房价至少还得再跌三五年？

房价至少还得再跌三五年，不少人都这么认为，国外一些机构也持同样预测。

但近一个月，上海、北京、深圳的二手房成交突然爆量，与此同时，挂牌量大幅减少，价格跌幅也明显收窄。

二手房市场的这些关键信号都在说明，一线城市二手房市场已到关键转折点。

首先，成交量急剧放大，必然是买家和卖家两股力量合力的结果。

第一，买家力量在增强。买的人变多，一是新房市场门槛提高，劝退了不少刚需客户。以我居住的郑州为例，去年至今入市的新房，起步户型普遍140平以上，门槛直接拉高；二是二手房价格持续下跌，性价比凸显，同样预算买二手房，虽房龄偏长，但核心位置、配套成熟、价格便宜，反而吸引了大批购房者。

第二，卖家愿意让利。当下挂牌卖房的主要是两类人：一类是2016年后高位站岗的群体，大多是八五后、九零后，属于收入较好的中等收入群体，房子多是房龄5-6年的次新房，且是唯一住房，不到万不得已绝不会轻易出售——撑得住的还在硬扛，撑不住的房子已成法拍房，所以这类房源之前挂牌量不大，且因房龄新，价格相对坚挺。

而真正推动这波成交量放大的，是早已享尽房产红利的房东，他们的房子普遍房龄30年以上，多是2008年以前购入。2008年我参加工作时，郑州主城三环内优质新房仅五六千一平，普通房源三四千，三环外更便宜，这类房子成本极低，即便降价30%~50%仍有的赚，更何况还白住了30年，降价销售对他们来说十分划算。

他们愿意让利，核心是为了尽快套现置换新房，去年一线和新一线城市的改善市场量价齐升，就说明这批房东正拿着置换现金冲进改善市场。

成交量放大还会引发一系列连锁反应。

首先，低价房源加速消化，成交放量意味着市场上便宜、高性价比的房源在快速减少，这批房源消化后，原本价格稍高的房源就成了成交主力，直接带动整个市场成交价格逐步上移。

数据不会说谎，12月份北上广深二手房房价跌幅明显收窄，上海从下跌0.9%收窄至0.6%，深圳从下跌1%收窄至0.6%。此时虽不是真涨价，但距离真正涨价已一步之遥——接下来最关键的是，买家发现便宜房源越来越少、成交价持续走高，会加速入手，需求集中爆发；而卖家看到市场转热，要么涨价，要么惜售，挂牌量减少，供求关系会在短时间内扭转。

正因如此，二手房挂牌量急剧减少：上海二手房挂牌量从5月的近17万套，降至12月底的13万套，最新数据已跌到8.8万套；且上海1月份网签量已超1.4万套，预计全月成交至少2万套以上。

要知道，2024年和2025年上海二手房年成交量才刚超20万套，如今供求关系已彻底改变，我判断1月份上海二手房价格跌幅会大幅收窄，甚至很有可能实现转正。

朋友们，是不是觉得这个剧本很熟悉？2009年、2016年和现在几乎一模一样。

2015年房价和成交量跌到冰点，2016年5月，郑州郑纺机拍出新地王，楼面价直接碾压周边新房价格，这根导火索，一夜之间将市场情绪从冰点炸到沸点，压抑的需求如堰塞湖般爆发，房价当即开启上涨趋势。

到2016年10月限购前，郑州主城区房价几乎翻倍，要知道这一轮70%的涨幅，就是在短短四五个月内完成的——市场从绝望到疯狂、从冰点到沸点，真的就是一夜之间。

回想一下，当下的楼市和前两次是不是极为相似？