开业8年的“万象城”转让！为何？

近期，华润置地（西安）商业物业管理有限公司与华润置地（贵阳）有限公司100%股权被挂牌转让，总价约20.78亿元。

西安公司的核心资产正是运营已八年的西咸万象城，转让底价9.7亿元！

这一举动在业界引发了广泛关注：作为央企龙头，华润置地为何要在行业深度调整期出售成熟的商业项目？

Part-1

Real Estate · New Vision

XA|地产·新视线

多个“万象系资产”相继出售

华润置地本次资产处置并非孤立事件。从2023年起，该公司已通过转让股权等方式处置了多个万象系商业资产。

包括杭州萧山万象汇、合肥万象城以及如今的西安西咸万象城。这些项目的转让价格在19亿元到40亿元不等，且基本实现溢价出售。

西安西咸万象城项目由华润置地（西安）商业物业管理有限公司运营，这家成立于2012年的公司核心资产除了西咸万象城外，还包括华润国际广场。

华润置地近年处置的典型万象系资产：

杭州萧山万象汇：转让价格约19亿元，交易于2023年完成

合肥万象城：转让价格约40亿元，通过股权交易实现

西安西咸万象城：挂牌底价9.7亿元，目前正在挂牌中

贵阳万象汇：本次同步挂牌，底价11.08亿元

通过出售成熟资产，华润置地可以快速回笼资金，降低杠杆，优化财务报表。同时将变现所得投入到更具潜力的新地块或核心项目中，实现资金的良性循环。

Part-2

Real Estate · New Vision

XA|地产·新视线

西安商业竞争格局

西安的商场竞争早已白热化，人均商业面积显著高于绝大部分同类城市。而且大部分商场的日均客流量在过去五年中持续下降。

比如西安SKP，在奢侈品消费领域已经占据绝对优势，赛格和大悦城等则分割了中端市场。

西安主要商业项目竞争格局：

SKP：奢侈品消费占据绝对优势，位于南门商圈

赛格国际购物中心：中端市场代表，位于小寨商圈

大悦城：中端市场有力竞争者，客流稳定

西安太古里（预计2026年开业）：计划成为国内规模最大的太古里项目

在这样的背景下，2024年底开业的西安曲江万象城却异军突起。总建筑面积15.5万平方米的曲江万象城定位为M1级重奢商业项目，开业首日吸引了近40万人次的访客。

然而，销售西咸万象城的决定显示，华润置地对西安商业地产市场的判断趋于理性和审慎。

Part-3

Real Estate · New Vision

XA|地产·新视线

“重资产持有”到“轻资产运营”

华润置地此次资产出售本质上是其 “轻重分离”战略的深化实践。

从行业背景看，房地产行业深度调整要求房企以现金流为导向，尤其是央国企，最关注这一点，要在现金流和保利润等方面有动作。

通过 “出售所有权+保留运营权” 的轻资产模式，华润置地可继续收取管理费、品牌授权费等稳定收益。

同时将资产价值变现，投入核心城市的其他项目开发和运营，形成 “资产变现—资金回笼—其他项目投资”的闭环。

Part-4

Real Estate · New Vision

XA|地产·新视线

华润商管西安布局

对于西安市场而言，华润置地的战略调整不会减弱其影响力。相反，通过出售西咸万象城的重资产，华润能够更灵活地在西安布局。

2026年，华润置地在西安国际港务区打造的港务万象汇计划开业，建面10.4万平方米，规划店铺超300家。

该项目服务年轻家庭、白领及高校群体，旨在填补区域大型商业空白，助力西安“东拓”战略实施。

西咸万象城的转让也折射出如今房地产行业转型的方向。当传统开发模式难以为继，“轻重分离”成为房企穿越周期的生存法则。