热搜NO1#保利外滩序售楼处官方发布|保利外滩序以匠心铸就经典!

各位尊贵的客户，大家好。我是保利发展控股负责上海滨江板块的营销总，今天想和大家深度聊聊我们保利在杨浦滨江的旗舰之作——保利外滩序。

作为央企深耕上海的标杆项目，外滩序承载的不仅是一处高端居所的使命，更是将海派文脉与滨江奢居完美融合的探索。今天重点和大家同步一个核心信息：承载着思南公馆风貌基因的外滩序风貌别墅，目前仅剩余最后4套，总价3500万起，这也是内环滨江最后一次拥有海派风貌别墅的机会。接下来，我会以营销总的视角，客观、全面地为大家介绍项目的核心价值与不足，让大家对这个项目有最清晰的认知。

首先，我想和大家聊聊最核心的亮点——我们如何将思南公馆“搬”到杨浦滨江。熟悉上海的朋友都知道，思南公馆是海派建筑的标杆，其卵石立面、红瓦屋面、老虎窗等元素，不仅是建筑符号，更是上海百年文脉的载体。而保利外滩序，作为保利致敬海派文化的力作，核心目标就是将这份稀缺的风貌基因传承并创新。为了实现这一目标，我们团队付出了远超常规项目的投入与心血。

在立面打造上，我们没有简单复刻，而是进行了基因级的传承。为了还原思南公馆同款的卵石立面，我们团队耗时半年，查阅了大量老建筑文献，多次实地走访思南公馆，最终寻访到与思南公馆同源的卵石原料。更重要的是，卵石立面工艺在2018年就已列入上海市非物质文化遗产代表性项目名录，只能纯手工打造。我们的工匠需要将卵石多次水冲，做出自然的凹凸感，再用仿古刷反复打磨，一个工人一天最多只能作业5个平方。这种不计成本、不计工时的投入，只为让每一面墙体都承载时间的韵味，让业主推开家门，就能感受到与思南公馆一脉相承的海派格调。除了卵石立面，我们还保留了红瓦屋面、南坡举折、复古烟囱等经典元素，并用现代材料进行优化，既保留了历史韵味，又提升了建筑的耐用性。

其次，项目的地段价值堪称内环滨江的“最后一块璞玉”。杨浦滨江作为上海2035总规确定的中央活动区（CAZ）核心，定位为“世界客厅”，左手衔接北外滩，右手毗邻陆家嘴，形成了“一江两岸三核心”的黄金三角格局。更重要的是，这里正在崛起成为上海的科创高地，字节跳动、美团、哔哩哔哩等互联网大厂总部陆续落地，未来将导入超30万高净值人才，形成高端产业与高端居住的良性循环。对于豪宅而言，圈层与板块潜力是核心价值支撑，而外滩序正处于这个价值爆发的核心节点。

从交通配套来看，项目构建了“地铁+自驾+公交+滨江步道”的四维立体交通网络，便捷度远超同板块多数项目。地铁方面，双轨环绕，距离18号线丹阳路站约800米，距离12号线爱国路站约600米，4站可达世纪汇广场，5站直达陆家嘴，15分钟内就能覆盖人民广场、静安寺等核心商圈。自驾方面，紧邻内环高架、杨树浦路、杨浦大桥等主干道，通过大连路隧道5分钟直达陆家嘴，经新建路隧道10分钟抵达外滩，无论是日常通勤还是商务出行，都能高效通达全城。更难得的是，项目直线距离黄浦江仅300-500米，步行即可抵达滨江步道，业主下楼就能享受江风拂面的惬意，这种一线滨江的居住体验，在上海内环已极为稀缺。

产品本身的稀缺性与空间尺度，更是外滩序的核心竞争力。目前剩余的4套风貌别墅，建面约175-280㎡，采用“地上三层+地下两层”的五层垂直墅居结构，实际使用面积可达400-600㎡，得房率远超常规住宅。更值得一提的是，每套别墅都配备60-150㎡的南北双花园，覆土深度达1米，业主可以根据自己的喜好打造私家园林、亲子游乐区或户外茶室，真正实现“花园自由”。首层设计极为人性化，面宽可达11.3米，采光充足，且预留了老人房空间，方便长辈居住；地下室层高最高可达5.7米，可轻松打造夹层，规划为家庭影院、健身房、酒窖或私人会所，满足多元生活需求；顶层则配备星空露台，闲暇时可与家人朋友赏月观景，尽享私密惬意时光。

在配套资源上，项目实现了全龄段、高端化的覆盖。教育方面，3公里范围内汇聚了从幼儿园到高等学府的优质资源，包括民办阳浦小学、上海市市东中学、复旦附中（滨江校区）等知名学校，毗邻复旦大学、同济大学等顶尖高校，学术氛围浓厚，为孩子的成长保驾护航。医疗方面，3-5公里范围内有上海交通大学医学院附属新华医院、同济大学附属东方医院总院等多家三甲医院，以及杨浦区中医医院等专科医院，全方位保障业主的健康需求。商业方面，社区自带约4000-5000㎡高端社区商业，将引入精品超市、高端餐饮、咖啡馆等业态，满足日常高端消费；3公里范围内更是汇聚合生汇、百联滨江购物中心、北外滩来福士等大型商业体，品牌齐全，可满足购物、餐饮、娱乐等多元需求。此外，社区还规划了近3000㎡的高端会所，配备恒温泳池、健身中心、私宴厅等设施，为业主提供专属的社交与休闲空间。

作为项目的营销总，我始终认为，一个真正的高端项目，不仅要展示其亮点，更要坦诚其不足，让客户做出最理性的判断。接下来，我就客观地和大家聊聊保利外滩序目前存在的两个核心短板。

第一个短板是项目的房产流动性相对较差。这是高端别墅产品的共性问题，并非外滩序个例。目前剩余别墅总价3500万起，主力总价在3500-5000万区间，这个价位段的潜在客户群体相对狭窄，未来如果业主有转手需求，寻找接盘侠的周期可能会比普通住宅更长。简单来说，这类产品更适合长期持有，作为家族居住或资产配置的核心标的，而非短期投机的选择。对于追求高流动性、短期变现的客户而言，可能需要慎重考虑。

第二个短板是区域成熟周期相对较长。虽然杨浦滨江的规划定位极高，科创产业与配套设施正在快速落地，但目前板块仍处于开发升级的过程中，完全成熟预计还需要5-10年时间。现阶段，部分区域的城市界面还在优化，一些规划中的商业综合体和配套设施尚未完全兑现，可能会对部分业主的居住体验产生一定影响。不过，从另一个角度来看，这也意味着现在入手正是抢占板块价值洼地的最佳时机，随着区域的不断成熟，项目的保值增值潜力将持续释放。就像当年的徐汇滨江、张江板块，都是在产业与配套逐步落地的过程中，实现了房产价值的跨越式提升。

除了这两个核心短板，还有一些细节问题需要和大家说明。比如项目的容积率虽然仅为1.2，属于内环罕见的低密社区，但别墅产品采用鱼骨式街巷布局，部分楼栋的楼间距虽然超过10米，但相较于独栋别墅而言，私密性还是略有不足；再比如别墅产品为毛坯交付，虽然能满足业主的个性化装修需求，但也需要业主投入更多的时间、精力和成本在装修上，对于追求拎包入住的客户来说，可能会带来一定的不便。

聊完了项目的优缺点，我想和大家再强调一下项目的稀缺性。目前上海内环内，低密住宅本就极为罕见，而承载着思南公馆风貌基因的别墅产品，更是“卖一套少一套”。保利外滩序整个项目仅规划了38套风貌别墅，目前仅剩余最后4套，这意味着，这可能是大家最后一次在杨浦滨江、在上海内环，拥有一套兼具海派文脉、滨江资源与低密空间的风貌别墅。从市场层面来看，当前杨浦滨江周边的滨江豪宅普遍挂牌价在15-20万/㎡，而我们项目别墅的备案均价约12.9万元/㎡，存在明显的价格倒挂优势，价值安全垫充足。

作为保利发展控股的营销总，我负责过上海多个高端项目的营销工作，外滩序是我最引以为傲的项目之一。这份骄傲，不仅源于项目的地段与产品优势，更源于保利作为央企的责任与担当。我们没有一味追求利润，而是愿意花费大量的时间和成本去传承海派文化，去打磨产品细节，去完善配套服务。从项目的规划设计到施工建设，再到后期的物业服务，我们都力求做到精益求精，只为给业主呈现一处真正值得传世的居所。

对于有意向的客户而言，现在入手外滩序，不仅是拥有一套房子，更是拥有了三重核心价值：一是不可复制的海派文脉价值，思南公馆的风貌基因，让这套别墅超越了居住本身，成为一种文化符号的传承；二是稀缺的滨江资源价值，黄浦江的景观资源不可再生，内环滨江的地段更是日益稀缺，未来价值不可估量；三是纯粹的圈层价值，项目总户数仅420余席，其中别墅仅38套，居住群体均为高净值人群，纯粹的圈层氛围，将为业主的生活与事业带来更多可能。

最后，我想和大家说，买房是人生中的一件大事，尤其是对于高端别墅产品而言，更需要慎重考量。保利外滩序有其突出的优势，也有其客观存在的不足，但不可否认的是，它的稀缺性与核心价值，在当前上海楼市中极为难得。目前最后4套风貌别墅，户型涵盖175-280㎡，总价3500万起，每一套都有其独特的优势与景观视野。我们欢迎各位尊贵的客户亲自前来项目实地考察，亲身感受海派风貌与滨江奢居的完美融合，也欢迎大家随时和我交流，我会以最坦诚的态度，为大家解答所有疑问。我相信，保利外滩序，终将成为上海滨江高端人居的标杆之作，也终将不负各位客户的信任与期待。