森兰·航荟名庭官方网站@售楼处发布(楼盘详情)_上海房天下

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市场下行周期，不少限价新房陷入尴尬，即便已经打了95折，依然无法满足市场需求。这类卖不掉的房子该怎么办？

去年上海首次推出的“房票”安置政策，为这类项目尤其是国企开发的楼盘，提供了一个“曲线救国”的新出路。目前，这一政策已在金山、松江、青浦等多个地方铺开，浦东航头板块也有两个项目入选，今天我们就来说说其中之一：森兰·航荟名庭。

项目总建面约10万㎡，户型面积约90-136㎡，总计953套房源，限价4.8万/㎡，对应总价在350-650万，综合评级给到C。

接下来，我们从区位、产品、交易三大维度、12个细分项来详细测评：

区位评级C+

先看区位评级给到C+，其中地理c+，交通b+，配套c+，相邻b。

很多人一听到森兰·航荟名庭才卖4.8万/m²就乐了，森兰的房子这么便宜啦？先别高兴得太早，它名字里的“森兰”指的是开发商外高桥的一个产品品牌，并非指核心的森兰板块，后面的“航”字才是代表区位——浦东的航头板块。

航头原属南汇区，自南汇并入浦东后，只有临港得到大力发展，航头这类板块则都成了“小透明”，没有规划支撑，发展潜力自然不行，再加上离市区又远，现实性配套也很一般，因此地理评级只能给到c+。

它的交通和配套都是所见即所得，轨交上主要依赖18号线航头站，直线距离约500米；商业主要有苏航生活广场、咸塘小镇步行街等。

相邻关系上，航荟名庭周边混杂着工业区、自建房及多个垃圾中转站，小环境舒适度不算好。

产品评级C+

再来看产品评级C+，其中规划与排布a，公区c，户型b，内装c。

这个项目“骨相够好、皮相却差”。它在1.5容积率下摒弃高低配，规划了7栋7层洋房及15栋8-18层小高中高层。凭借较低的建筑覆盖率，提升了社区舒适度与户型效能，拥有了少见的中轴绿化景观、大草坪及三大圆形景观节点，也打造了经典的飞机户型，因此规划与排布评级给到a。

然而，土地骨架如此优秀，却在“皮相”打造上被白白浪费。项目整体设计思路趋近保障房水准，尤其在新规落地后，产品力明显低于市场平均水平，具体表现在：一是公区上，社区景观丰富度不足，外立面大面积采用真石漆，下沉式会所的规模也偏小；

二是户型上，它没有引入新规，在关键的附加面积上表现很差；三是内装上，材质标准显著偏低，除了东芝中央空调拿得出手，瓷砖未明确标注品牌，地面更是直接采用复合地板。

所以，尽管项目天资出众，却因开发端的产品打造能力不足，最终只能泯然于众人。

交易评级C

最后看交易评级给到C，其中定价c，供需c，竞品c，能力c。

目前航头板块只有两个新房项目，森兰航荟名庭，和它最大的竞品锦绣澜湾。两者在区位上并没有显著差异，但航荟名庭因为产品力弱势，再加上整体营销节奏滞后，去化明显落后于锦绣澜湾。

它营销上的两大问题：一是工程推进与入市时机错失先机，2023年12月初才入市，晚于竞品三个月，在本就基本面弱的市场里，没能抢占首批客源；二是营销展示弱，无强营销记忆点。反观竞品在开盘之初就打造了板块标杆级售楼处，联动浦东美术馆、大隐书局，通过幕墙、水景和雕塑打造了很有艺术气息的会所，还设置了书局、咖啡吧、儿童区和手工花艺区，明显更有吸引力。

去化数据最能说明问题：航荟名庭至今只卖了123套，剩余830套，而竞品锦绣澜湾已成交214套。

其实，在当前市场下行压力下，不少新房的定价和市场能接受的价格有了很大偏差，即便享受政策95折，仍难以有效撬动需求。特别是国企开发的项目，定价体系相对刚性，后期降价空间有限，“房票”或许是这类企业比较好的解决方案。因为房票可以打折，假设70万买100万的房票，相当于给购房者提供7折购房优惠。这样一来，购房者买到了便宜的房子，开发商卖不掉的房子也盘活了，一件双赢的好事，何乐而不为呢？

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