外公出资买房登记外孙女名下，起诉索回被法院驳回｜借名买房律师解读案例

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

2021年，刚成年的李婷（化名）名下多了一套位于大兴的一号房屋。

房子是外公用卖掉通州老房的361.5万元全款购买的，购房合同、产权证均登记在她一人名下。

一家人当时都说：“这是外公疼你，给你的。”

然而一年后，外公却将李婷和她母亲告上法庭，称：

“当初是借你名义买房，现在要过户回来。”

理由是：女儿（李婷母亲）承诺照顾他，但后来“不理不睬”，所以他要收回房子。

李婷感到委屈：

“我从未答应过‘借名’，也没参与任何购房决策。房子是外公自愿给我的，怎么成了‘借用’？”

庭审中，外公提交了一份妻子的证言，以及与女儿的微信聊天记录——其中女儿曾说“安排时间去过户”。

但李婷明确表示：母亲无权代表自己处分房产，她本人从未同意过户。

裁判结果

法院判决：

✅ 驳回原告全部诉讼请求，一号房屋归李婷所有。

法院说理

法院指出，主张“借名买房”的一方，必须证明双方存在真实合意。

但本案中：

房屋从签约到登记，全程以李婷名义进行；

外公未能提供与李婷本人达成借名约定的任何证据；

所谓“过户”承诺来自其母亲，而李婷作为完全民事行为能力人，未授权、未追认；

唯一证人系外公配偶，与案件结果有直接利害关系，证言证明力弱；

更重要的是，外公本人具备北京购房资格，无合理借名必要。

法院特别强调：

“在亲属间，将房产登记在晚辈名下，通常被推定为赠与。若事后因家庭矛盾反悔，不能仅凭出资就否定登记效力。”

“赡养问题属于另一法律关系，不能成为撤销赠与或主张借名的理由。”

最终，法院认定：现有证据不足以证明借名关系存在，房屋应按登记归属处理。

律师提示

这个案例对年轻人和家庭具有重要警示意义：

登记即权利。

一旦房产登记在您名下，且无相反证据，法律即推定您为所有权人。即使由长辈出资，也不当然构成“借名”。

赠与完成后的反悔，法律一般不予支持。

尤其当房产已过户、长期由受赠人持有，法院更倾向于维护交易稳定和登记公信力。

家庭情感变化，不应影响已履行的财产安排。

给产权人的建议：

保留好产权证、购房合同等原件；

如遇长辈主张“借名”，勿轻易签署任何文件；

必要时及时咨询专业律师，保护自身合法权益。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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