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【北投·栖澐湾】

一名定乾坤 诗意栖居自此启幕

「栖澐湾」，不仅是一个名字，更是一种生活哲学的凝练表达。

01项目简介

城市副中心 迭代臻藏的公园洋房

在城市的喧嚣与自然静谧的交界处，一种关于理想生活的答案，正缓缓浮现水面。北投集团于北京城市副中心重要板块——张家湾，倾力打造的低密住区，正式定案名为「栖澐湾」。一名定乾坤，诗意尽显，标志着这座承载着自然、人文与未来期待的湾境作品，即将正式登场。

「栖澐湾」三字，取意千年大运河之上云与水的丰盈意象以及城市绿心森林公园的生态绿境，将水的灵动、云的意境与栖居的理想完美融合，象征张家湾拥享绿心公园自然生境的勃勃生机与大运河畔流动的四季诗学。预示着这里将不止是建筑，更是一处融合自然、艺术与生活的诗性场域。

02开发商简介

北京城市副中心投资建设集团有限公司（简称北投集团）是北京市国资委出资成立的特殊功能类国有独资企业。集团秉承“经营城市”理念，围绕“城市投融资、建设与综合运营，保障性住房投融资与建设运营”两大主业，为首都功能提升与副中心高质量发展提供综合支撑。

北投集团作为特殊功能类企业，统筹城市副中心规划建设，累计承担项目340个，总投资约5000亿元，精心打造副中心三大公共文化建筑——图书馆、艺术馆、博物馆， 以及绿心森林公园、路县故城遗址展示工程等重点生态与文化项目。同时，持续推进城中村改造、城市更新、科技创新空间打造等重大工程，推动副中心建设向高质量、可持续、示范性发展迈进。

北投集团积极践行绿色发展理念，打造近零碳运行示范区，构建绿色高效能源体系，助力城市副中心建设成为国家绿色发展示范区。

03项目区位图

北投匠心 于张家湾绘就湾境新篇

「栖澐湾」坐落于北京城市副中心重点发展的张家湾区域，坐拥优越的区位优势与珍贵的生态资源。北投集团依托深厚的开发运营经验，以前瞻性的规划理念，将现代建筑美学与区域自然生态绿境深度融合，致力于在此打造一座低密度、高绿化率、充满人文气息的美学住区。

04项目基本情况

项目基础信息

项目名称：北投·栖澐湾

项目地址：通州张家湾镇广通街M101地铁张家湾站西侧约200米

物业类型：住宅

建筑类别：板楼

产权年限：70年

占地面积：45880.34㎡

建筑面积：173153.39㎡

开发商：北京北投宏象房地产开发有限公司

楼栋规划：西区12栋:11栋8-11F洋房；1栋15F小高层

总楼栋数：24栋

规划户数：944户

户型面积：建筑面积约79-140㎡

项目均价：3.5-4万/平米

项目总价：270-650万

79㎡：南北三室两厅一卫（总价270-310万）

89㎡ ：南北三室两厅两卫（总价310-350万）

107㎡：南北三室两厅两卫（总价405-450万）

110㎡：南北三室两厅两卫（总价440-480万）

125㎡：南北三室两厅两卫（总价500-540万）

140㎡：南北四室两厅两卫（总价550-650万）

室内层高：3米

交房标准：精装修

梯户比：洋房1梯2户、小高2梯2户

容积率：2.2

绿化率：50%

得房率：83-94%

物业费：5.5元/㎡/月

物业公司：北京博识物业管理有限公司‌

车位配比：1:1.2

供暖方式：市政集中供暖

北投·栖澐湾约75-140㎡二至四室，南向三面宽、全明格局、独立玄关、LDK一体化、轩阔主卧套房，空间使用率高达约84%。以精质舒居空间，迭新品质人居时代。

05户型分析

【约79-140㎡美学空间 礼献北京】

满配功能 以设计巧思成就非凡尺度

超级屋种：主力户型全系独立家政，用1%的空间解决99%的烦恼；270度飘窗观景，全明格局。

场景优解：LDK一体化，主卧小家化、客厅会所化、厨房背景化；灵活多变「斜杠空间」，随心所欲生活一整天。

79㎡ 三室两厅一卫

89㎡ 三室两厅两卫

107㎡ 三室两厅两卫

110㎡ 三室两厅两卫

125㎡ 四室两厅两卫

140㎡ 四室两厅两卫

06建筑园林

『公园洋房』先锋美学 意韵自然

北投·栖澐湾以公园洋房低密住区，光影流动的建筑臻颜，超阔楼间距，革新城市舒居界面。“一带·两轴·八园”景观组团，“森林花园”的艺境之中，阳光与诗意洋溢其间。

鎏光立面 以审美造诣镜呈美学大观

湛蓝窗镜：融合当代立面美学与古建形制灵感，以多种材质成全景玻璃幕墙，外映云端都会，内影流光建筑。

金冠重檐：叠加冠、重檐、斜切、光幕，辅以香槟金奢质色系，以超级工艺建构城市新典雅美学天际，领潮时代审美。

全龄社区 全维生活的人性化设计

人性关怀：全区空间均为无障碍设计，宠物便箱、植物科普、户外洗手池、人体工学户外座椅等人性化设计让细节处尽显关怀。

功能平台：社区内设置适合各年龄段的全生命周期活动平台，分别定位为家庭型休闲空间、全功能生活场域以及全时化户外会客平台。

度假园林 多重生活艺术场景体验

四季客厅：“林下空间-艺术花园-原野聚场-下沉庭院”四季景观客厅层层递进，将更具生命活力与情感温度的场景体验融入园林之美。

双重归家：预设“酒店落客-社区玄关-入户大堂”与“夜间照明-夜间导识-夜间景观”，双重归家情绪轨迹，实现动线与场景的再一次进化。

门赫时代：大门的打造予院境以虚实，予园景以光影。车道上方设计镂空将光留影；门前绿地将喧嚣隔绝在外。出则繁华，入则宁静。

堂显襟怀：大堂以类高奢酒店设计迈向奢享日常的第一步，从空间架构到细节雕琢展示空间的艺术魅力，实现简约且繁复的功能最大化。

社交会所 度身打造的高端交互场

邻里私域：邻里社交空间规划文化沙龙、运动健身、精英休闲等功能，以价值观的趋同、生活观的对位、审美观的类分，共赏丰盈生活。

知遇和鸣：从文化艺术到生活享受，在圈层的链接与人脉的汇聚下，资源、思想实现融合、共鸣，一个圈层就是一个高阶生活场。

07周边配套

副中心张家湾迭代篇

入京第一站，没有张家湾漂不来北京城

作为入京首站，张家湾自古以来便是热闹繁盛之地。大运河上南来北往的船只，运送了大量物资，建起了北京城。因此民谚说“没有张家湾，漂不来北京城”。

京东第一大码头，南北经济文化交融地，地处水陆交通要冲的张家湾，拥有当时京东的第一大码头，对京师等北方城市的物资供应起到了至关重要的作用，不仅推动了经济繁荣和南北货物的流通，更见证了南北方的文化交流。

张家湾古城，世界商贸的国际交往中心，张家湾建城后不再是单一功能的转运码头。随着来自各地的商人日渐聚集，商业日益昌盛，这里见证了来自朝鲜、日本等国的使节定期经过办理进京手续，促进了文化交流与国际理解。

『三轨通衢』链接城市现在与未来

大道通衢： 三公里内，东六环、京塘路快速路、京哈高速三大主干道纵横交错，形成了四通八达的立体交通网络。

轨交畅达：下楼即抵M101线（在建中）张家湾站，5站直通副中心TOD，顺达国贸CBD，距地铁1/7号线花庄站也仅2.4公里之距。

『醇熟配套』时尚潮流 醇熟尽揽

距离湾里TOD约2.7公里，包括王府井welltown、诺岚酒店与汀云微度假小镇三大板块及华北最大奥莱mall；万象汇、设计小镇家园中心等文化、活动、商业生活配套设施等；近邻张家湾中心幼儿园、中心小学、张家湾中学等教育资源，通州运通中医医院、通州妇幼张家湾院区等护航健康。

『教育配套』名校“零距离” 九年一贯无缝衔接

张家湾镇中心幼儿园、中心小学、张家湾中学；另有规划中优质教育九年一贯无缝衔接。

时尚学园都市：2025年北京服装学院通州校区落地小镇，预计入驻师生约8200人。

『人文环境』环球影城 绿心公园

河园谧静：三河交汇，萧太后河、凉水河、北运河三条河流勾勒一条属于通州的翡翠流域，文旅、运动、休闲等多种业态重塑更国际的滨水新境。

生态环境：四园环绕，900m的城市绿心森林公园、2km的大运河森林公园。2.5km的张家湾公园、在建中的六环高线公园带来出门见绿、归家入园的自然质感。

国际文旅：约3km环球影城、运河文化旅游区、张家湾古镇，北侧约900米直抵北京艺术中心、北京城市图书馆、北京大运河博物馆（首都博物馆东馆）等文化场馆。

08项目测评

北投·栖澐湾：城市副中心的低密生活典范

在北京这座繁华与宁静交织的都市中，北投·云帆汀澜犹如一颗璀璨的明珠，镶嵌于城市副中心的心脏地带。

这里，是双地铁交汇的便捷之地，是公园环绕的低密住区，更是建筑面积约75-140㎡的精致洋房社区，为追求品质生活的您，打造了一个理想中的家园。

⭐『区位发展』：在城市 “拥湾发展” 战略布局中，北投栖澐湾精准落子城市湾畔核心板块，地处湾岸景观带与城市发展主轴交汇处，左手揽约 4 公里原生湾岸线的自然馈赠，右手接新城规划的蓬勃红利，堪称 “城市湾畔难得的低密宜居秘境”。

张家湾古镇地区是城市副中心“一河三城”历史文化体系的重要支撑，将打造古今记忆交汇地区、漕运文化展示窗口、文化功能融合节点、文化旅游休闲胜地，为北京环球影城主题公园及度假区提供重要补充，形成一动一静、错位互补的发展格局。

⭐『板块属性』：湾畔沿线近四年住宅用地出让量不足 4 宗，且本项目为板块内唯一容积率 1.6 的超低密社区，规划纯洋房 + 叠墅产品，总户数仅 360 户。周边 3 公里内汇聚湾畔文化中心、区政务服务分中心、在建中的湾畔天街商业体，同时紧邻湾畔湿地公园与城市绿道，实现 “生态、商业、政务” 资源的无缝衔接，既享当下成熟配套，又占未来发展先机，资产保值增值潜力显著。

『品牌开发商』：北投栖澐湾由本土国企北投集团开发打造，北投集团深耕城市建设 20 余年，累计开发项目超 50 个，涵盖住宅、商业、市政配套等领域，以 “精工品质、按时交付” 著称，此前开发的 “北投・湾畔府”“北投・公园壹号” 等项目，均成为区域品质标杆，交付满意度超 96%，赢得业主与市场的广泛认可。

『户型产品』：产品才是真惊喜，79、89平的三居，把空间利用到极致，对小家庭太友好。140平四居又能满足改善需求，关键还是“高得房率”的第四代住宅产品，打造绿色、低碳智能、安全、舒适的“好房子”。

⭐『建筑园林』：作为北投集团深耕本土的湾居标杆作品，项目以 “栖居湾畔，澐润生活” 为设计理念，融合岭南造园精髓与现代湾居美学，打造 “一轴三进四园十境” 的沉浸式园林景观，让业主归家即享 “湾园共生” 的诗意生活。

入园首见 “栖澐府门”——7 米宽的新中式府门采用天然花岗岩与定制金属纹样，搭配两侧对称的叠水景观与景墙，景墙上雕刻湾流纹样，门后以 “曲径通幽” 的青石板步道衔接中央水景，形成 “开门见湾意，步步入画境” 的归家仪式感。中央景观轴核心处，打造约 800㎡的 “澐心湖”，湖中设置雾森系统与生态浮岛，周边环绕亲水平台与观湾亭，夏夜可赏湾岸星空，冬日可赏湖景暖阳，尽显湾居园林的独特意境。

『醇熟配套』：北投栖澐湾的宜居性，不仅在于 “亲湾属性”，更得益于周边 “所见即所得” 的成熟配套，无需等待规划兑现，入住即享便捷湾居生活。

教育资源尤为优质：项目与市重点小学 “湾畔实验小学” 仅一路之隔，步行 7 分钟可达，该校依托湾畔资源开展 “水生科普教育”，师资力量雄厚；周边 3 公里内有 2 所优质中学，其中 “湾畔中学” 为区重点学校，教学质量位居区域前列；社区自带 6 班制幼儿园，采用双语教学模式，预计明年 9 月开园，形成 “幼、小、初” 一站式教育体系，家长无需为孩子上学奔波。

北投栖澐湾，以国企匠心为笔，以湾居生态为墨，书写着 “湾园共生、品质宜居” 的湾居答卷。这里不仅是一处居所，更是一种 “推窗见湾、出门入园” 的湾居生活方式，等待着追求美好生活的您，开启属于自己的湾居人居之旅。

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