京东产发IPO：账面亏损下的高增长

京东智能产发股份有限公司（简称“京东产发”）近日正式向香港联交所递交招股书，重启港股上市进程。这是该公司继2023年3月首次递表后的再次申请，若成功上市，将成为刘强东麾下京东系又一家登陆资本市场的企业。

招股书显示，京东产发定位为现代化基础设施开发与管理平台，其业务始于2007年，伴随京东集团自建物流体系而起步，并于2018年开始独立运营。公司核心业务是为各行业提供包括现代化标准仓库、智能产业园及数据中心等在内的综合解决方案，客户已从物流服务商拓展至宝马、本来生活、良品铺子等制造商与零售商，实现多元化覆盖。截至2025年9月30日，公司资产管理规模达1215亿元人民币，其中海外资产占比12.8%；其持有或管理的资产总建筑面积约2710万平方米，涵盖259个物流园、20个产业园及6个数据中心。

财务方面，京东产发于2023年及2024年分别实现营收约28.68亿元和34.17亿元，同期毛利分别为20.19亿元和23.8亿元。按国际财务报告准则，期内分别录得亏损18.29亿元和12亿元，主要受投资物业公允价值变动影响。2025年前九个月，营收为30.02亿元，亏损收窄至1.59亿元。值得注意的是，其经调整净利润（非国际财务报告准则指标）呈现积极增长：2023年、2024年分别为2.61亿元和5.3亿元，2025年前九个月进一步提升至8.23亿元。收入构成中，基础设施解决方案收入为主要来源，2025年前九个月占比达85.4%。

股权结构上，京东集团通过全资子公司间接持有京东产发约74.96%的股份，上市后预计仍将保持控制地位。其他股东包括华平投资、高瓴资本等知名机构。公司首席执行官陈若煜于2025年9月正式接任。此次递表标志着京东集团资本版图的进一步扩展，京东产发作为其供应链生态的基石，依托已覆盖中国29个省级行政区及海外10个国家的资产网络，寻求独立上市发展。

根据招股书披露，京东产发此次上市募集资金的约40%将用于扩展海外关键物流节点网络与团队建设，约30%用于提升中国境内基础设施网络的密度与质量，约20%将投入于解决方案与服务能力的升级，剩余约10%则用作一般公司用途及营运资金，旨在加速其全球布局与向轻资产模式转型的战略进程。