刘强东的第七个IPO 500亿“独角兽”京东产发递表港交所

1月26日，京东集团(09618)旗下京东智能产发股份有限公司（“京东产发”）递交招股书，成为继京东集团、达达集团、京东健康、京东物流、德邦股份、京东工业上市之后，刘强东旗下的第七个拟上市公司。

出品 | 网经社

撰写 | 无痕

审稿 | 云马

配图 | 网经社图库

商业模式：轻重资产融合重塑供应链基础设施价值逻辑

京东产发是京东集团孵化的专注于现代化供应链基础设施开发、运营与资产管理的平台型企业。其核心使命并非简单提供仓储空间，而是通过高标准物流园区、产业园区及数据中心等物理载体，为电商、制造、零售、汽车等多元行业提供“空间+服务+数据”的一体化供应链解决方案。历经数年沉淀，公司已构建起“重资产开发筑基、轻资产运营提效、资本循环赋能”的三维商业模式。

在业务架构上，京东产发形成三大支柱协同发力：

基础设施解决方案作为营收主干（2025年前9个月贡献25.64亿元，占比85.4%），涵盖定制化高标仓、新能源汽车产业园、冷链枢纽及数据中心的全周期服务；

资产价值提升聚焦存量资产优化，通过收购改造、绿色升级、智慧化运营实现增值，2020-2024年累计实现资产增值收益13亿元，年均回报率达初始成本40%；

基金与合伙投资平台管理则推动轻资产转型，公司主导设立5只核心基金、1只开发基金、1只收购基金及上交所首单仓储REIT（嘉实京东仓储基础设施REIT），2024年管理费收入1.97亿元，复合增长率达30%，基金管理规模占资产管理总规模33.7%。这种“开发-培育-退出-再投资”的闭环模式，显著提升资本周转效率，降低重资产模式的资金沉淀压力。

对于京东产发递交招股书，产业互联网专家、网经社电子商务研究中心主任曹磊指出，京东产发递交上市申请标志着其作为京东集团供应链基础设施核心平台的战略升级迈出关键一步。

京东产发如果成功上市，将成为京东集团旗下的第七家上市公司，其他六家分别为京东集团、达达集团、京东健康、京东物流、德邦股份、京东工业。

曹磊进而表示，港股上市将为京东产发注入资本活水，助力其加速轻资产转型、扩大基金管理规模，并深化“仓储+产业+数据”融合的资产策略，契合全球供应链韧性建设与智能制造升级趋势。然而，能否在激烈竞争中进一步降低客户依赖、优化全球资产配置效率、平衡扩张与财务稳健性，将成为决定其长期价值的关键。

财务表现：收入稳步增长、核心盈利持续改善

招股书显示，京东产发2023年实现总收入29.00亿元，2024年增至34.00亿元；2025年1月至9月收入达30.00亿元，较2024年同期增长21.2%。其中，基础设施解决方案业务为收入主体，2025年1月至9月贡献25.64亿元，占总收入85.4%；基金及合伙投资平台管理业务2024年管理费收入为1.97亿元，2020年至2024年复合增长率为30%。

利润方面，公司2023年净亏损18.29亿元，2024年净亏损12.00亿元，2025年1月至9月净亏损收窄至1.59亿元；同期经调整净利润（非国际财务报告准则计量，通常剔除投资物业公允价值变动等非现金项目）分别为2.61亿元、5.30亿元和8.23亿元，2025年1月至9月同比增长77.0%。毛利率由2023年的70.4%微降至2025年1月至9月的67.9%。投资物业公允价值变动在2023年至2025年9月30日期间累计影响损益约43.7亿元。

对此，郭涛认为，京东产发财务呈现收入稳步增长、核心盈利持续改善的特征。收入端近年来保持稳定增长态势，核心来源为基础设施解决方案与运营服务，同时通过拓展增值服务丰富收入结构。经调整净利润逐年提升，直观反映核心业务盈利能力增强，这得益于稳定的出租率与运营效率优化。

郭涛进而表示，但需警惕两大关键问题：一是国际财务准则下仍存在持续亏损，主要受国内投资物业公允价值变动影响，虽属非现金核算项，但可能影响资本市场对其估值的判断；二是毛利率呈现小幅下滑趋势，与行业龙头存在差距，需重点关注成本控制与服务溢价能力。

风险提示：折射供应链基建转型阵痛

京东产发在招股书中详细披露了多项风险因素，这些风险点不仅关乎公司自身发展，也折射出中国供应链基础设施行业面临的共性挑战。根据招股书"风险因素"章节，公司主要面临以下风险：

行业竞争风险：国内供应链基础设施行业竞争日益激烈，普洛斯、万纬物流等头部企业及传统地产商加速布局，可能导致租赁价格下行、行业毛利率承压。

客户集中度风险：2025年1–9月，前五大客户贡献收入占比36.3%，其中最大客户（京东物流）占比28.7%。若主要客户业务需求发生重大变化，可能对经营业绩产生显著影响。

流动性与财务结构风险：截至2025年9月30日，流动负债净额266亿元，流动资产65.6亿元仅覆盖流动负债的24.6%；资产负债率为68.2%，高于行业平均水平，存在短期偿债压力。

海外业务拓展风险：海外项目面临地缘政治不确定性、各国政策法规差异、本地化运营难度、文化适应及人才储备等挑战，项目落地周期与盈利回报存在不确定性。

投资物业公允价值波动风险：2023年至2025年9月30日期间，投资物业公允价值变动累计影响损益约43.7亿元。该变动属非现金项目，但持续影响国际财务报告准则下的净利润表现。

战略转型执行风险：公司正推进“开发-培育-退出-再投资”的轻资产转型路径，但基金与合伙投资平台管理业务规模仍有限（2024年管理费收入1.97亿元），转型速度与资本循环效率存在不及预期的可能。

资产运营风险：尽管已竣工园区平均出租率超90%，但若宏观经济波动、区域供需失衡或客户经营状况恶化，可能导致空置率上升、租金收缴延迟等运营压力。

曹磊指出，京东产发风险披露全面审慎，既体现合规透明度，也反映行业共性挑战。其核心破局点在于：加速外部客户拓展，将京东生态协同优势转化为跨行业服务竞争力；通过REITs、基金等工具持续优化资产结构，缓解流动性压力；审慎推进海外布局，优先聚焦中资企业聚集区域验证单点盈利模型。

战略突围：差异化竞争破“内卷” 全球化布局需跨越“水土不服”

从行业背景来看，京东产发的上市筹备，契合了智能制造与供应链基础设施升级的行业趋势。近年来，在《中国制造 2025》及 " 十四五 " 智能制造发展规划等政策推动下，中国智能制造行业持续高速发展，2024 年市场规模已突破 3.2 万亿元，预计 2025 年将接近 3.8 万亿元，物流、产业园等基础设施作为供应链的核心载体，市场需求持续旺盛。

而在全球供应链重构的背景下，企业对高标准、智能化基础设施的需求进一步提升，为京东产发这类具备技术与规模优势的企业提供了广阔的市场空间。

郭涛认为，国内供应链基础设施行业呈现头部集中格局，行业龙头凭借先发优势与全球网络占据领先地位，另有依托大型集团资源的玩家快速崛起，在规模与客户资源上形成竞争优势。

郭涛表示，京东产发的突围路径聚焦差异化竞争：一是依托京东供应链核心能力，在新能源汽车、跨境电商等新兴领域打造标杆服务案例，精准吸引第三方优质客户；二是通过数智化运营提升资产使用效率，以稳定的服务质量巩固市场份额；三是加速海外市场布局，在多个海外地区落地项目，避开国内存量市场的激烈竞争。

郭涛进而表示，其挑战不容忽视，电商巨头与传统地产企业纷纷入局赛道，可能引发行业竞争加剧，压缩利润空间；海外拓展则面临本地化政策适配、人才储备、市场需求对接等多重风险，短期难以形成规模效应。对投资人而言，其第三方客户占比提升速度与海外项目盈利回报能力，是判断长期竞争力的核心。

京东产发的港股IPO，不仅是京东生态资本化版图的完善，更是中国供应链基础设施行业走向专业化、资本化的标志性事件。其“轻重结合”模式验证了重资产运营与资本效率的平衡可能，而外部客户占比提升、全球化布局则昭示其独立成长野心。

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