郊区很冷，杨司贵把怀山望卖爆了

文/上海进深 严明会

去年以来，上海郊区新房市场，能把“触发积分”这四个字写进销售简报的项目，屈指可数。

而怀山望，是其中最具反差感的一个。

去年12月19日，浦东惠南板块，怀山望首开，官宣去化超八成。

一次性推出103套建面约160-260㎡的叠加与联排产品，均价39766元/㎡，最终获得140组有效认筹，认筹率135.9%，触发积分制。

在外环外的市场环境下，直接越过了多数郊区项目的心理预期。

上海郊区新房去化压力很大，认筹率能过50%，已经算优秀；触发积分，更是凤毛麟角。

网上房地产显示，截至1月22日，103套房源中仅剩28套处于可售状态，15套房源处于已登记状态，基本达到官宣口径的去化率。

这是一个非常关键的数据，它意味着：怀山望不是靠认筹热闹，而是真实成交效率高。

首开热度还没完全消化，项目就迅速启动了二批次加推，推进速度也很快。

1月17日，加推房源过会，1月21日取证，将在1月23日开启认购，1月31日开盘销售。

二批次推售33、35、53幢房源，仅24套建面约165-200㎡叠加，均价约37157元/㎡，相比于一批次，供应量骤减，均价也更低。

这或许从侧面说明，项目的去化压力仍在，后续成交并不轻松。

怀山望的项目公司为上海益流置业发展有限公司，董事长及法人为杨司贵，实控方是中国信达。

项目本身的背景，也强化了这种错位感。

怀山望并非一块新地，其前身是艺泰一品花园二期，曾因开发商资金链问题长期停滞。

后来，信达地产以共建方身份介入，完成破产重组，才有了如今的怀山望。

也正因为这层关系，怀山望的地不是从市场上“抢”来的，而是从问题项目中接过来的。

这直接决定了它的关键点：拿地成本低，定价空间大。

怀山望的定价非常卷，同时具备明显的性价比优势。

大量约164㎡的上叠产品，单价仅在3-3.1万/㎡左右，总价约500万级，部分220㎡ 联排的单价在4.5-4.7万/㎡左右，总价千万级。

在同一个板块，去年卖的小高层已经卖到3.2万/㎡，洋房接近4万/㎡。

也就是说，怀山望用接近小高层的总价门槛，卖的是低密、有院落有露台的精装别墅。

再对比隔壁新场在售的高层新房招商象屿星耀翠湾4.7万/m²、同润新云都会4.56万/m²。

像怀山望这样的“3字头”精装别墅产品，在整个浦东没有竞品，供应也很稀缺。

土地属性方面，怀山望的容积率只有约0.87，放在今天的上海，本身就是稀缺品。“禁墅令”之后，1.0以下的住宅用地基本停供，近五年，1.2以下的低密宅地占比已经压缩到个位数。

不过，怀山望的热销，并不具备普遍性。

它至少验证了一件事：在当下的上海郊区市场，真正能卖动的，不是配置更卷，而是能给出别人没有的东西。

低密、低总价、错位定价。

当这三点同时成立，市场自然会用成交给出回应。