超过悉尼！昆州楼市已疯！建筑成本又涨，海外富豪在澳洲疯狂囤地！

01

比悉尼还高！澳洲一地租金飙升，创下历史新高

昆州租金已创历史新高，且没有降低的迹象。布里斯班和偏远地区的租金现已达每周670澳元，其中一个城市的租金甚至比悉尼还高。

黄金海岸的租金已高达每周850澳元，年租金超4.4万澳元，比悉尼每周760澳元的租金中位数还高。

昆州租金中位数为每周670澳元、每年约3.5万澳元，意味着租房支出已占许多家庭超三分之一的收入。

布里斯班的租金中位数在去年第四季度上涨3.1%，2025年全年上涨6.3%，巩固了该市作为澳洲租金最紧张市场之一的地位。

REA Group高级经济学家Anne Flaherty警告，整个州短期内难见缓解。

她警告称：“布里斯班的房价和租金上涨速度远远超过人们的工资。结果是，人们如今在住房支出上花费的税后薪资比例，比几年前高出许多。”

最新数据显示，那些过去被视为可负担的地区如今已不再如此。黄金海岸的租金上涨6.3%，季度上涨2.4%，其价格已高于布里斯班。

在凯恩斯，租金季度上涨4.2%，全年上涨8.7%，至每周625澳元——年度增幅为2600澳元。

Townsville的租金同样上涨2600澳元，季度上涨1.9%，但全年暴涨10%，至约每周550澳元。

Flaherty指出，租金压力正成为常态而非例外。

她说：“如果使用超收入的三分之一支付租金，那就处于租金压力状态，但如今这对许多家庭来说已是常态。”

就连传统上被视为“更可负担”的公寓租赁市场也不复存在。布里斯班公寓租金在过去一年上涨8.3%，涨幅高于独立屋的6.2%，因为租赁需求集中在内城区——那里是大部分租赁房源的所在地。

她表示，这种压力是由住房长期供不应求与强劲人口增长共同推动的。

“除非出现重大转变，否则一切迹象都表明市场会更贵。在住房供应出现实质性改善之前——这将需要数年时间——租赁市场将持续艰难且高价。”

她同时表示，市场上出现了一线希望，投资者活动开始回升，最终可能增加租赁供应。

此外，政府的新5%首付计划也可能帮助租房者转为有房者，从而释放租赁房源——但这取决于他们是否购买原投资物业。

Flaherty还表示，虽然租金增长不太可能回到2022年和2023年那样的极端水平，但预计价格将在整个2026年继续上升。

她说：“租金预计仍会上涨，只是速度会比前几年放缓。”

02

建筑成本季度回升 年度涨幅创历史新低

最新数据显示，尽管建筑成本年度涨幅跌至历史新低，但季度涨幅却出现大幅回升。

数据与分析公司Cotality发布的 2025 年第四季度科德尔建筑成本指数（CCCI）显示，澳大利亚全国建筑成本出现显著上涨，而其 12 个月涨幅则跌至 20 余年以来的最低水平。

这份于 1 月 21 日（周三）发布的指数报告指出，全国建筑成本季度上涨 1%，创下 2025 年以来最强劲的单季涨幅；与此同时，年度涨幅则跌至 2002 年 3 月以来的最低值。

2025 年 12 月季度，建筑成本环比上涨 1%，远超同年早些时候 0.4%、0.5% 和 0.6% 的温和涨幅，延续了 2024 年末的上涨势头。

截至 12 月的年度涨幅从 2024 年底的 3.4% 放缓至 2.5%，远低于新冠疫情前十年 4.7% 的平均涨幅。

Cotality研究总监Tim Lawless指出了当前市场的双向作用态势，他表示，尽管短期压力正在累积，但从整体来看，建筑成本涨幅仍处于罕见的温和区间。

“有明确迹象表明，12 月季度建筑成本增长势头回暖。不过，即便出现这一轮回升，住房建筑成本的年度涨幅仍处于历史最低位，远低于疫情前十年 4.7% 的平均水平。” 他说道。

本次季度涨幅回升，是继 2024 年加息潮后市场出现的又一波上涨；目前供应链已呈现企稳迹象，但住房建设项目排期却因需求激增而承压。

西澳大利亚州（WA）和南澳大利亚州（SA）以 1.2% 的季度涨幅领跑全国。

西澳的涨幅较 9 月季度的 1.3% 略有回落，而南澳的建筑成本则大幅攀升，远超第三季度 0.5% 的涨幅。

与此同时，昆士兰州、维多利亚州和新南威尔士州的涨幅均低于疫情前的正常水平，这也反映出，在建筑项目积压问题加剧的背景下，市场建材供应日趋紧张。

2025 年全年，澳大利亚住房审批量总体呈上升趋势，但维多利亚州和塔斯马尼亚州却逆势下跌，这也表明两地的住宅建筑市场仍面临诸多挑战。

结构性木材价格结束了近期的平稳走势，出现显著上涨，进而带动其他品类木材及水泥板产品价格走高。

Cotality建筑成本估算经理John Bennett表示，结构性木材产品价格出现 “上行波动”，与上一季度 “保持平稳” 的态势形成鲜明对比。

Bennett补充称，本轮价格上涨的动力还来自薪资上调以及相关法规调整带来的连锁反应。

“本季度内，公平工作委员会（Fair Work）的年度最低工资调整政策正式生效，进一步推高了劳动力成本及相关费用。”

1 月 19 日（周一），澳大利亚建筑大师协会（Master Builders Australia）首席执行官Denita Wawn在接受 2GB 电台《财经新闻》节目采访时表示，建筑项目交付量不足的问题，与持续存在的劳动力短缺危机密切相关。

她强调，要实现联邦政府在《全国住房协议》（National Housing Accord）中设定的目标 —— 在五年内（2024 年 7 月 1 日至 2029 年 6 月 30 日）建成 120 万套新房，澳大利亚每年需完成 24 万套住房的建设任务。

“这是一个庞大的数字，但也是解决本国住房危机所必须达成的目标。具体来说，我们每年需要建成约 24 万套住房。” 她说道。

Wawn指出，澳大利亚上一次实现这一建设规模是在 2012 年，当时新增住房供应中有 50% 来自高层公寓。

“澳大利亚上一次在全国范围内达成这一建设量是在 2012 年。值得注意的是，当年新增住房的 50% 为高层公寓，而目前高层公寓在新增住房中的占比仅约 40%。”

“要达成年度 24 万套的建设目标，我们必须大幅提高高层公寓的建设规模。”

Wawn特别指出，技术移民劳动力的缺口令人担忧。她提到，疫情前，移民劳动力占建筑行业用工总量的 20%，但在过去五年间，这一比例已降至 5%。

“我们在移民劳动力引进方面严重不足。我们也清楚，当前系统存在压力，而且公众担忧，大量引进移民会加剧住房危机。”

“但我们认为，必须重点引进那些能够参与住房建设的技术移民，以此缓解当前住房市场的供应压力。”

“澳大利亚正与全球各国争夺国际人才。加拿大、英国等许多国家都推出了技工专项签证通道，而我们没有，相关申请流程也十分繁琐。” 她说道。

Wawn表示，澳大利亚需要设立 “技工专项快速签证通道”，以吸引更多外籍建筑工人入境；同时，她主张联邦政府应扩大太平洋岛国劳工计划（Pacific Island Workers Scheme）的覆盖范围，将非持证技术工种纳入其中。

Wawn指出，目前住房项目的建设周期已从疫情前的 7-9 个月延长至 12-14 个月；过去五年间，受持续劳动力短缺的影响，建筑成本已暴涨 45%。

“这意味着劳动力成本不断走高，而建筑工地每停工一天，项目的整体成本就会随之增加。”

“政府必须动用一系列政策工具来解决供应端的问题。当前市场需求十分旺盛，制约行业发展的核心因素是供应短缺。”

Bennett对 2026 年建筑行业的展望也印证了这一困境 —— 劳动力短缺与建材价格上涨的双重压力将持续存在。

“未来一年，建筑行业的发展态势可能将由成本波动、劳动力短缺以及供应链调整这三大因素主导。” 他说道。

“供应商的价格调整通知，以及持续存在的技术工种短缺问题，将仍是制约行业发展的主要障碍。”

03

英国亿万富翁豪掷 3500 万澳元收购西澳 70 万公顷牧羊场，开启畜牧业扩张狂潮

澳大利亚最大的肉牛生产商之一Consolidated Pastoral Company（CPC）—— 现由英国亿万富翁Guy Hands控股 —— 以 3500 万澳元收购了西澳大利亚州一处广阔的牧羊场Madura Plains。这是该公司在过去一年中一系列重大交易的最新动作，标志着其正加速进军绵羊和羊毛产业。

CPC首席执行官Troy Setter在接受《澳大利亚金融评论报》采访时表示：”我们认为，绵羊和羊毛产业未来的增长潜力将超过过去五年左右的水平。长期来看，这是一个值得投身的良好产业。我们将继续拓展业务规模，提高生产效率。”

这一系列收购始于去年 3 月，当时CPC从MacLachlan家族旗下的Jumbuck Pastoral手中买下了澳大利亚最大的牧羊场Rawlinna Station，此前Fortescue已放弃为可再生能源项目收购该牧场的计划。Rawlinna位于西澳Nullarbor Plain，面积超过 100 万公顷。

紧接着在圣诞节前夕，CPC又以约 3.15 亿澳元的价格，从亿万富翁零售商Brett Blundy和Armstrong家族手中收购了北领地最大的肉牛场之一Beetaloo Station。

CPC价值 16 亿澳元的资产组合包括澳大利亚的 11 个牧场和印度尼西亚的两个育肥场，总面积超过 550 万公顷，饲养着 40 万头牛。2009 年，Packer家族将该公司以 4.25 亿澳元的价格出售给Hands的私募股权平台Terra Firma，随后Hands及其家族与CPC管理层共同完成了对公司的收购。

出售Madura Plains的是位于南澳大利亚州的家族农业企业CC Cooper & Co，该企业已传承五代，十年前购入了这处资产。虽然具体出售价格未公开，但熟悉该物业的业内人士透露，卖方最初期望至少以 3000 万澳元成交。

CC Cooper & Co董事总经理David Seth Cooper表示：” 我们对此次出售结果感到满意，也很高兴看到在家族多年大规模开发和投资后，Madura Plains将迎来新的发展机遇。特别值得高兴的是，Madura Plains的团队将被留任，凭借CPC在全国范围内的业务规模和多元化布局，他们无疑将获得更多发展机会。”

此次交易需获得西澳政府批准转让牧业租约，但已获得Foreign Investment Review Board（FIRB，外国投资审查委员会）的批准。

该牧场由两个牧业租约地块（Madura和Moonera）组成，总面积达 711,638 公顷，可容纳超过 6 万只绵羊。

负责此次交易的商业代理公司Elders首席执行官Tom Russo表示，尽管澳大利亚将于 2028 年起禁止绵羊活畜出口，但这笔交易显示出市场对澳大利亚绵羊和羊毛产业的信心。他指出：”这一禁令对西澳绵羊市场的影响尤为显著，因为该地区是澳大利亚绵羊出口的主要来源地。我们看到许多人对行业前景感到担忧，受此影响，西澳的绵羊产量已大幅缩减。”

04

澳洲房租再创新高！一家人年入6位数，才能“无压力”租房，专家：今年还得涨

澳洲七号台1月20日报道，澳洲各大城市的租房压力正急剧飙升，维持基本生活所需的收入，在六年内的涨幅超过了50%。

据PropTrack最新发布的《租房可负担性指数》数据显示，一个家庭若想避免陷入租金压力，如今年收入需达到$112,667，而六年前仅需$74,533。这一变化让数百万家庭濒临财务崩溃。

到2026年，租房家庭的年支出预计还将再增加1560澳元，相当于每周多出约30澳元的租金。

悉尼依然是竞争最为激烈的市场。一个家庭若想负担得起一套中位价水平的独立屋，年收入需达到约$135,200；而墨尔本和霍巴特的门槛则在$100,500左右。

数据显示，自2008年有记录以来，租房可负担性已跌至历史最低点，其中新州、塔州和昆州的租金压力最为突出。即使是仍被视为相对最可负担的维州，也出现了明显恶化。

REA Group高级经济学家Anne Flaherty在接受七号台采访时表示，这种紧绷的状况并未缓解。她指出：“截至去年12月，几乎所有市场的租金都创下历史新高，而预计到2026年还会再创新纪录。”

悉尼的租金差距尤为极端。靠近市中心地区，租客每年需要约$216,000才能过上相对舒适的生活；而在城市边缘，年收入约$112,000即可负担得起，但在更远的生活型偏远地区，支出又会再次攀升。

墨尔本的独立屋与公寓租金差距最小，仅相差900澳元，这得益于充足的公寓供应量以及高端市中心开发项目，使得公寓租金仍保持竞争力。

Flaherty表示，墨尔本与霍巴特依然是性价比最高的两座城市。“目前，墨尔本和霍巴特仍是澳洲租房最可负担的首府城市，但由于塔州的租金增长迅速，预计今年墨尔本将成为全国最可负担的租房城市，”她说。“在偏远地区市场方面，南澳的租金仍是最亲民的。”

南澳偏远地区的租金中位数为每周430澳元，而在各大城市中，最可负担的地带通常位于离市中心30至40公里的地段——既能避开市区高价，又方便通勤。

Flaherty提醒，许多租客其实在不知不觉中已陷入租金压力。“一般而言，当租金支出超过家庭税前收入的30%时，租客就被认为处于‘租金压力’之中，”她解释道。“如果租客支付全国中位租金——每周650澳元，那么家庭年收入至少需达到$101,400，才能避免超过这一临界点。”

她建议租客应保持信息灵通，“了解周边类似房源的租金水平非常重要，这有助于判断自己是否支付了过高的租金。”

即便租金增长速度放缓，市场压力仍将持续。Flaherty表示：“虽然预计2026年租金涨幅会有所回落，但由于空置率依然偏低，加上人口增长带动需求，租赁市场的紧张状况仍将延续。”

澳洲的租金中位数已再创纪录，目前市场正出现分化：部分地区房东仍能继续提价，而另一些地区则不得不降租以吸引租客。

PropTrack最新发布的《市场洞察报告》显示，去年第四季度全国租金中位数上涨1.6%，达到每周650澳元，全年涨幅达4.8%。

偏远地区的租金涨势仍快于首府城市，同比上涨7.3%，至每周590澳元。

在首府城市中，霍巴特的租金涨幅最高，其次是达尔文和珀斯。悉尼仍是租房最昂贵的城市，每周租金高达760澳元，比墨尔本每年多出约9620澳元。

珀斯和布里斯班的租赁市场尤为紧张，低空置率推高了租金，也进一步抬升了全国平均水平。

Flaherty指出，人口增长与供应不足是推动租金上涨的主要因素，但少数极端紧绷的市场正在扭曲全国整体数据。

Australian Community Housing的首席执行官Mark Degotardi表示，这些数据反映出长期存在的问题——新建租赁住房的建设成本与家庭可承受水平之间的巨大落差。

“我们缺少的是在合适地点、以合理价格建造的合适住房，”Degotardi说，“公寓本应是可负担的选择，但如今反而承受着最强的上涨压力。”

他警告称，仅仅增加建设数量并不能解决问题。“关键在于我们建什么、建在哪里，建筑成本与租客支付能力之间的差距从未如此之大，尤其是在租金上涨迅速、但开发项目最难以实现盈利的偏远地区。”

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