华侨城深度换血，这次转型能成吗？

出品|中访网

审核|李晓燕

1月23日，华侨城发布高管人事变动公告，副总裁倪明涛因个人原因离职，这一消息成为这家老牌央企管理层深度重构的又一信号。自2025年9月新任董事长吴秉琪履新以来，华侨城自上而下的战略调整全面铺开，在连续四年累计亏损超300亿元的行业挑战下，这场以管理层换血为起点、以发展模式转型为核心的变革，正推动这家深耕文旅与地产领域40年的央企走出舒适区，向着更适配行业新周期的发展路径迈进。

此次人事调整的深度与力度，远超市场预期。2025年9月，63岁的原董事长张振高到龄卸任，总经理刘凤喜同步离开，来自中国建筑集团的吴秉琪接棒总经理，同年11月正式出任党委书记、董事长，成为华侨城新的掌舵人。同期，副总经理张立勇退休，纪委书记刘开新转任副总经理，外部高管贺长青调任纪委书记，倪明涛的离职则让这场调整持续落地。值得关注的是，华侨城新一届董事会7名成员均无内部任职背景，党委常委中仅有1人保留华侨城工作经历，国资委此番布局并非局部调整，而是从顶层设计出发，为企业注入全新的管理思路与运营逻辑，彻底打破原有发展框架。

作为华侨城转型的核心掌舵人，吴秉琪的行业履历成为市场对其寄予厚望的关键。拥有近30年华润体系从业经历的他，在华润置地期间创下亮眼业绩：执掌华西大区时，两年内将销售额从200亿元推升至275亿元，增幅近四成；调任华北大区后，2021年带队拿下北京413亿元销售额；2022年升任华润置地总裁后，又转战中国建筑担任副总经理，主导的地产板块整合在2024年交出4219亿元销售额的成绩单。从华润到中建，吴秉琪始终深耕规模庞大的地产业务，练就了收缩战线、控制成本、盘活存量的专业能力，而这恰好精准匹配华侨城当下的发展需求。倪明涛等段先念时代核心管理层的离场，不仅是企业人事迭代的必然，更标志着华侨城彻底告别过去的发展模式，迈入由专业职业经理人掌舵的新发展阶段。

摆在吴秉琪面前的，是一组亟待改善的经营数据：2022年至2025年前三季度，华侨城连续四年累计亏损突破300亿元，2025年三季度营收170.2亿元，较上年同期下滑超四成，10月单月销售额更是腰斩至13亿元。债务结构同样承压，2025年三季度末总负债达2361亿元，负债率逼近八成，1288亿元有息负债中三成以上需一年内偿还，短期债务偿付压力成为企业发展的重要挑战。而这些问题的根源，在于华侨城长期奉行的重资产发展模式：过去以“地产+文旅”双轮驱动为核心，通过拿地、建设、运营全链条布局，在全国铺开数十个大型文旅项目，依靠地产业务的利润支撑文旅板块发展。但2021年以来房地产行业进入深度调整期，地产业务从“输血者”变为“拖油瓶”，文旅项目自身盈利能力有限，双重压力下，原本的优势模式逐渐失去适配性，加之土地储备多集中于二三线城市、拿地投入持续缩减，企业发展陷入瓶颈。

面对挑战，华侨城并非被动应对，而是早已开启自救行动，且转型成效已初步显现。2025年上半年，企业经营现金流转正，实现净流入25.55亿元，较2024年同期的净流出28.32亿元实现根本性改善，现金流的企稳为企业转型奠定了基础。文旅板块作为华侨城的核心优势领域，展现出强劲的发展韧性，上半年接待游客3771万人次，同比增长近4%，营收占比提升至72.15%，正式成为企业发展的核心支柱。同时，华侨城主动调整发展策略，一方面加快处置非核心资产，通过转让西安华宜置地股权债权等方式回笼资金，聚焦核心业务发展；另一方面发力轻资产模式，在浙江衢州、安徽祁门签下两个文旅轻资产项目，实现管理模式对外输出，让优质文旅运营能力成为新的利润增长点。

在地产板块，华侨城也在加速产品创新，贴合市场需求推出“好房子·创享家”产品体系，通过200余项技术措施打造兼具品质感、生态化的住宅产品，三亚欢乐东岸三期、重庆熙宸项目等标杆项目凭借创新设计收获市场认可，2025年10月华南公司认购金额环比增长59%，展现出产品力提升后的市场号召力。此外，华侨城还持续优化债务结构，将综合融资成本降至3.5%，在央企信用背书下，为企业转型争取了更多资金空间。

行业分析人士认为，吴秉琪履新后，大概率将沿用其在华润和中建的成熟思路，推动华侨城实现三大转型：一是加快非核心资产与库存项目处置，进一步回笼资金、优化债务，筑牢企业经营的安全底线；二是推动文旅业务从“重建设”向“强运营”转变，通过提升主题公园二次消费、引进优质IP、融合数字技术等方式，激活文旅板块的盈利潜力；三是让地产业务回归“品质人居”核心，摒弃过去的规模扩张思路，以产品力和服务力为核心，实现与文旅板块的协同发展。

当然，华侨城的转型之路并非坦途，40年形成的发展理念与业务布局，使其在摆脱重资产依赖、适应轻资产运营模式的过程中，仍需面对诸多挑战，文旅与地产的协同发展新模式也需要时间打磨。但不可否认的是，这场自上而下的深度重构，让华侨城在行业调整期抓住了转型的关键窗口期。作为文旅产业的龙头企业，华侨城拥有丰富的文旅项目运营经验、成熟的品牌IP和全国性的布局优势，这些核心资产在新的管理思路下，正逐步释放出新的发展活力。

从行业发展来看，房地产行业的深度调整与文旅产业的消费升级，正推动行业进入新的发展周期，华侨城的转型不仅是企业自身的生存需求，更是央企在行业变革中主动担当、探索发展新路径的体现。随着管理层重构的完成、转型策略的逐步落地，这家老牌央企正以破釜沉舟的决心告别过去，在文旅与地产的融合创新中寻找新的增长极。我们有理由期待，在全新的发展框架下，华侨城能够凭借自身的核心优势与央企的责任担当，走出一条适配行业新周期的高质量发展之路，重新书写“优质生活创想家”的全新答卷。