关于房价涨跌的争论可以停了，2026下半年，楼市出现四个变化

一夜之间，房地产又开始沸腾了，不信你看数据：

销售方面：深圳新房成交同比增长42%；上海日均成交面积涨了38%：北京二手房成交同比涨了18.6%；

土拍市场：深圳福田区12月第二场土拍，溢价率65%。整个12月武汉成交了7宗溢价地块，其中有4宗溢价率超过20%，最高的那一块以29%的高溢价成交。

还有行内人士都在说，“三底共振”：

①政策底：政策接连出台明确“要稳定预期”；

②情绪底：越来越多人开始进场，情绪正在修复。

③市场底：成交回暖、地价回升、开发商出手。

“这些信号是不是意味着房价要涨了？”

别急，楼市已经有四个明显变化，只要你弄明白，2026年买房这件事就不再是难题，心里就有数了。

.01

政策变了：从“刺激”转向“托底”

长期跟踪市场动态的人，应该都注意到，各地政策已经在悄然发生调整。比如海南取消了普通和非普通住宅的区分，长沙县推出“政府补1万、企业让1万”的优惠。

这些为的不是刺激快速飙升，而是精准“托底”，防止市场过热或者过冷。

还有房地产税也在逐步推进，上海率先实施分层税率制度：单价低于9.4万的税率0.4%，高于9.4万的0.6%。重庆则把免税面积从100平米提高到180平米——

这些动作，明眼人一看便知，哪是为了让大家进入投机，而是为了保障基本居住需求。

政策层面也一样，比如3月份提到的：要“更好满足住房消费需求”，通过放宽公积金、盘活闲置房等方式释放需求。

毫不夸张地说，政策现在都是有针对性、更节制。

.02

市场分化：从“闭眼买入都赚”变成“涨的涨、跌的跌”

以前只要你手上有钱买房就能赚，不管你买在哪，再破的房子都有人接手。

现在呢？闭着眼睛买入就赚钱的时代已经成为过去式，市场的分化已经越来越明显，比如：

中海地产前三季度拿地金额中，83%都集中在北京、上海、杭州、深圳；

绿城在核心城市拿地比例也超过70%。

头部大佬的策略都在“聚焦好城市、好地段”，带的20个主要城市总价千万以上的豪宅成交量同比增长25%，交易金额占比突破20%。

但是那些三四线小城呢？拿地锐减，销量也因人口持续外流形成共振。比如统计局数据，三四线城市住房空置率高达21.3%，库存至少要5年才能消化完。像山东菏泽，常住人口减少了3.2万，房价比2021年高点跌了25%。

在东北，有的地块几万块就可以买套房，鹤岗化趋势在这些小城也不再新鲜了。

.03

开发商不好过了，“强者恒强、弱者出局”

这两年开发商的日子也不都是不好过，底气十足的开发商依旧过的很不错，但反观那些资金链不足，外债规模占比太大的中小企，要么拆东补西，要么直接出局。

这也验证了当初王石的那句话，行业痛苦转型！

而转型的逻辑是啥：“增量变精、存量优化”。

所谓的“增量变精”，就是土地供应量减少，但更重质量。

上半年住宅用地成交量下降了4%，但地价上涨25%，平均溢价率11%。

深圳、杭州、上海、成都的土地竞争尤其激烈。现在开发商拿地非常谨慎，像绿城、滨江这类企业只拿核心地块。

再看看“存量优化”，说白了就是城市更新。不光是老房改造，还包括大量非住宅项目翻新。

大拆大建那一套成为过去式，实力比较强大房企们都开始转向三大方向——商业地产、物业服务和养老地产，

从此不再讲开发速度，拼的是运营能力，以后谁的运营能力强，谁就具备了核心竞争力。

.04

买房逻辑变了：聪明的投资者也在转型

以前房子一买就赚，现在呢。买房逻辑彻底颠覆，大家追求不了买入即赚，就更加关注买来住的舒不舒服，买了以后是否承担的起。

这也由不得大家不小心翼翼，你看看数据，居民负债率高达137%，月供占收入比例超过60%。

这种情况，超负荷、勉强上车，死的更快。所以理性，量力而行，生存才能长久。

所以对于买房人，别一看市场情绪就觉得“要涨了”“抄底机会来了”，先盘算一下自己的经济实力。再说了，就眼下的情况：

城镇化率接近尾声，城镇住房拥有率仅96%，去年生育率又创历史新低，还有老年人越来越多…

你觉得咱们还缺房吗？以前房比人少，涨价无可厚非，以后人比房少，拿什么推高飙升？

所以理性一点，根据自己打需求来，而且紧盯核心区，尤其是预算多的，埋没在小城市不如去到大城市核心区，毕竟这种以后升值是妥妥的。

总结，王石曾说：“活得久才是真正的赢家”。

这话用在房子里、用在你就业的地方，都没错！所以兄弟们，稳住！

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