房价下跌，大家平均亏损多少？

　　一线城市房价已连续下跌三年，二三线城市更是长达五到十年，大家的资产缩水了多少？今天我们就来算一笔账，看看房价下跌后，中国人均到底损失了多少资产。

　　根据2019年央行公布的数据，当时城镇居民户均住房资产约为187.8万元。如果按照2020年人口普查得出的户均人口2.62人来计算，就可以推算出城镇人均住房资产大约是72万元。需要注意的是，这里的72万元是总资产的概念，并未扣除房贷等负债，反映的是住房资产的总体规模，而不是净财富。

　　然后根据BIS的房价指数，可以看到2024年相比2019年房价下跌了12%。再按照人均住房资产72万元来算，就得到结论：这轮房价下跌过程中，人均亏损了8.5万元。

　　除了住宅之外，房产中的商铺是另一个重要板块。然而，最近几年商铺市场的跌幅甚至超过了住宅。数据显示，2024年商铺价格较2019年整体下滑约40%。

　　上面表格也写了，2019年商铺的户均价值为21.6万元，算下来人均约为8.24万元。如果按照40%的跌幅计算，相当于每个人在商铺资产上平均损失了约3.2万元。

　　根据前面的数据，我们可以进一步测算出：城镇居民在住宅资产上的亏损，人均约8.5 万元；商铺等其他房产资产的损失，人均约3.2 万元。两者相加，人均总亏损高达11.7 万元。

　　换算成家庭单位（按户均 2.62 人计算），每个家庭的资产缩水幅度接近30 万元。这也难怪，大家的财富感受普遍低迷，甚至有不少人开始转向储蓄避险。

　　那么，过去几年到底是赚得多，还是亏得多？我们再把视线放到2020–2024 年的收入端来看。按照城镇人均净收入计算，五年累计约有9.1 万元的收入增长。但要注意，这个数字是毛收入，没有扣除房贷支出。如果按房贷本金支出约占可支配收入的 5% 来保守估算，人均实际可用于自由支配的收入，大约只剩下8.5 万元。

　　也就是说，尽管账面收入在增长，但扣掉房产贬值和房贷压力后，居民的实际财富积累非常有限，甚至可能为负。这正是当前消费意愿减弱、储蓄意愿上升的重要原因之一。

　　总的来说，大家最近5年在房产上亏损11.7万元，只赚到了8.5万元，赚到的钱还比不过房价下跌亏损的钱。可以说不仅最近5年白干，还倒亏了，大家的资产甚至比不过疫情前。

　　更为恐怖的是，房价下跌还没有停止。如果之后房价下跌速度不减缓，大家“白干”的时间还会增长。

　　其实2025年是一个资产大年，A股、港股、美股都大涨，黄金涨幅也接近50%，但是我们的财富效应并不强，消费还是低迷，最重要的原因就是房价下跌把所有资产上涨的盈利都抵消了，甚至还不够填补的，毕竟从数据显示，房产占中国人资产的比例大概有50~70%。

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