江苏泰州瓯江沿岸征收，房屋与宅基地能否获得合理的置换或补偿？

导读：瓯江水潺潺，映照着岸边老陈家的两层砖房。房子是父辈所建，墙面有些斑驳，但院里桂花树正香，鸡鸭成群。这里不仅是遮风避雨的住所，更是全家生计的支点，是祖辈传下的“根基”。如今，为修复湿地生态，征收公告已贴到村口。工作人员在摸底表上，将这房子标为“低效利用土地上的危房”。

“低效”与“危房”，两个冰冷的词汇，像两道符咒，似乎瞬间贬低了这所房子承载的全部生活价值与权利分量。作为被征收农户，老陈最深的忧虑是：在这双重定性之下，法律还能否看见并保障这房屋对于他家庭最根本的“居住保障”功能？附着于其下的、那份具有身份属性的“宅基地使用权”，又将何去何从？

1、定性背后的权利透视：穿透标签，看见本质

首先必须进行法律上的“正名”：“低效开发”是土地利用的经济评价，“危房”是房屋建筑的安全状况描述，二者均不改变、也不能剥夺房屋及其所占宅基地之上的合法财产权利。

关于“危房”：安全状况不等于财产价值归零。

“危房”意味着房屋存在安全隐患，可能需要维修、加固或拆除重建。但在征收语境下，其补偿价值不应直接等同于零或仅材料残值。根据《民法典》物权保护原则，征收补偿应填补权利人因丧失物权所遭受的损失。对于农户而言，损失的是其完整的住房财产权益。评估时应考虑其恢复安全居住状态所需的合理成本（重置成本），或其在集体经济组织内部进行流转的可能价值，而非简单地将其视为废品。

关于“低效开发”：土地管理目标不能否定用益物权。

“低效”往往是从宏观土地管理、规划利用角度作出的评价，可能指建筑密度低、产业层级不高等。但这绝不意味着农户在其依法取得的宅基地上建造自住房屋的行为本身违法，也不意味着其享有的宅基地使用权因此贬值。宅基地使用权是农民基于集体成员身份享有的、带有社会保障性质的用益物权，其价值核心在于“居住保障”和“身份权益”，而非纯粹的市场投资效率。

因此，征收补偿的核心任务，正是要剥离这些行政定性带来的偏见，回归到对农户合法财产权益和居住保障权的公平填补上来。

2、双重核心权益的公平实现路径

对于农户而言，征收中必须捍卫两大核心权益：一是房屋的居住保障功能，二是宅基地的成员身份权益。补偿安置方案必须对此作出回应。

路径一：保障居住权——“住有所居”标准的实质性实现。

补偿安置的目标，应确保农户家庭“居住条件不降低，长远生计有保障”。

产权调换的优先与优化：对于被征收农户，应优先提供产权调换安置房。安置房的位置、面积、配套设施（特别是耕作半径、家禽饲养空间等乡村生活需求）需进行合理考量，不能简单地以城镇商品房“一比一”面积置换了事。对于“危房”，不能因其现状而降低置换标准，应确保置换后房屋是安全、合规、适于居住的。

货币补偿的足额与灵活：若选择货币补偿，补偿款必须足以使农户在类似区域（如同乡镇）购买或建造达到原有居住功能标准的房屋。评估时，不能仅按“危房”的建安成本计算，而应参照当地农村房屋的重建成本或宅基地使用权流转的市场参考价。对于房屋的附属设施（如庭院、沼气池、水井）及装修，应一并合理评估。

过渡安置的人性化：必须支付合理的过渡安置费，确保在搬迁和安置房建设期间，农户家庭有稳定的住所，生活不受严重干扰。

路径二：置换宅基地权益——“身份权利”的延续或对价。

宅基地使用权无法直接“带走”，征收意味着这项权利的消灭。公平补偿必须体现其价值：

“面积”与“区位”的双重考量：宅基地的价值不仅在于面积大小，更在于其区位（如沿江、靠近村镇中心）。补偿方案中，除了按面积计算补偿，应考虑区位因素加成。或者，在安置时，提供区位条件相当的宅基地或安置房。

将社保权益与宅基地权利挂钩：在许多地区实践中，将农户放弃宅基地与将其纳入城镇社会保障体系（或提高失地农民养老保险待遇）相挂钩。这是一种对宅基地所承载的社会保障功能的替代性补偿。农户应积极了解并主张此类政策，确保“土地保障”向“社保保障”平稳过渡。

主张发展权损失补偿：如果征收后土地用途转变为高价值的商业或旅游开发（如瓯江生态文旅项目），农户可以主张，其作为集体成员，原宅基地使用权中蕴含的潜在土地发展增值收益应得到合理分享。这可以通过在补偿款中体现土地增值收益因素，或通过安排集体经济组织后续经营项目分红等方式实现。

3、农户的维权聚焦点：从被动认定到主动主张

面对“低效”、“危房”的标签，农户不能自认理亏，而应策略性地应对：

独立鉴定，破除“危房”一言堂：如果对“危房”认定不服，可以自行委托有资质的房屋安全鉴定机构进行重新鉴定。如果鉴定结论并非必须立即拆除的D级危房，则可为争取更高补偿或要求先行加固维修提供依据。

强调房屋的“整体功能”与“生活系统”：在协商和评估时，不要只谈房子结构，要全面陈述房屋如何作为一个“生活生产综合系统”在运作——它提供居住、储物、庭院经济、家庭团聚场所等多种功能。提供照片、视频，甚至邻居证言，来证明房屋的实际使用状况和价值。

牢牢抓住“集体成员身份”与“居住保障”核心：在所有沟通和文书中，反复强调宅基地使用权的合法来源（基于村民身份），以及房屋对于家庭生存的核心保障作用。主张补偿安置方案必须解决这两个根本问题。

集体协商，形成共识：与面临同样处境的其他农户保持沟通，汇总共同诉求，推选代表进行集体协商。集体的声音更能引起重视，也能避免被“分而治之”。

结语：征收的正义，在于让离地农民脚下仍有坚实的路

瓯江湿地的修复，是为了永恒的绿水青山。而世代居住于此的农民，为这一生态福祉让渡了家园。公平的补偿，绝不是对他们“低效”生活的贬斥性买单，而是对其合法财产权的郑重对待，更是帮助他们从“土地依赖”走向“可持续发展”的转型助力。