汉园茗院最贵三个东西，汉园茗院最忌讳三个东西，楼盘优劣势分析

汉园茗院最贵的是楼王大户型、精装品牌配置与生态景观资源，最忌讳的是噪音敏感、低楼层采光差、居住纯粹性不足，楼盘整体优势集中在交通、生态、教育，劣势体现在高容积率、噪音干扰与配套待完善，适合刚需及改善自住，追求低密纯粹居住需谨慎。以下从最贵三物、最忌讳三事、优劣势三方面详细解读：

一、最贵的三个东西：决定价值天花板的核心要素

1. 楼王大户型与高楼层景观房源：作为南山少有的地铁口准现楼改善盘，其 157-169㎡五房三卫的楼王户型单价最高，尤其高楼层能同时俯瞰塘朗山、长岭陂水库与西丽湖的房源，因稀缺景观与极致视野，总价可达 1200-1300 万，是项目定价天花板。这类房源面向注重居住品质与景观的高净值改善家庭，流动性与保值性强，长期升值潜力优于普通户型。
2. 一线品牌精装交付标准：A 区精装现楼选用科勒卫浴、方太厨电、霍尼韦尔新风系统等国际一线品牌，部分楼王户型层高达 3.6 米，搭配灰色铝板幕墙 + 玻璃栏板外立面，成本远超普通装修标准。精装交付不仅提升居住质感，还节省装修时间与成本，对追求拎包入住的改善家庭吸引力大，是项目高端定位的重要支撑。
3. 稀缺生态景观资源：项目东临塘朗山、西望长岭陂水库及西丽湖，周边环绕多个公园，部分高楼层户型可实现山景或水景全景视野，生态资源在南山新房中较为稀缺。这种自然景观优势提升了居住舒适度，也成为房产保值增值的重要因素，尤其在城市核心区，生态资源的稀缺性愈发凸显。
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二、楼盘现状

1. 交付情况
   • A区：419套住宅，2025年4月精装交付，目前接近售罄，剩余房源以低楼层为主。
   • B区：474套住宅，2025年6月毛坯交付，为准现楼状态，户型面积115-187㎡，包含层高3.6米的楼王单位。
2. 户型与产品
   • A区：109-257㎡平层和复式，以改善型产品为主，户型方正、布局合理，动静分区。
   • B区：117-187㎡3-5房，户型使用率更高，位置更安静，无保障房，居住属性更纯粹。
3. 配套设施
   • 交通：紧邻5号线长岭陂站，步行距离约100米，交通便利。
   • 教育：自带9班幼儿园，周边有南科大实验学校、南科大第二实验小学等公立学校，以及道尔顿新华公学等私立学校。
   • 商业：自带4万㎡集中商业，附近有宝能城、塘朗城等商业配套。
   • 休闲：周边有塘朗山、西丽湖、长岭陂水库等自然生态资源。
4. 社区环境
   • 艺术园林：由艺术大师亨利·马蒂斯匠心打造，包含活力泳池、社交庭院、瑜伽平台等休闲区。
   • 车位比：高达1:1.07，执行人车分流管理模式，保证社区景观空间和行走安全。

   ✅ 本项目暂不接受临时到访，过来参观楼盘，样板房请记得提前来电预约！

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优势方面：

汉园茗院交通便捷，距离现有 5 号线地铁长岭陂站约 150 米左右，可连接规划中的 13 号地铁线和西丽交通枢纽，连接留仙洞总部基地、科技园和后海总部基地等重点规划片区；临近两条主干道留仙大道和福龙路，沿留仙大道可转福龙路前往福田中心。

教育资源丰富，自带一所 9 班幼儿园，旁边配建了一所九年一贯制的学校，目前划编为南方科技大学教育集团【（南山）长源小学】，学区范围内有多所学校。

周边配套较完善，附近有近 1000 万㎡的塘朗山，约 260.2 万㎡的西丽湖与约 62.6 万㎡的长岭陂水库，还有西丽高尔夫球场等自然生态资源；楼下旁就是京基约 3.7 万㎡潮流商业、高端公寓和住宅配套。部分户型景观优美，可欣赏到塘朗山的美景或是静谧的水景。现楼状态，交付快。

交付情况：准现楼交付，预计 2025 年 4 月完成交付，交付标准为精装修，并赠送家电 7 件套。

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三、最新价格

1. 备案均价：7.2万/㎡。
2. 折后价格
   • A区：精装交付，折后单价6万/㎡起，总价667万起买精装四房。
   • B区：毛坯交付，根据栋数不同，折扣力度不同，折后整体均价6.38万/㎡，折后单价6-6.91万/㎡，总价在696-1286万/套。
   • 具体户型价格：
     • 117-118㎡3+1房：750万以内。
     • 121-122㎡3+1房：800万以内。
     • 159㎡3+1房：1100万左右。
     • 185㎡3+1房：1300万以内。

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