机构丨北京存量楼市呈现 “高端集聚和刚需下沉” 特征，千万级豪宅 60%扎堆朝阳海淀

1月23日，中指研究院发布《千万级豪宅60%扎堆朝阳海淀，北京高端二手房藏着什么密码？》

当前我国房地产市场正从“增量市场”向“存量市场”转型，二手房交易量在整体市场中的占比已达到较高水平。

2025年，重点城市二手住宅成交占比持续攀升，其中一线城市平均占比已达75%。其中，北京表现尤为突出，且高端产品成交呈现明显集聚效应，其二手房交易规模、结构特征以及与新房市场的联动关系，为理解高能级城市楼市现状与未来趋势提供了重要观察窗口。

数据显示，2025年北京二手住宅成交17.4万套，交易量占全市一二手住宅总成交量的比重达81%，占据市场绝对主导地位。

交易结构呈现明显的刚需及刚改特征。2025年，北京总价300万元以下的二手住宅成交占比达37%，较上年提升5个百分点。总价500万元以下的二手住宅合计成交占比接近七成，且主要集中于五环外区域。

同时，北京新房与二手房在产品和价格层面分化显著。新房产品品质持续升级，套均总价走高，主要面向改善型客群；而二手房则呈现出总价下沉趋势。这种分化客观上提高了“卖旧买新”置换路径的资金门槛。

从面积结构来看，2025年北京新建住宅成交套均面积为126平方米，其中 90-120平方米户型最高，达36%。二手住宅套均成交面积为91平方米，其中60平方米以下占比23%，60-90平方米房源占比为40%，刚需特征显著。

从总价结构来看，2025年北京新建住宅套均总价为750万元，同比上涨4%。总价1000万以上成交约7100套，同比增长16%。二手住宅在套均面积保持稳定背景下，因价格下降导致套总价回落至417万元，同比下降7%。2025年一二手住宅套均总价价差达到333万元，同比扩大21%。总价300万以下的二手房源成交约6.3万套，同比增长13%。

从高总价二手住宅成交分布来看，2025年朝阳、海淀在1000万元以上的房源成交占全市比重分别为32.9%、27.1%，合计占比达60%，显著高于其整体成交占比。两区在180平方米以上大户型二手房成交亦较突出。

2025年，北京总价1000万元以上二手房成交TOP20小区中，80%集中于朝阳与海淀。朝阳区以明星改善社区为主，项目多位于CBD辐射片区及公园景观资源带，兼具完善配套与居住圈层属性。海淀区则凭借优质教育资源及产业优势，成为家庭改善客群的置业首选。此类已建成10-20年、配套完善的品质社区，体现出高端二手房市场的核心逻辑：核心城区置业需求与优质资源深度绑定，而明星社区的共识效应与圈层属性进一步强化了其流通优势。

总体来看，北京房地产市场的稳定不仅依赖于二手住宅市场的持续活跃，更取决于一二手市场之间能否形成有效联动与需求传导。去年12月，北京优化本地信贷政策（不再区分首套房与二套房商业贷款利率，并降低二套房公积金贷款首付比例），财政部等三部门延续实施换购住房个人所得税退税政策，将有助于降低居民置换成本，激发改善需求释放，促进市场良性循环。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，未来住房需求的驱动因素预计将由首次置业转向以“卖旧买新”、“以小换大”、“以旧换新”为代表的改善型置换需求。新房市场的活跃度与健康发展，也将与二手房的流动性及交易效率密切相关。