配售型保障房加速推进，一线城市步入保障+市场双轨时代

21世纪经济报道记者 吴抒颖

随着深圳正式发布《深圳市配售型保障性住房管理办法》（下称“办法”），四座一线城市的保障性住房体系建设基本成型落地。

《办法》将于2026年3月1日起施行，其中明确，配售型保障性住房将限定户型面积、销售价格、使用和处分权利等，实施封闭管理，面向符合条件的住房困难工薪群体配售的住房。配售型保障性住房实行现房配售。

保障性住房是深圳未来的建设重点之一。深圳“十五五”规划建议中提到，推动房地产投资向保障房和改善性商品房两侧发力，落实商品房开发、融资、销售等基础制度，加快构建房地产发展新模式。加强保障性住房建设、筹集、分配、管理，满足工薪群体和各类困难家庭基本住房需求。

结合此次《办法》发布施行，深圳保障性住房体系的一块重要拼图已经被补上。就在近期，广州也推出了今年首批配售型保障房，北京、上海在保障性配售房的管理上也有明确方法，至此，一线城市正在集体步入“保障+市场”双轨时期。随着保障性住房建设的加快，对新市民而言，“住有所居”、“住有优居”的图景也逐渐绘就。

全现房配售

深圳此次发布的《办法》，对申购对象设置了一定的门槛。

其中规定，申请购买配售型保障房需要满足深户、在深圳无自有住房（3年内未转让过或者因离婚分割过自有住房）、申请人在深缴纳社保满5年（具备深圳市人民政府规定的人才引进迁户核准条件的，在深缴纳社保满3年）等条件。

与此前深圳的人才配售房有明显不同的是，《办法》明确配售型保障房实施严格封闭管理，禁止以任何方式变更为商品住房，并实行现房配售。

《办法》提到，购房人需退出配售型保障房的，签订买卖合同满3年后可以向住房主管部门申请在信息平台进行封闭流转，面向符合条件的对象转让，市住房主管部门可以通过制定参考价格上限等方式规范转让行为。

对于定价，《办法》提到，配售型保障房项目的配售价格按照覆盖项目划拨土地成本、建安成本、适度合理利润以及相关税费等原则，适当考虑经济社会发展状况、住房供需关系、工薪群体支付能力等因素综合确定。

需要强调的是，在当发生回购的时候，《办法》明确提到需要考虑折旧的因素，具体计算方式是回购价格=原购买价格×（1-年折旧系数×建筑物已使用年限），年折旧系数取1%。

从这条规定中，可以看到深圳配售型保障房已经基本“撇除”市场因素，完全纳入保障体系。这也有助于全面为符合条件的住房困难工薪群体提供合适的住房。一位在深圳工作生活九年的工薪人士对21世纪经济报道记者表示，“如果参考周边价格在6折左右，按照现在房价已经回调的基础上计算配售型保障房会比较有优势。未来如果区位合适的前提下，配售型保障房也会是不错的选择。”

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称，深圳的住房保障体系与国家全面靠拢，即由配租和配售两部分组成，配租的部分包括公租房和保障性租赁住房，配售的部分就是配售型保障型住房，原有的安居房和人才房在存量项目建设销售完毕以后退出市场。

李宇嘉表示，这对于深圳很多新市民来讲具有极大的吸引力。2023年人才房和安居房受到热捧，主要原因就在于其价格优势。但配售房封闭流转的流通限制，二次出让的折旧规定等，不仅让其失去了金融属性，且未来交易有确定性的损耗。这使得其与商品房形成竞争关系，在市场上是否能够有效去化存在不确定性。

双轨并行

虽然外界有声音认为配售型保障房在面对商品房时可能竞争力不足，但推动房地产投资向保障房和改善性商品房发力，其实是一项长期工程。

住房城乡建设部党组书记、部长倪虹此前也表示，“十五五”期间，将牢牢抓住让人民群众安居这个基点，统筹防风险和促转型，统筹惠民生和稳增长，着力稳定房地产市场，加快构建房地产发展新模式，优化保障性住房供给，以高品质供给满足人民群众多样化住房需求。

倪虹透露，2025年，全国累计销售新建商品住宅约50亿平方米，建设筹集各类保障性住房和城中村、城市危旧房改造等安置住房1100多万套（间），惠及3000多万群众。

此外，各地的“十五五”规划中，也普遍将保障房建设作为工作重点。上海“十五五”规划建议提出，坚持租购并举，满足人民群众多样化多元化住房需求。增加保障性住房供给，加强新时代城市建设者管理者之家筹措供应。强化房屋全生命周期安全管理。加快构建房地产发展新模式，建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，推动房地产高质量发展。

从当前试点城市的销售情况来看，配售型保障房对于目标群体仍然具有相当的吸引力。参考先行者广州，广州近年来的配售型保障房销售也保持在良好的去化水平。

2025年3月，广州正式启动首批配售型保障房申购，萝岗和苑、嘉翠苑两个项目销售基准价分别为1.58万元/平方米和1.73万元/平方米，仅为周边在售商品房的六折左右。与此同时，广州同样要求全封闭交易，产权证明确标注“封闭管理”，挂牌1年后若无人购买则由机构按1%年折旧率回购。

2025年10月，萝岗和苑、嘉翠苑第二批次推售，其中，萝岗和苑项目共推出1763套配售型保障性住房，共收到4075户家庭提交申请，最终有3759户家庭通过审核；嘉翠苑项目共推出110套配售型保障性住房，共收到1845户家庭提交申请，最终有1656户家庭通过审核。

一位申购了萝岗和苑的人士告诉21世纪经济报道记者，“萝岗和苑就在地铁口，而且周边的配套非常完善。价格上，一万多的价格对比周边的商品房很有优势，而且从梯户比、户型各方面来说，萝岗和苑的配置是很不错的，有性价比。”

这就意味着，配售型保障房在建设规划得当的前提下，并不存在市场接受度低的情况。

今年，多座城市也将继续优化保障性住房供给体系，广州在近期就提到，将筹集建设保障性住房3万套(户)。根据北京2026年的供地计划，2026年，北京也将安排保障性住房用地350公顷，增加对新市民、城市运行服务保障人员等群体的保障性住房供给，更好地满足“一张床”“一间房”租赁需求。

随着保障性住房供给提速，人们多样化的住房需求逐渐得到满足，房地产市场也将有望在“市场归市场、保障归保障”的双轨运行下，持续回归平稳。