马云预判成真？如果不出意外，2026年房地产将迎来重大转变

多套房开始变成负担，这一年“以租养贷”普遍失灵

2017年，商品房销售额突破13万亿，被抢购的样板间排着长队，马云那句“房子如葱”被当作笑谈

时间挪到“十五五”开局，事情的走向变了，房地产不再靠轰鸣式扩张博取掌声

这场变化的本质是房地产告别靠上涨赚钱，回到服务居住与城市功能

变盘的第一信号来自存量市场

到2025年末，头部平台统计的二手房挂牌已达数百万套，贝壳研究院口径约在650万套附近，新增挂牌还在往上走

成交却慢下来，很多城市一套房从挂牌到过户要耗上大半年，买家的耐心不急，手里选择也多

市场权力翻到了买方，价格不再由卖方随口要，而是由地段、房龄、学位、物业这些真实能力来定

不难看到一些常见的场景：远郊改善盘挂牌价跌回去，老旧小区的无电梯房有价无市，2020到2021年高位接盘的业主想快点卖出，往往得主动往下再让一截

流动性是房子的生命线，断了，就只是账上的数字

另一头，持有成本在抬升，把“睡后收益”的幻觉戳破

过去几年上车的家庭，很多背着5%左右的存量商贷利率，2026年LPR下探到3.5%不代表月供就能同步降，重定价节奏、银行规则和个人资质都摆在那里

即便LPR降至3.5%，不少存量贷款感受不到明显减负

物业费、公共维修、暖气热水这些每年也得照付，一套房是几千元，几套加总就是实打实的现金流压力

“别等到倒贴钱养房子才后悔”的提醒，不再是危言耸听

至于持有环节的制度化成本，仍处在试点与研究阶段，但对成本上移的预期反复出现，市场行为已先一步收紧

政策在给方向

住建部部长倪虹表示，2026年要加快构建房地产发展新模式，统筹防风险与促转型、惠民生与稳增长，着力推进“好房子”建设和城市更新

这句话背后，是一套更清晰的施工图

控增量、去库存、优供给，构成了一条完整的供给侧路径

控增量，意味着对过剩城市严控新增土地，别再往没有人去的地方堆房子；

去库存，多地通过专项债等资金收购存量商品房变成保障性住房，浙江、四川、山东等地已有实践；

优供给，不只是外立面好看，而是从标准、设计、建造到运维都往真实居住体验发力，现房销售推进、预售资金监管加强、融资“白名单”落地，交付风险更可控，行业的信任正在重建

分化是真正的硬骨头

普涨普跌的年代结束，剩下的是城市之间、板块之间清清楚楚的分水岭

有报告测算，2025年三四线城市人口净流出在数百万规模，住房需求的底盘被掏空，瑞银等机构预计2026年这类城市的房价仍有下行压力，幅度可能达到两位数

就算在一二线，偏远板块和老旧房源也不再吃香，机构跟踪显示，深圳远郊与成都产业园周边的平均成交价在2025年都有所回落，房龄超过20年的无学区老房议价明显

与此相对，北京海淀、上海陆家嘴这类核心区次新房的价格仍能小幅上行，取决于人口、产业和公共服务的粘性

“冰火两重天”不会是阶段性波动，而更像是新常态

量价上，也在给出信号

中指研究院预测2026年全国新建商品房销售面积同比下降约6.2%，房地产开发投资或继续下行

二手房的权重上来了，2025年二手房成交占比接近一半，存量博弈正在替代增量扩张

这意味着，谁更懂得改善产品力，谁更尊重居住者的体验，谁就能留在牌桌上

回看被不断搬出的那句“房子如葱”，更像是一种方向判断，而非价格口号

所谓“房子如葱”的要义并非崩盘，而是去金融化、去投机，让房子回到房子的角色

这几年，多套房家庭的焦虑在驱散“囤房致富”的旧念头，“精养房”开始取代“越多越好”的数量冲动；

房企也从规模竞速转身质量赛跑，智能建造、绿色建筑不再是宣传口号，而是新赛道的入场券；

年轻人的置业选择更审慎，租购并举变得更日常，住房不必然捆绑人生的每一个节点

行业的重心向居住回归，才是这轮转型最可贵的进步

现实的问题也摆在眼前，怎么过渡才不受伤

多套房家庭要学会止损，先保现金流再谈收益

能带押过户的尽快带押出清非核心资产，能做利率重定价的尽快沟通银行，把风险向前解决

刚需与改善群体别急着追热点，抓住分化窗口，优先选择人口和产业支撑更稳的核心板块，预算内把通勤、学位、物业和社区活力一并算清

对企业来说，少铺摊子，把钱和人放到产品、交付、服务这些“看得见摸得着”的环节

“把房子修好、交好、养好”，比什么营销口号都更值钱

还有两个值得追问的点

其一，库存如何沉着地消化，不把风险甩给最终的居住者；

其二，保障性住房与商品房的结构比例怎么拿捏，既稳增长又保民生

如果这两道题答得扎实，楼市的企稳就不止是短期行情，而会是秩序的重建

别把这一切理解成一夜之间的剧烈转折，它更像是几年来政策引导、人口变化与市场自我修复的合力

真正重要的变化，往往不是一根针扎破泡沫，而是无数个具体选择把路径改了方向

最后，给当下的参与者留一句话

这不是谁的预言被“兑现”，而是底层逻辑在落地：当房子回归居住本质，房地产才不再吞噬时间和焦虑，而是认真承载生活