重磅剧透！总价400万买昌平北五环双地铁三居？

2025年10月28号，中建智地+未来科学城拿下昌平歇甲村地块。

住宅楼面价约2.85万/㎡，容积率2.1左右。

从这块地的楼面价看，很可能定价5-6万，对比新北苑、奶西，起码有2万左右的差价，所以关注这块地的购房者还是非常多的。

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目前关于地块的一些消息已经出来了

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这篇文章我们从他的产品剧透、区域配套、价格预测、周边竞品、不利因素五个维度，来看看这块地到底怎么样。

一、产品剧透

楼层：15-18层小高层

户型：78-130平，具体为78平三室两厅一卫、90平三室两厅两卫、110平四室两厅两卫、130平四室两厅两卫

得房率预计在90%以上，全落地窗设计，延续国贤府风格

按照这个户型设计，78平很可能最低400万左右就能上车，首付60万就能买，这个价格和产品还是蛮炸裂的。

户型设计据说和国贤府比较类似，大家可以对比国贤府参考。

78平三居，南向两面宽，北侧设备平台，南侧阳台都是赠送的，而且是落地窗设计。

对于很对预算不足需要多间卧室的家庭来说，这个户型就非常合适了。

90平三居，南向三面宽，主卧独立套房，北侧设备平台，南向阳台赠送。

110平居然做了四居室，南向三面宽，独立家政间，超大的客厅，主卧套房。

130平四居就更牛了，南向四面宽设计，主卧270°转角窗+全通透设计，私家电梯厅，LDK，很多的黑科技。

二、区域配套

歇甲村的位置，用“微妙”形容很合适，因为它刚好卡在昌平和朝阳的交界处。

地块西侧800米左右，就是地铁17号线和18号线的双轨交汇站天通苑东站。

17号线已经实现南北大贯通，往北能到未来科学城，往南直达望京、太阳宫、国贸甚至亦庄。

18号线往西连接天通苑、回龙观、上地、中关村软件园，同时与16号线换乘，直达中关村板块。

天通苑东站届时将实现“双线握手”，直接升级为北部核心换乘枢纽。

更长远看，这里还是规划中R6线的起点，未来可能会形成“三轨换乘”枢纽，区域交通价值还能再升级。

周边环境真心够顶，东侧挨着温榆河以及温榆河公园，南边还有清河营郊野公园，茶余饭后遛弯、带娃散步，现成的“城市绿肺”环抱。

片区属于成片规划，未来区域内还有好几个低密地块待上市，而且明确规划了九年一贯制学校、中学、幼儿园（加上地块自身的12班幼儿园，教育资源直接叠buff），还有水系公园和商业配套。

仔细看下面这张图，他板块本身就有个湖泊的规划，板块东侧和南侧是清河，这个生态环境是很值得期待的。

只是规划落地需要一段时间。

不过现在入手，相当于“买在规划兑现前”，等学校、商业、公园都落地了，价格可能也会水涨船高了。

三、价格预测

周边板块的价格差，能给大家直观的“性价比感受”。

东北侧紧挨着天通苑东区，目前天通苑东的二手房价格大概在2万多到3万多不等，生活配套成熟，但社区密度高，界面偏老旧。

未来会是歇甲村项目的主力客群，很多人会选择置换。

西南侧就是朝阳的新北苑板块，次新二手房价格维持在7-8.5万/平，不管是社区环境、物业还是圈层，都属于改善梯队。

东南侧是朝阳的奶西板块，近几年入市的中建宸园、望京国誉府、首开金茂望京樾、望京云尚，都卖得不错。新房入市价格在8-9万左右。

目前中建宸园已经有挂牌在卖的了，基本上都在8万多，和当时买入价差不太多。

那么这块地的楼面价是2.85万，但因为是组团地块，配建压力不小。

除了两块住宅用地，还得建3300多平的社区服务站、12班的幼儿园、5000多平的体育用地，再加一个街道文化站。

这么多配建对开发商来说，后期成本控制是个大考验，能不能在控制成本的同时保证住宅品质，得看拿地房企的实力。

中建智地背靠未来科学城这个地主，问题应该不大。

反向的，对于买房人来说，配建多是大好事，幼儿园、体育用地、文化站就在家门口，未来生活便利性直接拉满，尤其是有娃的家庭，接送孩子、日常锻炼都方便。

所以，综合各方面考虑，我们判断未来可能定价在5.5-6万之间，部分房源可能在5万出头的价格。

四、周边竞品

这块地最直接的两个竞品。

第一个是东小口项目，北京城建+铭嘉25年10月30号拿的，楼面价3.2万，未来定价大概率也在5.5-6万左右。

第二个是未来科学城项目，未来科学城25年11月19号拿的，楼面价2.32万，相比歇甲村、东小口，这块地的楼面价更低，未来定价5万左右也没毛病。

另外，中建的北京国贤府本身还有一些房子，再加上歇甲村组团未来还有供地，所以去化压力应该不小。

但对这个项目还是有信心的，中建的产品力确实很强，这一点会吸引很多的购房者。

五、不利因素

1、板块目前比较荒，未来土地出让建设、这个兑现是需要时间的，周期起码5年以上。

2、周边有高压线，这个大家实地去看的话，是肉眼可见的，但是离项目是有些距离的，未来周边都建设起来后，影响非常小。

总体来说：这块地对于17号线和18号线沿线的通勤刚需还是比较友好的，在望京、太阳宫还是国贸上班，坐17号线通勤基本能控制在1小时内，坐18号线到海淀产业区也不远。

另外注重教育+居住环境的刚改家庭也可以考虑，片区规划了九年一贯制学校，还有郊野公园和水系，有娃的家庭不用愁上学，日常也能有个遛弯的地方，生活幸福感拉满。

后续也会带大家去地块现场实探，踩盘周边环境、地铁距离，让你买房不踩坑，不管是地块细节、周边配套，还是同价位新房、二手房对比，都能给你盘得明明白白，省钱又省心。

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