宝山发展最气馁的板块，能不能摆脱睡城？

要说宝山发展最气馁的板块，非杨行莫属了，一直是一个睡城。

杨行占着宝山最中心的位置，却始终没有成为宝山发展的核心。

论到市区的距离，杨行比五大新城近很多，但配套和城市界面却差很多。

杨行的房价也比五大新城低，发展非常脱节。

而今随着19号线的修建、铁山路TOD的规划，宝山高铁站的建设和大吴淞战略的实施。

杨行能不能摆脱睡城、崛起一次？杨行的置业站位会迎来重构吗？到底该不该买？

杨行板块示意图：

杨行过去的发展偏向睡城化，规划定位模糊、产业能级低下，即使当睡城居住功能也薄弱、环境形象也不佳，各方面发展遇到了问题。

杨行的地理位置和交通比五大新城好很多，比任何一个新城距离市区都近，只有15公里：

从杨行坐地铁到人民广场，通勤效率秒杀任何一个五大新城：

杨行与五大新城的通勤时间比较

但是这么好的位置，杨行的房价却跟五大新城差不多，没有拉开差距。

杨行的新盘四季隐秀高层5.45万元/m²、金茂棠前5.21万元/m²，跟嘉定新城一个价格档次，比松江新城还便宜。

杨行一些主流成交的二手房如万科四季花城、远洋香奈、万业紫辰苑、绿地海域笙晖等。

成交价在3-3.8万元/m²，比五大新城便宜很多。

再看配套和环境，杨行跟五大新城的差距更大了。

经过杨行的19号线铁山路、兰岗路附近，存在很多堆场，环境很乱：

杨行兰岗路上的堆场

杨行工业区一角

杨行板块内部还有一条铁路，带来了很大的割裂：

杨行还有一个超级大的水产批发市场，里面气味难闻、环境也是乱糟糟的：

在宝山的发展格局中，杨行没有承担重要的城市功能，一直发挥的是一个睡城角色。

宝山最先开发的是淞宝地区，从上世纪的工人新村，到21世纪的滨江长滩、邮轮港。

最好的城市配套资源、最现代化的产业配套集中在淞宝，宝山偏爱淞宝是出了名的。

近年来，在“南北转型”战略下，南大地区又以智慧城概念赢得了最高能级的规划与投入。

于是宝山最高大上的CBD、最漂亮的城市界面出现在了南大，让杨行看到非常气馁。

吴淞口邮轮港、顾村天街、南大智慧城

反观五大新城的嘉定新城和临港新城，已经不能简单地称之为睡城了。

嘉定新城万达旁的TEEC上海中心办公楼、远香湖周边的办公楼都有企业在里面办公。

临港滴水湖旁建设了巨量的办公研发总部集群，大家都成了一个区域的CAZ。

而杨行缺乏现代化的CBD，目前产业以物流仓储、传统制造业为主，产业能级低下。

住在杨行的居民大多是前往不夜城、人广等市区地点上班，早出晚归。

这么多年来，杨行的区域价值没有得到很好的利用和发挥。

在1号线沿线建了几片住宅区后，开发就似乎结束了，沦为了一个简单的睡城片区。

杨行的城市界面比较碎片化，规划能级不足，缺乏标志性的公共空间和连贯的城市意象。

各种原因，让杨行沦为了睡城，房价也一直比较洼，涨幅也低。

那么未来的杨行，还有希望摆脱睡城吗？

新时代发展要求，杨行不能再继续做一个睡城，而且是不尽如人意的睡城。

杨行也想摆脱睡城，给大家提供更多的就业机会、更优质的配套和居住环境。

为了摆脱睡城和大家的刻板印象，杨行抓住了19号线、宝山高铁站和吴淞创新城的规划做了很多努力。

借助19号线的东风，杨行规划了一个铁山路TOD，未来要在这里建设地铁上盖商业、办公、住宅等多个功能项目。

这个TOD规划范围北至宝杨路、东至铁山路、南至外环高速、西至江杨北路，一个属于杨行的“天空之城”要来了：

依托19号线铁山路车辆基地上盖，上盖层规划了多个地块，包括住宅2块、商业1块、社区级公共设施1块、幼托用地1块等。

其中2个首发住宅地块都是三类住宅用地，B01B-01地块容积率1.55（限高80米）、B01B-09地块容积率仅有1.36（限高60米），建筑面积约16.65万方。

铁山路地铁口的B01A-05为C2C8用地是商办服务用地，限高80米，未来是一个TOD商业。

具体位置和效果图如下：

除了铁山路TOD之外，上述规划范围内还有6个住宅地块，总住宅体量开发约38万方。

依托19号线的沿线开发，杨行未来的城市配套、面貌和能级都会大大迎来改善。

目前铁山路站周边可看见已进行了部分厂房拆迁，地铁也在修建，接下来就是等待土拍：

这些目前看起来很残破的区域，未来都会焕发新生，落后的工业区面貌会大变。

过去依靠1号线没有把杨行的城市能级开发带动起来，现在19号线给了杨行一个重生的机会。

放大来看，铁山路TOD整个规划都处在大吴淞核心区辐射范围内，杨行撞上了最好的城运。

大吴淞的规划给杨行带来了一个产城融合、转型发展的契机。

杨行拥有大片可开发利用的土地，围绕19号线和跟淞宝交界的地方，有9平方公里转型空间。

受制于过去钢铁工业配套基地的定位，这里放了很多堆场和物流厂房，一直没到转型的周期。

现在随着19号线的规划和精品城区与北转型要求的到来，杨行是时候要作出改变了。

淘汰低效产能，把工业区转型为科创空间后，杨行有希望向高端制造、研发和总部经济发展。

大家都希望杨行的转型能带来更高收入的工作，能带来更好的配套和更宜居的环境。

杨行迎来了另一个更重要的发展机遇：高铁站，围绕这个高铁站，杨行也做了很多规划。

这就是国家八纵八横战略下诞生的高铁上海宝山站，位于杨行境内。

宝山站计划2027年6月就要竣工，开通在即，届时将成为上海第四大高铁客运枢纽，杨行将坐拥长三角重要的枢纽门户。

宝山站的设计客流量是年旅客到发量约5400万人次，日均14.8万人次。

高铁站会带来巨大的客流，对杨行的商业、商务发展带来巨大的拉动作用。

鉴于此，杨行趁机规划了一个大型的高铁站前TOD，用于承载未来增长的商务需求。

类似于虹桥商务区那样，杨行也可以打造属于自己的高铁商务区，这是非常难得的机遇。

宝山站前TOD会吸引一部分长三角区域型企业前来杨行设立分支机构，带动杨行商务发展。

这TOD已落定为合生汇综合体项目，集商业、办公、酒店等多功能为一体。

具体为地上4层商业综合体（11.5万方），一栋地上23层酒店、一栋地上15层经济酒店、一栋地上12层商务酒店，5栋办公楼（分别为地上22层、16层、5层、4层、4层）：

地铁19号线+铁山路TOD+高铁宝山站TOD+吴淞创新城副中心。

杨行准备在城市各方面都迎来重大的升级，未来能否成功呢？

如果杨行真的能摆脱睡城的话，以后杨行的板块价值与定位要变，房产置业逻辑要变，宝山的城市发展格局也要变。

因为19号线和高铁的修建，以后杨行会变成一个双地铁板块，也会变成一个高铁板块。

如果补足产业、配套短板，买在杨行不用去市区就能上班了，居住价值会提升。

即使从杨行到市区上班也不远，通勤距离也比五大新城近。

而且房价还比五大新城便宜，置业很有优势。

如果宝山站发展成为一个像样的高铁商务区，提供一定就业机会。

从铁山路坐19号线北上2站就到宝山高铁站，以后住在杨行无论是高铁出行还是上班都很方便。

今后杨行的板块价值应该类似于徐泾@虹桥站、祝桥@上海东站，想象空间比较大。

搞不好会有房产商打出这样的广告：“买入杨行，就是买入下一个徐泾”“宝山版徐泾来了”……

但是要想达到这个高度，杨行距离彻底摆脱睡城还是有一定难度的，面临很多挑战。

首先是高铁商务区的畅想，宝山站前TOD还在规划设计阶段，距离建成还很远。

即使建成还要招商运营，有一个很长的周期。

宝山高铁商务区由宝山一人运营，不敌虹桥商务区四区共建，且规划规模相差较大。

现在依托高铁发展商务的时机已经不像以前处在一个黄金期，竞争压力也大。

虹桥商务区能成功在于起步早，2009年开始规划，抓住了风口、提前抢驻了资源。

后面还有东站也要发展枢纽商务区，杨行会被分流，面临不小的挑战。

尤其是在如今人口减少、办公楼空置高启的情况下；

全国已有不少高铁新城沦为“鬼城”，在十几年前这个情况就比较严重了：

截至2025年，全国已有至少26座高铁站因种种原因未启用或已关停，曾经的高铁商务新城梦想都破灭了：

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当然了，上海的人口吸纳能力比较强，而且宝山站离市区很近，不至于到这种地步。

但是宝山高铁商务区要想追上虹桥，要做更多努力。

再说回铁山路TOD，现在上海的TOD比较泛滥，到处都是，已经不稀奇了，对产业的带动有待考验。

郊区地铁最大的作用就是提高了卖地的价值，房子好卖，但商业、办公楼运营起来就比较难了。

铁山路TOD同样处在规划前期阶段，地也没有拍，到建房、建商业、建办公楼，又要很长时间。

建办公楼很容易，关键是要看能给一个区域带来多大的产业增量。

就铁山路TOD的位置来说，处在大吴淞核心区的辐射区，本身不在核心，商务地位会弱化。

大吴淞真正的核心在蕴藻浜以南的吴淞街道，那里规划了一个大吴淞十里画卷园，是未来宝山北转型、建设城市副中心的核心承载区。

十里画卷园细分为了产城服务板块、文化活力板块、创新未来板块、科创生活板块和门户地标板块，是未来真正的商务核心：

大吴淞未来最漂亮的门户地标和最高大上的CBD都在吴淞街道，完全出了杨行的行政地界：

所以杨行能否摆脱睡城，既取决于自己的铁山路TOD、站前TOD运营得怎么样；

也取决于大吴淞的规划落地得怎么样，能给自己带来多大的辐射和带动。

退一步讲，即使产业落地不及预期，哪怕开一个大型商业综合体，给一所三甲医院，再配置一个好学校，这都是杨行巨大的发展成就。

短期来看，杨行借助19号线、高铁站的规划，沿线城市界面会有很大的改观。

新地铁会带来新的商品房开发，会给市场带来很大的补充，给板块带来流量。

至于产业发展、摆脱睡城，那都是后面的事了。

眼下我们只能从置业角度来多多分析，以后杨行的地位会发生什么改变，北上海区域的价值格局和选筹逻辑会发生什么变化。

铁山路TOD约有38万方住宅开发，如果按120m²/套换算，能供应3166套住宅。

其实不应该只盯着铁山路TOD，铁山路东部也有大量可腾挪开发的土地。

因为一条19号线的规划，杨行后期给市场带来的住宅供应可在万套以上。

长期以来，北上海的置业焦点主要集中在顾村、罗店、上大等板块。

随着这些区域开发日趋饱和，新增供应越来越少；

同时上游的张庙、通河、共富、共康都缺乏TOD新盘开发。

杨行土地储备多，有望成为北上海下一个新房供应主战场和流量中心。

虽然淞南靠着18号线开发了江湾金茂府、招商序等TOD盘，但6.8-7.1万元/m²的价格偏贵。

杨行现在是洼地，到时候开发的新房价格可能落在5-6万元/m²，便宜约1万元/m²。

杨行会成为19号线沿线房价性价比最高的地方，对于想买19号线的客群来说有一定吸引力。

毕竟铁山路的土地还没有拍，如果搞成四代住宅就不止这个价了。

要是定价过高，更没有二手房有性价比了。

在新杨行的开发需要周期的情况下，如果是买二手房，出于地段、现成配套的成熟度和当前环境的宜居度，买杨行不如共康、上大、顾村、南翔和九亭。

杨行近几年开发的次新房如大华公园荟、四季都会等成交价在5万元/m²。

这个价格只比共康的大华公园城市、上大的经纬弘汇地标家园、南翔的华润中央公园四期便宜几千块，价格差距不大。

但是对比地段，共康、上大处在外环内，到市区通勤更近。

这两个板块都处在杨行上游，优先吸引市区外溢购买力。

在2020-2022年这波行情中，杨行次新房只涨了25%-28%，跑输大盘，也跑输共康和上大。

再对比同样是外环外板块的顾村和南翔，配套、居住环境是现成的、看得见的，比杨行好很多。

九亭距离漕河泾、大虹桥产业区很近，产业地段比杨行好很多。

南翔、九亭的涨幅跟大盘相近，也远远高于杨行。

从地段、配套、房产保值和流动性等诸多方面来说，杨行板块目前的竞争力很有限，买房不是优选。

也许随着大吴淞战略的深入实施，杨行的产业发展会很好，各方面能级提升很大，最后摆脱了睡城，这是大家都希望的。

未来的杨行能否彻底摆脱睡城、迎来真正崛起呢？让我们拭目以待！