龙湖的招牌，神秘老板会用吗

文/北京进深 严明会

凌雲颂营销经理付小健，是真的拼。

为了促成交，他在售楼处熬到深夜，与团队、客户沟通至凌晨，是常态。

然而，努力却未反映在网签上。

取证将近3个月，“贴牌”龙湖的凌雲颂仅有25套网上联机备案，去化率4.3%，成交额1.04亿元。

成交均价约4.23万元/㎡，每平米较预售价直降1万 /㎡。

这个项目单单拿地就砸了13.69亿元，目前地价覆盖率约7.58%。

进入2026年，凌雲颂网签竟挂0。

但后面的“追兵”——东小口的龍樾海序、歇甲村的中建智地项目、未来科技城南区的星寰时代，已经加速进场。

相较于“后来者”，凌雲颂在区位和配套上并不占优势。如何打赢这场仗，付小健肩上的压力并不小。

作为凌雲颂营销一把手，付小健不仅背负龙湖代建的KPI，更要回应项目背后股东的期待。

私底下，凌雲颂背后神秘老板，跟龙湖代建团队讲得最多的一句话便是，“希望打造一个能够穿越周期的产品”。

该老板的确也很大手笔、很舍得。凌雲颂不仅有超级界面，还是昌平主城首个新规双会所住宅。会所配置3300平，平均每户的会所面积接近5.7平米。

眼下，付小健最迫切的任务，是用网签兑现努力，用回款赢得信任。

时间，已经不多了。

01

凌雲颂规划24栋住宅楼，包括2栋小高层、6栋矮板和11栋洋房，共580户。

户型建面78/96/112/139㎡，层高3米。

凌雲颂撞到了北京收紧“好房子”政策的枪口上。

在它之前，包括中海未来之境、国誉星城的阳台进深，基本锁定在1.2米。凌雲颂则根据不同面积，分为1米或1.5米。

但凌雲颂还是凭借自己的努力，通过“同面积多一房”的空间设计，以及内嵌阳台、飘窗/转角飘窗等赠送面积，实现超90%的高得房率。

去年11月1日，凌雲颂取得首批预售许可证，首批23栋楼共536套房源，拟售均价在5.28万-5.65万元/㎡区间。

紧接着12月31日，凌雲颂最后一栋住宅楼3#取得证，共44套房源，拟售均价52879.16元/㎡。至此，全部房源已取证。

首推房源包括了最小的78㎡紧凑三居和96㎡三居主力户型。

按理说这类小户型最能跑流量，但凌雲颂看房人不少，实际转化并不好。

78㎡户型：共132套，占比约22.76%，分布在最北边的1#、2#东侧两个单元、3#西侧两个单元、4#。

目前，该户型4套网上联机备案，成交均价42,201元/㎡。

78㎡户型南向阳台进深1.5米 飘窗，北向设备平台进深1米，不可封闭。

U型厨房，独立餐厅空间。收纳空间是亮点，独立家政间，超大玄关储物柜。

但这种窄长条户型，通病就是采光和通风，且北边两个卧室面积真的很mini。

96㎡主力户型：共260套，占比约44.83%，分布在2#西侧两个单元、3#东侧两个单元、6#、7#、10#、11#、12#、13#、16#、17#、19#、20#、23#、24#。

目前，该户型15套网上联机备案，成交均价42,203元/㎡。

96㎡户型南北通透，空间布局灵活性较高，适合成长型初改家庭。

南向三面宽，客厅、主卧双跨阳台，进深1米；次卧为飘窗；北向卧室和公卫外侧各有一处设备平台。

112㎡户型：共128套，占比约22%，分布在楼王栋附近的8#、9#、14#、15#、21#、22#。

目前，该户型5套已网上联机备案，成交均价42,252元/㎡。

112㎡户型南向客厅3.9米面宽，内嵌阳台进深1.5米；南边两个卧室都送飘窗，其中主卧为超大转角飘窗；北向两个卧室赠送设备平台，1米深、5.7米宽。

139㎡户型：共60套，占比约10.3%，分布在5#、18#。

目前，该户型只有5#1002室这1套已网上联机备案，成交均价43,504元/㎡。

139㎡户型是改善天花板，整体户型更为方正，面宽更豪横，5.3米宽厅，1.5米进深阳台，赠送的阳台尺度也更大，主卧270度转角飘窗。

主要区别是112㎡户型开门正对餐桌，139㎡户型则升级成独立入户玄关；此外，主卫牺牲一部分淋浴间面积，做了双台盆。

02

时间回溯至去年7月底，北京新恩祥睿泽置业以13.69亿元底价拿下凌雲颂所在地块。

当天，龙湖旗下代建品牌龙智造官宣签约河北太行钢铁集团&北京恩祥集团，提供项目建造管理服务。

这家房企背后是武安市明芳房地产（简称“明芳地产”）和北京超君万合管理，分别持股99%和1%。

二股东超君万合也是一家成立不久的新公司，由姚君和李超分别持股50%。二人行事低调，公开信息中几乎查不到其他投资痕迹。

大股东明芳地产则是一家河北民企，为河北太行钢铁集团下属地产开发平台，成立于2010年，注册资本6000万元，背后唯一股东为孙赵云。

但蹊跷之处在于，河北太行钢铁集团背后的股东却不见孙赵云，而是李万顺和张镭。

到底谁是凌云颂幕后的大老板，在京城地产圈至今的一个谜团。

在付小健看来，“恩祥作为我们的甲方，他是一个非常有情怀和大手笔的老板。因为他是一个生长于北京本土的民营企业家，在功成名就之后来开发这个项目，不仅仅只是为了赚钱，更是为了回馈家乡。”

在他眼中，“甲方老板虽然有几百亿的身家，但他是一个特别勤奋的企业家，尤其是在我们产品的打造里，有很多非常有匠心的体现。”

例如，被人忽视的大门星空顶，上面星光灯就有上千颗，如何排布、采用何种色温，开发团队反反复复做了很多版的论证。

该老板曾说过这样一句话，“在凌云颂的社区里面，有很多地方，可能业主一生当中只有1%的时间能够关注到它，但是我希望在那1%的瞬间，业主看到的是完美的。”

03

付小健使出浑身解数，但凌雲颂网签却依然起色不大。为什么？

根本原因就一句话：昌平楼市的压力，实在太大了。

看看这一长串名单就知道竞争有多激烈：北京国贤府一二期、星耀未来、清樾府、国誉燕园朗润、龙湖观萃，尾盘越秀星樾、中海寰宇未来、建发观堂府，中海未来之镜、国誉星城等。

去年昌平的供应量，妥妥突破1万套，堪比丰台。

丰台现在什么状态？一个字：卷。价格战打得飞起。

过去，昌平还能靠海淀外溢购买力撑着，可最近一年多，海淀自己土地供应大增，购买力已经不太够分。

这种楼市成交结构，一旦遇到潮水退去，裸奔速度是最快的。

今年上半年，昌平楼市将更热闹，东小口的龍樾海序、歇甲村的中建智地项目、未来科技城南区的星寰时代三个项目会同台竞技。

这三位“火枪手”，个个位置能打，地铁加持，“好房子”产品力在线，将成为今年昌平楼市主力军。

相比之下，作为“前辈”的凌雲颂，在区位和配套上渐失优势。

它位于南邵，北六环外。相比朱辛庄、歇甲村等板块，南邵板块关注度稍弱，产业布局稍弱，配套正在完善。

而且凌雲颂的客户群体已经被梧桐山语和观堂府筛的差不多了，新增客户群体量没那么大，海淀外溢又够不着。

虽然凌雲颂离地铁近，但就是因为离地铁太近，该项目部分房源建在地铁保护线内。尤其是凌云颂的4#、10#、11#、16#、17#、23#和24#，都在地铁保护线以内。

这会带来两个问题，地铁噪音和建筑退线。

再谈价格，凌雲颂单价4万/㎡，对比回龙观二手房3.3万/㎡的均价。同样的总价，在二手市场能买到更成熟的地段，不少昌平人不愿去赌这个“规划饼”。