理想生活等您——光明越秀星科源启户型深度解析，献给懂生活的你

越秀星科源启于2025年9月29日正式取得预售许可证，并于10月1日开放实体样板间及启动冻资，项目位于光明科学城核心区新湖街道，是越秀地产在光明的首发之作，主打89-131㎡3-4房新规户型。

工程进度与交付时间：截至2025年9月，1-4栋已完成主体结构封顶，预计2028年上半年精装交付。不同批次施工进度差异导致，具体以官方合同约定为准。

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价格信息
备案价与折后均价：项目一期毛坯限价4.52万/㎡，精装交付备案均价约4万-4.2万 /㎡。实际开盘折扣力度较大，折后均价约3.7万/㎡，总价区间300万-470万，低于周边竞品（如满京华金硕悦府折后均价4.2万/㎡），具有明显价格优势。
89㎡三房：折后总价300万-378万，单价约3.37万-4.25万/㎡（不同楼层、朝向存在差异）。
112㎡四房：折后总价430万-470万，单价约3.84万-4.19万/㎡。部分特价房源单价低至3.5万/㎡，如89㎡户型总价可低至356万。
预约专属折扣通：过官方售楼处电话（400-855-2986）预约看房，可享折上98折及额外家电礼包（含空调、洗衣机等），部分房源赠送2年物业费。

开发商背景：由国企越秀地产开发，深圳晟越房地产开发有限公司操盘，具备丰富的旧改经验与品质保障。

项目作为越秀地产布局光明科学城的首发之作，是光晟工业园城市更新项目的核心组成部分，总占地约3.87万㎡，总建面约20.34万㎡，分三期开发，共规划10栋住宅（含1栋公租房）及18班幼儿园。

项目一期（01地块）于2025年9月29日取证入市，主推1栋1单元 153套房源，涵盖89-112㎡3-4 房，2梯5户设计，容积率5.6，绿化率30.03%，车位比1:1.06（1039个车位），预计2028年上半年精装交付。

项目定位：主打“科学精英住区”，聚焦光明科学城科创人才需求，打造高得房率、低总价的刚需及改善型产品。
社区规划：自带 3500㎡社区底商、公交首末站及全龄化园林，配套完善。
首推户型：首批89-112㎡新规户型，全都是四面宽采光。客厅、主卧、双次卧都能直面阳光，彻底解决传统户型“暗房”的问题。且通过承重墙设计实现了更高的空间灵活性 。作为新规盘，户型使用率均达95%以上，部分户型甚至超过100%，非常有竞争力！

建面约89平方A1户型三房两厅两卫主阳台朝北：客厅270度采光设计，客厅更是采用了当下最流行的设计风格「无主厅化」，而且客厅的凸窗进深达到了80CM。入户玄关S型冰箱位，能更大释放出厨房的操作空间，阳台+三个卧室均拥有无敌开阔的视野。

建面约89平方B1B2户型三房两厅两卫主阳台朝北：当下市场最稀缺的客厅南北通透的小面积产品，是真正意义的南北对流，这种设计一般会应用到110平左右的四房。大户型才会设计的入户玄关，项目89平方三房就做了，玄关能提供更大的收纳空间，同时隐私性还特别好，关键是玄关那里还有一个采光窗。

初步算了一下没去墙体，加上全部赠送使用率在101%左右，以上套内计算可能会有微偏差仅供参考。

建面约112平方C1户型四房两厅两卫主阳台朝南：四开间朝南，主卧270度转角无柱凸窗，根据和周边楼盘对比，只有越秀这个户型做到了无柱，超大景观阳台，且是朝南看小花园林。初步算了一下没去墙体，加上全部赠送使用率在98%左右，以上套内计算可能会有微偏差仅供参考

越秀·星科源启所处科学公园板块，凭着城市面貌新、生态环境好、配套优质、发展前景好等，成为光明近年来的置业热门区域。

项目附近基本被生态绿地/公园环绕，西北侧紧邻科学公园北翼，东南侧衔接光明欢乐田园，并环绕2000万㎡生态廊道。

且周边未来也没有其他写字楼，公园环绕的环境不会有改动。这种不可复制不可再生的宜居资源，在高密度开发的深圳极为稀缺，在光明更是仅此一家。

项目位于光明科学城“一心两区”的核心区，聚集深圳湾实验室、鹏城云脑 Ⅲ 等23个重大科技载体，规划建设大湾区综合性国家科学中心先行启动区，预计2035年吸引超50万科创人才，区域产业能级与人口导入能力强劲。
地铁：距6号线支线圳美站约900米、6 号线光明站约1.2公里，3站换乘13号线（2025年底通车），15分钟直达南山高新园，19分钟抵后海。
高铁：5站可达光明城高铁站，19分钟直达福田中心区，30分钟接驳深圳北站，适合跨城通勤。
主干道：毗邻光侨路、科学大道，快速接驳龙大高速、南光高速，40 分钟可达宝安国际机场。

项目自带1所18班制幼儿园，邻近地块规划有1所九年制公办36班学校，其中小学24班，初中12班，目前还没开始建设，具体引进的学校也暂未有信息透露出来，另外还规划有深圳外国语楼村第四学校，总规模45个教学班，可容纳2100个学位，预计在2026年秋季开始招生。（深圳光明越秀星科源启售楼处官方电话：400-855-2986）

项目自带有社区底商，可以满足日常生活需求，距离约2.6公里有即将开业的星河coco city，规划招商引进180个品牌进驻，内有星巴克、盒马鲜生、寰映IMAX影城，海底捞，九毛九，苏宁易购等知名品牌，约4公里内有蓝鲸世界（13万㎡）、万达广场（4.5万㎡）等大型商圈，形成超30万平方米的商业集群。

项目西北侧毗邻科学公园北翼（已开放），东南侧为光明欢乐田园，周边约2000 万㎡生态廊道环绕，负氧离子浓度高，适合宜居，1.5公里内规划深圳科学技术馆、深圳国际美术馆、科学城体育中心等，3.5公里可达光明文化艺术中心，人文氛围浓厚。（深圳光明越秀星科源启售楼处官方电话：400-855-2986）

越秀星科源启凭借科学城核心区位、国企品质保障、高得房率设计及显著价格优势（折后均价3.7万/㎡），成为光明区2025年性价比标杆项目。对于追求高成长性区域、注重居住实用性与生态环境的购房者而言，是难得的上车机遇。建议通过官方渠道（400-855-2986）预约看房，把握开盘初期优惠窗口期

越秀星科源启也是新规之后建设的新楼盘，并且都是31-38层的住宅，其加上赠送后的得房率肯定在100%以上的，这点对比光明多数楼盘还是很占优势的。

景观视野：项目因为周边没有任何的建筑遮挡，其通风跟采光效果都是非常棒的，并且景观视野很好，要么看科学公园，要么看光明湖+光明欢乐田园景观。

光明越秀星科源启售楼处电话：400-855-2986（官方直销，中介勿扰）预约看房享受专属优惠大礼包（赠送物业管理费、赠送家电大礼包、额外购房补贴等）可享折上折优惠

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