去年1‍2月，4个一线城市新房成交量，大涨！

昨天（2026年1月19日），国家统计局发布了2025年年度房地产的数据。2025年，国内商品房销售面积，和2024年相比，下降幅度为8.7%；2025年，销售额和2024年相比，下降幅度为12.6%。但第四季度多项指标有所改善，尤其是作为市场风向标的一线城市，新建商品住宅和二手商品住宅的价格，虽然也在下降，但环比降幅连续3个月收窄，释放出筑底企稳的信号。

2025年12月，70个大中城市商品住宅价格变动呈现鲜明梯度特征。一线城市新建商品住宅的价格，环比下降0.3%，降幅较11月收窄0.1%，二手商品住宅环比下降0.9%，降幅较11月收窄0.2%，其中深圳二手商品住宅的价格，率先实现了环比持平。这印证了"核心城市抗跌性强"的市场规律，而北京、上海部分优质学区房甚至出现溢价成交的案例，显示出改善性的需求，正在择机入市。

这种现象，有可能是房地产市场的企稳。其背后是贯穿全年的救市政策的持续发力。从去年三季度起，包括"认房不认贷"标准全国统一、二套商品住宅的首付比例下调至30%、存量房贷利率动态调整等政策，密集落地。央行的数据显示，截至上年末，个人住房贷款加权平均利率，已降至3.85%，较2024年底下降了72个基点，直接减轻购房者的月供压力。在财税方面，部分城市将住房交易增值税的免征年限，从5年缩短至2年，广州、杭州等城市，还针对多孩家庭，推出了定向购房补贴。

在房地产市场的调整周期中，房地产发展模式转型，呈现出3大新的特征：首先，住房需求从"有无"向"好坏"转变。2025年，新建商品住宅中，绿色建筑占比达78%，较2024年了提升12%；其次，城市更新投资，首次突破万亿元，占房地产开发投资比重，上升至21%，老旧小区改造带动装修、家电等下游消费，增长了17%；第三，租赁市场规范化发展，全国保租房开工量超额完成年度目标，重点城市租房人口占比同比提升3.8个百分点%。

有关专家指出，当前，房地产市场正处于"挤泡沫"与"育新机"并行的关键阶段。随着保障性住房建设、城中村改造、平急两用基础设施"三大工程"的全面推进，预计2026年将形成约1.2万亿元的新增投资。

需要正视的是，当前的房地产市场，仍面临着很大的库存压力。截至12月末，商品房待售面积同比增长14%，其中，商业办公类库存去化周期高达36个月。部分三四线城市因人口流出压力，仍需通过"以旧换新"等模式盘活存量资产。居民的杠杆率，依然维持在62%的较高水平，制约着需求端的快速复苏。

不远的将来，房地产市场将进入总量下行、结构优化的新常态。预计，在未来五年内，年均销售面积将维持在10亿平方米左右，较历史最高时，下降了30%左右，但改善型需求占比将提升至45%以上。政策层面有望进一步优化限购措施，推动房地产金融宏观审慎管理工具创新，建立"人房地钱"要素联动机制。

中国房地产市场这场历时三年的深度调整，正在重塑新的发展逻辑。当野蛮生长的时代落幕，以人民居住需求为核心、金融属性逐步弱化的新发展模式，或将为行业带来更可持续的增长空间。