千亿房企，又变少了

近日，统计局公布了2025年房地产的各项数据。

从数据来看，行业依然在底部徘徊。2025年的各项数据，创下近年来新低。

尤其是销售金额方面，2025年的全国住宅销售金额73335亿，接近2015年水平（72753亿）。

换言之，房地产销售水平差不多回到十年前。

行业规模收缩，直接体现在企业销售数据的整体下滑 。

去年，房企的销售额普遍下降。当然，不同企业的表现有所区别。相对整体数据而言，我们更关注的是企业间的分化，以及从中所反映出来的行业竞争态势及行业趋势。

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行业集中度进一步提升 头部房企间的竞争日益剧烈

根据克而瑞的数据，2025年TOP100房企的销售总额为36841.8亿元，相比2024年下降了8876.3亿元，同比下降19.4%。市场依然延续筑底行情。 线上获客不停歇，点击了解

如果将数据拆分来看，会发现一些明显的变化。

1、千亿级房企减少1家，top10的占比达到45%以上

2024 年全口径千亿房企共 11 家，2025 年减少至 10家。千亿房企的销售均值也有所下降，降幅为11.79%。

可以发现，和整个top100的降幅相比，头部依然呈现出较高的韧性。

与此同时，行业的集中度还在进一步上升。

明源君对比了近两年top10房企的销售额占比。2025年，top10房企的销售额在top100中占比为45.24%，同比2024年又提升了1.59%。

也就是说，市场每产生100块的成交，就有45块是由top10房企贡献的。这10家房企的销售额，快要顶上后面90家的总和。

2、头部房企差距缩小，排位竞争日趋剧烈

毫无疑问，国央企已成为市场的压舱石。

top10房企中，除滨江集团外，其余均为国央企或有国资背景的混合所有制房企。

2025年保利发展蝉联行业销冠。至此，保利发展已连续三年位列房地产行业全口径销售额第一。 线上获客不停歇，点击了解

与此同时，从近年来的数据也可以看出，头部房企间的差距其实在不断缩小。尤其是top3的竞争可以说接近胶着状态。

保利发展第一，中海地产第二，华润置地第三的排位，已经延续了两年。

不过，在2025年三者的差距进一步缩小。保利发展比第二名的中海地产多出18亿元；而中海地产比第三名的华润置地多出 176亿元。

而在2024年，保利发展的销售额比中海地产多出124亿元，中海地产与华润置地之间则是拉开了495亿元的差距。

三家头部央企之间形成了你追我赶的态势，彼此间行业地位的竞争日趋激烈。

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核心城市+高端改善产品 成为房企 业绩的 “ 压舱石 ”

当行业总量见顶、需求结构重塑，房企的“安全垫”不再是规模， 而是布局及产品力 。从头部房企的表现来看，核心城市的高端项目，对房企业绩的达成起到决定性作用。

1、区域深耕型民企，呈现出更高的韧性

和国央企相比，民企的数据表现更为疲软。

top10席位仅滨江一家入围。

top30席位中，民企由 2024 年的 9 家进一步减少到 6 家。

另外，据克而瑞数据，去年共有24家房企销售同比正增长，其中仅4家为民企，分别是嘉里建设、江山万里置业、邦泰集团和滨江集团。

其中，嘉里建设为港资房企，其余三家为内地房企，主要为区域深耕型房企。

典型如滨江。

如今的滨江，已是妥妥的房地产民企之光。

去年，滨江实现了1017亿元的销售业绩。在众多房企当中可以说非常稳，连续六年都维持在千亿规模。

全年新增货值667.8亿元，位列行业第10位，是唯一入围新增货值榜单top10的民企。布局上，依然坚持聚焦杭州，深耕浙江，辐射华东的战略。去年杭州拿地金额占比6成，浙江境内其他城市占比2成。浙江的拿地金额占到整体的8成。

小体量的江山万里置业，布局就更集中了。仅专注宁波一市，围绕核心区域进行规模化开发。通过与本土国企联合拿地降低资金压力，以打造高端项目为主。依靠长期深耕在本土形成品牌集聚效应，从而建立起护城墙。

2、抢占高端改善市场，豪宅成房企必争之地

2025 年房企的销售表现与产品布局呈现出“同频共振”的趋势。

头部房企，无论国央企还是民企战略都趋于一致：押注核心城市，发力高端改善产品。核心城市高端及改善项目所贡献的销售额，已成为头部房企业绩的“稳定器”。

比如，保利发展2025年的打法，就是将优势资源押注高确定性市场的高端产品。

数据显示，去年保利发展的销售额有约8成来自一二线城市。在这些城市，保利发展布局的高端产品，为业绩提供了重要贡献。

据中指研究院的数据，去年保利发展仅在广州一城就卖出了 550.1亿元，流量金额、权益金额、流量面积、权益面积四项指标全部位列广州第一。

几个热销的高端项目，成为保利发展在广州市场的核心粮仓。其中，玥玺湾141亿、保利天曜62亿、保利天奕58亿、珠江天悦35.9亿，四个项目贡献了将近300亿元，占全市总业绩量的约 54%。

在布局上，继续高度聚焦核心城市的核心地段。去年权益拿地金额约671亿元，重点投向上海、北京、广州、杭州等地。

其管理层曾明确表示，“只拿核心地段，只做200平方米以上的大平层，利润率不足8%则免谈”。足以见得，其投资策略之坚定。

再如中海，这几年持续加大核心城市的投资力度，去年的业绩也主要来源于核心城市的高端项目。

例如，在深圳由华润置地和中海联合打造的顶豪项目湾澐玺首开热卖，一个楼盘就贡献了130亿的销售额。在上海由中海及其他三家国央企联合开发的顶豪项目安澜上海，开盘当日也贡献了90. 8 亿的业绩。

投资方面，中海去年有6成的拿地资金放在上海北京和深圳，尤其是上海更是大手笔，单城市的权益拿地金额就达到 387.6亿元

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小结

越是风高浪急，越要死死抓住那根看得见的桅杆。

现在，选对城市做对产品，已成为房企的生命线。当然，随着头部房企布局高度一致化，巨头间的竞争也将进入贴身肉搏阶段 ，不难预见，接下来产品内卷还会越来越激烈 。

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