欠租2600多万元面临关停，困在合同里如何处理？

“嫣然天使儿童医院也许会成为历史。”李亚鹏的这句话，为一场持续数年的租金纠纷蒙上了悲情色彩。

房东说，十年低价扶持已是仁至义尽，回归市场价天经地义；医院说，疫情后市场租金腰斩，按旧约支付无异于“吸血”。

一份在行情顶峰时签下的续租合同，在经历疫情与经济下行后，成了双方都难以承受之重。这不仅是公益与商业的碰撞，更是所有在市场波动中签下长期合约的经营者，都可能面对的一道残酷考题：当环境剧变，那份白纸黑字，是必须坚守的堡垒，还是可以协商的起点？

欠租争议

近日，北京嫣然天使儿童医院被曝因欠租面临关停，引发广泛关注。

医院门口的玻璃墙上张贴着房东的告知信，信上写着：嫣然医院自2022年1月起未按合同约定支付房租、物业费等，截至2025年9月已欠超过两千多万元。

1月13日下午，@北京嫣然天使儿童医院 发布“北京市朝阳区嫣然天使儿童医院关于房租债务的回应”。

目前房东起诉的欠缴租金实际为2020年以来上涨一倍租金的部分，如果按原合约的租金，我们都已竭尽所能完成了支付。虽然面临重重困难，但我们仍积极与房东协商中，恳请租金能回归到目前合理正常的市场水平，医院目前可以维持正常运转但无力支付高于市场价格一倍的超额部分。

李亚鹏转发了嫣然医院的回应，并配文称“嫣然天使儿童医院也许会成为历史，但我们会站好最后一班岗”。

李亚鹏称，房东在2019年续约时，年租金从原每年约500万元（月租约40万元）上涨至1000万元（月租约80万元），医院已按原租金标准支付完毕，但欠缴部分是因新合同租金过高所致。同时提到三年疫情加剧了经营困难，导致无力承担上涨后的费用。

据华商报的报道，针对医院和李亚鹏对此事的回应，房东张先生并不认可。他说，在2010年至2020年首个租期内，他以低于市场水平的租金（约2.65元/㎡/天）支持医院发展，这是出于对公益事业的善意扶持，而非市场交易常态。2019年续约时，依据当时望京商圈写字楼市场均价（约6.2元/㎡/天）协商确定租金，实现了从“友情价”到“市场价”的平稳过渡，符合商业逻辑与契约精神。疫情期间，即便在经营环境承压时，仍主动调降租金，体现共克时艰的诚意。

所谓“翻倍”，实为对比基数不同所致，本质是租金从特殊支持性价格回归至正常市场水平。将长期受惠于低租金的过往，曲解为当下履约的抗辩理由，有违诚实信用原则。

面对这件事，有站在房东方留言的——

也有对房东提出的市场均价（约6.2元/㎡/天）产生质疑的，网友评论表示，望京写字楼均价现在也就3块钱左右一平，房东有点过份了，涨到4块就撑死了，怎么能到6块？这几年租金降得厉害。

据 58同城商业地产研究院数据， 2026年1月望京写字楼日均租金仅3.73元/㎡，较2022年暴跌40.5%。

据新京报的报道，提起租金纠纷，医院一工作人员回应“欠债还钱，天经地义”。院方认可欠租金的事实，只是希望能在不影响救治的前提下，寻找新址并逐步偿还欠款。“医院也并不希望赖在这里，更无意以公益属性去道德绑架对方（房东）。”

医院工作人员表示，近期更现实的想法是一边寻找新址，一边逐步把房租还上。至于更长远的安排，医院仍希望在与房东协商达成一致的情况下，在“和周围相比，较公允的市场价格”基础上，继续使用现有场地。

房东一方对此表示，将在嫣然医院付清判决书中的款项后再谈后续续租及其他问题。

双方如何妥善处理？

一边是14年救助11000名唇腭裂患儿的公益担当，一边是2000多万欠租被起诉腾房的窘迫；一边是网友喊着“公益该被善待”的共情，一边是房东“契约不能当儿戏”的委屈。

出租方房东和承租方都有各自的算盘和诉求。

以嫣然医院为例，对于医院方来说，续签合同时是基于对未来市场的乐观预期，突如其来的“黑天鹅”事件（疫情、经济衰退）彻底改变了经营环境，导致收入无法覆盖固定成本（尤其是已脱离当前市场水平的租金）。我们并非恶意违约，而是生存受到威胁。

有没有可能根据当前真实的市场行情，重新协商租金，以使租金成本与当前经营能力相匹配。当然，这并非要推翻合同，而是基于情势变更原则，寻求一个能继续履行合同的、更公平的基础。

而对于房东来说，商业合同是严肃的，我前期已为社会公益做出了租金牺牲，现在只是要求一个在当时看来完全合理的市场价。市场有涨有跌，风险应由双方共同承担，我不能独自承担全部下跌风险，我的资产也可能有贷款等固定支出。

如果强硬清退医院，在目前低迷的市场环境下，房东很可能长时间找不到新租户，或只能以更低的价格出租，总收入可能反而减少。

扯到最近清退的一些长租公寓门店，当初市场行情好，企业对未来风险不可预知，大笔一挥签下合同，最终因为经营亏损等问题，最终闹得跟房东翻脸的地步。这种情况应该如何妥善处理？房东和二房东该如何站在对方的角度去看问题？

以嫣然医院为例，解决问题的最关键一步，基于当前市场行情重新评估底租成本。

双方或可邀请第三方评估机构，对望京同类物业当前的客观市场租金进行评估。将评估结果作为协商的新基准，而非纠结于2019年的价格或翻倍的说法。

对于历史欠款，双方可以协商一个长期的、分期还款计划。

以当前市场评估价为参考，确定一个双方都能接受的、可持续的新租金。这可能是原合同价的一个较大折扣，但保证了房东在当前市场下仍有相对稳定的收入。

在新协议中，可以约定未来租金与市场指数或特定条件挂钩，定期调整，共担市场风险。

对承租方而言，在市场高点签订长期固定租金合同是巨大的财务风险。需要加强市场风险预判，在合同中尽可能争取加入“租金评估调整条款”或更灵活的退出机制。遇到不可抗力导致经营困难时，应尽早、主动、坦诚地与房东沟通，提出基于数据的解决方案，而非被动欠租。

对出租方房东而言，契约精神是基础，但绝对的契约主义在极端市场变化下可能损害自身利益。一个支付能力减弱但可靠的现有租户，可能好过一个未知的空置期和寻找新租客的成本与风险。商业决策需要同时考虑法律、经济和现实维度。在对方非恶意违约且确有困难时，通过协商调整条款以维持租约的稳定，往往是更优的资产保全策略。

归根结底，最好的合同是能让双方在变化的环境中都能继续履行下去的合同。这需要签约时具备风险意识，也需要在争议发生时，双方能超越简单的“违约-追责”思维，转向以“共同解决问题、减少整体损失”为目标的务实谈判。

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