北京借名买房胜诉案例：开发商拒办证，法院强制履行｜北京房产律师

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一、案情介绍

1999年，S公司因当时政策限制，无法以单位名义购置办公用房，遂与员工沈静华协商，借用其个人名义向甲房地产开发公司（下称“甲公司”）购买位于东城区的一号房屋，总价223万余元。

购房首付款、银行贷款及后续提前还款均由S公司实际承担。房屋交付后，亦由该公司持续占有、使用至今。

但甲公司长期未办理产权登记。2003年，沈静华依S公司安排，起诉甲公司，请求解除合同并返还购房款。2004年，双方经法院调解达成协议：甲公司退还223万元购房款并赔偿30万元损失。

然而，2009年，双方另行签订《和解协议》，约定：

沈静华放弃此前调解书项下的退款及赔偿，甲公司则承诺为其办理一号房屋的产权登记手续。

此后十余年，甲公司始终未履行过户义务，理由包括“购房发票抬头不一致”“不符合税务要求”等。更严重的是，因甲公司对外负有工程债务，一号房屋被多家法院轮候查封。

S公司随即以实际权利人身份，向执行法院提起案外人执行异议之诉。2019年，北京市高级人民法院作出终审判决，认定：

✅S公司与沈静华之间存在合法有效的借名买房关系；

✅ 沈静华作为名义买受人，在法院查封前已签订合法有效合同、支付全部价款、合法占有房屋，且未办理过户非因其自身原因；

✅ 其权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部要件，足以排除普通债权人的强制执行。

2022年，沈静华再次提起诉讼，要求甲公司履行2009年《和解协议》，协助办理产权登记并支付违约金。

二、裁判结果（A号判决）

法院判决：

✅ 甲公司于判决生效后十五日内，协助将一号房屋不动产登记至沈静华名下；

✅ 甲公司向沈静华支付违约金5万元；

三、法院说理要点

法院围绕诉讼请求作出如下认定：

《和解协议》构成对原商品房买卖合同的继续履行

双方在2009年明确约定以办理产权登记替代退款，该安排系对原预售合同权利义务的重新确认，合法有效，甲公司应依约履行。

未完成过户的责任在于开发商

购房发票抬头不一致系甲公司在收款时自行填写所致，并非沈静华或S公司过错；房屋长期处于司法查封状态，亦源于甲公司对外债务纠纷，故未过户不可归责于原告。

生效判决已确认相关权利基础

北京市高级人民法院在先判决已明确认定借名买房关系的有效性及沈静华享有的物权期待权，本案无需重复审查基础法律关系。

违约金予以酌减，体现公平原则

虽然原告认可未产生实际经济损失，但甲公司迟延履行义务长达十余年，存在明显违约行为，故酌情支持5万元违约金。

四、律师提示

本案为处理单位借名购房、历史遗留办证障碍及执行风险提供了重要经验：

合同解除后可通过新协议恢复履行

即使原买卖合同曾被解除，若双方后续达成明确的和解或补充协议，约定继续履行原合同主要义务（如办证），该安排具有法律约束力，可作为确权依据。

执行异议是阻断房产被执行的关键程序

当登记在名义人名下的房屋因出名人或开发商债务被查封，实际权利人应立即提起执行异议之诉。只要满足“查封前签约、付款、占有、非自身原因未过户”四个条件，即可能排除执行。

开发商内部操作问题不能免除其办证义务

因开发商在收款、开票、申报等环节的操作不规范导致无法过户，属于其自身履约瑕疵，不能成为拒绝履行合同义务的正当理由。必要时可申请法院强制执行过户。

✅ 对客户的建议：

单位借名购房应保留三方书面协议，明确出资、权属及过户安排；

遇到办证障碍时，及时通过和解、诉讼、执行异议等法律手段固定权利；

房屋被查封后，务必在法定期限内提出异议，避免丧失救济机会。

北京房产律师团队专注处理单位借名购房、历史遗留房产确权及执行异议案件，擅长通过组合策略，帮助客户实现资产回归。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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