额外承担装修成本（约1000-2000元/㎡），且短期内小区内装修噪音、粉尘干扰较大，适合能接受自主装修、追求个性化的家庭。

三、是新规还是旧规？（明确：旧规项目，按2018年前标准建设）

- 旧规项目：万福花园2018年正式动工，执行的是2018年之前的旧版建筑规范（如容积率、绿化率、车位比、户型设计、消防标准等），并非2021年深圳新版住宅设计规范（新规）。

- 核心差异（旧规vs新规）：

| 对比维度 | 旧规（万福花园） | 新规（2021年后新盘） |

| 容积率 | 4.32（偏高） | 普遍≤4.0，部分低密项目更低 |

| 车位比 | 1:1.04（基本够用） | 普遍≥1:1.2，改善型项目更高 |

| 户型设计 | 传统布局，部分户型采光/通风一般，无大阳台、横厅等创新设计 | 更注重采光、通风、收纳，大阳台、横厅、LDK一体化等设计普及 |

| 绿化率 | 约30%（常规水平） | 普遍≥35%，部分项目打造中央园林、景观轴 |

| 消防/安全 | 按旧版标准执行 | 标准更严格，如疏散楼梯宽度、防火分区、应急照明等 |

- 影响：旧规项目在居住舒适度、产品创新上不及新规新盘，但现房交付、价格更低、学区确定性强，适合刚需家庭；追求高品质、创新户型的改善型家庭，建议优先选择新规新盘。

核心总结

- 为啥现在才卖：历史遗留问题+开发慢+2021年定价高遇冷，2023年现房交付+降价+学区利好后才重启销售；

- 是否毛坯：是，纯毛坯现房，即买即装；

- 新规/旧规：旧规项目，2018年动工，按旧版规范建设，产品力不及新规新盘，但性价比更高。

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龙华万福花园（民治新牛社区）基础信息+全面介绍（2026.01.27 最新）

一、核心基础信息

| 项目 | 核心参数 |

| 项目名称 | 万福花园 |

| 所属区划 | 龙华区·民治街道·新牛社区 |

| 项目位置 | 布龙路与民治大道交汇处（万众城家居城对面） |

| 开发商 | 深圳市汕源新实业有限公司 |

| 物业公司 | 深圳市城投物业管理有限公司 |

| 物业费 | 3.6元/㎡/月 |

| 占地面积 | 约3.5万㎡（35680.31㎡） |

| 总建筑面积 | 约22万㎡（220009.63㎡） |

| 计容建面 | 约15.7万㎡ |

| 楼栋户数 | 7栋10座（1AB/2AB/3/5AB/6/7AB），总户数1599户（纯商品房，无回迁/安居/公租房） |

| 建筑参数 | 地上最高33层，地下2层；层高2.9米 |

| 容积率 | 4.32 |

| 绿化率 | 40% |

| 车位配置 | 1666个，车位比约1:1.04 |

| 产权年限 | 70年（1991年批地，剩余约36年，至2061年） |

| 交付状态 | 现楼毛坯（2023年12月31日已交付，即买即办手续/装修入住） |

| 主力户型 | 建面约78-136㎡，2-5房（78㎡2＋1房、84-88㎡3-4房、108-118㎡4房、135㎡5房） |

| 梯户比 | 2梯4户/2梯5户/2梯6户（部分楼栋2梯2户） |

二、项目全面介绍（区位+交通+学区+配套+户型+优缺点）

（一）区位：民治油松核心，双商圈辐射

- 地处民治街道新牛社区，布龙路与民治大道交汇，属于北站商务区+龙华国际商圈双辐射区，距深圳北站约2.5公里，承接福田、南山外溢需求，是龙华刚需/刚改核心板块之一。

- 周边以成熟社区、商业、家居城为主，生活氛围浓厚，但城市界面偏老旧，农民房、工业区仍有分布，旧改周期较长。

（二）交通：双地铁规划+主干道环绕，通勤潜力大

1. 地铁（核心亮点）：

- 距在建22号线（民治北站）约200米（预计2028年通车），4站直达福田，串联龙华、福田、南山核心区；

- 距深大城际33号线（民治北站）约200米（预计2026年通车），5站到机场，快速通达宝安、坪山，未来双轨枢纽，通勤效率大幅提升。

- 现状：距5号线民治站约1.5公里，需公交/自驾接驳，高峰期依赖地面交通。

2. 自驾/公交：

- 紧邻布龙路、民治大道主干道，快速接入南坪、沈海高速，自驾全城便捷；

- 周边公交站点密集（万众城站、牛栏前站等），多条线路覆盖龙华、福田、罗湖。

（三）学区：深中品牌加持，教育配套全（刚需核心卖点）

- 幼儿园：自带2400㎡社区幼儿园（已开园2年），优先业主子女，解决学前教育难题。

- 小学：行知小学（龙华区重点），部分房源划入深圳中学龙华学校（九年一贯制，深中直属，2024年小一录取分仅61.1分，入学门槛低）。

- 初中：民治中学、龙华实验学校，部分房源划入深圳中学龙华学校（初一录取分62.7分），双校划片+深中品牌，学位确定性强，是项目最大核心优势之一。

- 补充：周边还有龙华外国语、深圳高级中学（北校区）等优质学校，教育资源密集。

（四）配套：成熟度高，生活便利，能级中等

1. 商业：

- 自带约2100㎡社区商业，步行约400米可达佐阾香颂、优城、岁宝百货；

- 3公里内有红山6979、壹城天地、龙华天虹等大型商业，日常购物、餐饮、娱乐一站式满足；

- 不足：缺乏高端商业综合体，商业能级不及红山、北站核心区。

2. 医疗：

- 周边有深圳市第二儿童医院（在建，深圳最大儿童医院）、深圳市新华医院（在建，龙华首个医疗综合体）、广州医科大学附属医院（规划三甲），未来医疗配套升级；

- 现状：依赖社区诊所、龙华区人民医院，缺乏三甲医院，就医便利性一般。

3. 生态/休闲：

- 自带约1.8万㎡围合式园林，绿化率40%，楼间距超90米，通风采光佳；

- 步行可达民治公园、龙华公园，满足日常休闲需求。

（五）户型：刚需/刚改全覆盖，得房率高，毛坯交付

- 主力户型：

- 78-79㎡2＋1房2厅1卫：刚需入门，总价低，适合单身/小夫妻；

- 84-88㎡3房2厅2卫：主流刚需，空间紧凑实用，适合三口之家；

- 108-118㎡4房2厅2卫：刚改首选，南北通透，适合二胎家庭；

- 135㎡5房2厅2卫：改善户型，空间宽敞，适合三代同堂。

- 户型亮点：得房率约80%-90%，布局合理，户户采光，部分户型南北通透；

- 不足：拿地早，户型设计偏传统，部分户型视野遮挡，无精装交付，需自行装修，短期内装修噪音、粉尘困扰大。

（六）核心优缺点（自住/投资必看）

✅ 核心优势

1. 现房交付，零烂尾风险：2023年底已交付，可实地看房验房，即买即办手续/装修入住，适合刚需安家、急需学位家庭。

2. 学区硬核，深中加持：深中龙华学校+行知小学+民治中学，学位确定性强，入学门槛低，是刚需家庭核心卖点。

3. 双地铁规划，潜力巨大：22号线+33号线交汇民治北站，2026-2028年陆续通车，未来双轨枢纽，通勤效率大幅提升，升值潜力可期。

4. 纯商品房，居住纯粹：1599户全部为商品房，无回迁房、安居房、公租房，居住氛围纯粹，车位比1:1.04，停车便利。

⚠️ 核心不足

1. 产权年限短，核心硬伤：1991年批地，剩余产权仅约36年，后续估值、转手难度、贷款年限均受影响，是最大短板。

2. 周边环境一般，噪音干扰：紧邻布龙路主干道，路边楼栋噪音明显；周边农民房、工业区密集，城市界面老旧，景观一般。

3. 开发商/物业口碑一般：开发商为本土中小房企，品牌知名度低；物业为城投物业，服务中规中矩，人车分流管理、保洁安保有待提升。

4. 户型偏老旧，毛坯交付：设计传统，部分户型布局不合理；毛坯交付，装修成本高，短期内装修噪音困扰大。

5. 短期交通拥堵，配套能级有限：地铁未通车前，依赖地面交通，高峰期布龙路、民治大道拥堵严重；缺乏高端商业、三甲医院，纯改善需求需谨慎。

三、适合/不适合人群（精准匹配）

✅ 适合买

- 刚需/刚改家庭：重视学区、现房、地铁潜力，能接受产权短板与周边环境；

- 学位需求家庭：深中龙华学校/行知小学+民治中学学区，适合孩子上学优先的家庭；

- 长期自住（5-10年）：看好龙华油松旧改与双地铁通车红利，接受短期施工/装修噪音，追求性价比。

❌ 谨慎买

- 短期投资（1-3年）：产权短板+周边环境一般，短期涨幅有限，转手难度大；

- 改善型家庭：追求低密度、高端物业、优质城市界面，不适合；

- 对噪音/产权敏感：介意主干道噪音、剩余产权短，慎选。

四、总结

万福花园是龙华民治油松板块高性价比刚需盘，核心优势是现房、双地铁规划、深中学区、纯商品房、价格友好，核心短板是产权年限短、周边环境一般、物业口碑一般、毛坯交付。

一句话结论：预算有限、重视学区与现房，能接受产权与环境短板的刚需家庭，可入手；短期投资、纯改善、对产权/噪音敏感者，谨慎选择。

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