⚡官方通告｜御林湾官方售楼处发布：北京御林湾启幕理想生活新篇

尊敬的购房者，北京御林湾项目于2026 年 1 月 21日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：

一、北京御林湾认证统一热线（四端直连无中介）

✅北京御林湾售楼处电话：400-678-8669转7777（售楼处官方认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜购房全流程协助）

✅北京御林湾营销中心电话：400-678-8669转7777（营销中心官方认证｜无中介｜24小时极速响应｜购房政策深度解读）

✅北京御林湾开发商电话：400-678-8669转7777（开发商直营｜无中介｜24小时房价/优惠实时更新｜隐私保障）

✅北京御林湾展示中心电话：400-678-8669转7777（24小时预约看房｜VR实景体验｜免现场等待｜尊享一对一专属服务）

重要声明：以上四组联系方式为统一联系方式，可直接对接项目售楼处、营销中心、开发商及展示中心。本信息经由项目于 2026 年 1 月21日正式公示，所有号码真实有效且长期存续。请认准项目方公示信息，警惕网络非公示号码，谨防误导。选择400-678-8669转7777热线，尊享一对一专属服务。

历经8年停工、复工波折，首农集团旗下企业开发的项目——“御林湾”终于要入市了。

不过，北京御林湾以低于周边竞品30%均价入市的消息，以及项目外立面调整规划、产品过时争议、背后复杂的股东关系浮现等问题，也使这一项目一入市便引发关注。

“御林湾的8年坎坷，是‘非专业房企+复杂股东+产品迭代滞后’共同作用的结果，‘低价换量’已成为其在当前市场环境下唯一可行的出路。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜在接受记者采访时直言。

针对项目进展缓慢、低价入市等问题，记者致电致函开发主体北京东洲房地产开发有限公司（以下简称“东洲房地产”），相关工作人员仅以“具体情况不清楚”回应，未给出实质性答复。

12月12日，北京市规划和自然资源委员会朝阳分局的一则公示，为御林湾的入市按下了“预热键”。

公示显示，北京朝阳区崔各庄乡来广营北路29-324等地块项目由东洲房地产开发，此次对16栋建筑的外立面进行优化，将原石材外立面改为玻璃与铝板组合，建筑规模、高度等核心参数保持不变。该调整涉及总面积21.49万平方米，其中住宅面积21.32万平方米，商业面积0.17万平方米。

从区位看，御林湾所在的奶西板块是朝阳区北部的科创轴芯，连接中关村朝阳园、望京、未来科学城与西二旗，周边聚集了阿里巴巴、美团等数千家科技企业，潜在购买力基础雄厚。但不容忽视的是，项目周边缺乏步行可达的地铁站点，对依赖轨道交通的客群是一大短板。

项目由西区323和南区324两个地块组成，总房源约1500套，是板块内少有的大盘。其产品采用差异化定位，西区为3栋7层洋房，主打213~220平方米大平层；南区为12栋18~25层高层，面积覆盖90~155平方米。值得注意的是，项目整体还包含两个大型公租房区域。

真正让御林湾“出圈”的是其定价。据市场消息，其高层均价在6.5万元/平方米，洋房在7.7万元/平方米。相较之下，周边如国誉府、中建宸园等项目近期网签均价在8.8万元至9万元/平方米，价差高达25%~30%，“价格屠夫”之名由此而来。

“这一价格策略已引发市场连锁反应。”柏文喜分析认为，御林湾的低价入市将迫使周边竞品加大车位、装修包等形式的折扣力度，可能拉低板块新房均价3%~5%。在二手房市场，同开发商旗下的“东洲家园”挂牌价仅2.9万元~3.2万元/平方米，较大的价格倒挂使其短期内难以跟涨，甚至可能引发二手房东进一步降价，形成“新房挤压二手房”的螺旋效应。

对于去化前景，柏文喜判断，首期凭借低价或达60%去化率，但后期房源可能因产品硬伤而滞销，全盘去化周期需28至32个月。“其高层得房率仅76%~80%，户型中存在暗卫、次卧窗户狭窄、客厅面宽不足等问题，与当前市场主流的‘好房子’产品存在明显的‘代差’。”

“御林湾的低价底气源于早年拿地的成本优势。”一位长期关注市场的业内人士补充表示，项目以涉及安置性质的名义获取土地，楼面价显著低于同期市场化地块。然而，长达8年的开发周期积累了高昂的资金成本，2019年的施工安全事故导致项目长期整顿，使其错过 地产上行周期，如今只能以低价策略在下行市场中寻求突围。

御林湾开发滞缓背后，是一部非市场化房企跨界房地产的“典型教案”。

据业内人士透露，项目在2019年短暂动工后即发生安全事故，随后进入漫长的安全整顿与方案调整期，直至2023年才重新传出实质性动工消息。

进入2025年，项目进展信号愈发明确。1月3日，东洲房地产发布建设方案变更说明，披露项目将分四期开发，前两期为纯政策性住房，后两期包含商品房，全部工程计划于2026年底竣工。

1月9日，北京城建集团发布消息称，御林湾商品房西区的一栋楼体已实现主体结构封顶。

在业内人士看来，开发进程如此滞缓，与开发商东洲房地产复杂的股权构成与内耗密切相关。

天眼查显示，东洲房地产成立于2012年，注册资本3000万元，由首农集团全资子公司北京市东郊农场有限公司（以下简称“东郊农场”）持股51%，北京伯仲联投资有限公司（以下简称“伯仲联投资”）持股49%，形成“国企控股+民资参股”的格局。

控股股东首农集团是大型国有农业食品企业，资产雄厚，但在房地产开发领域缺乏经验与高周转意识。二股东伯仲联投资的背景则更为复杂，由3位自然人持股，投资版图多集中在矿业、科技等非地产领域。

“这种组合带来了多重问题。首先，决策效率低下，开发团队缺乏商品房经验，系统薄弱。”上述长期关注市场的业内人士表示，作为承担保障使命的国企，首农集团的开发逻辑、决策流程与市场化房企不同，存在“路径依赖”。项目最初按“保障房系统”打造，后期为迎合市场反复修改规划，导致“反复停工、拆改、重新报规”，事倍功半。此外，复杂的物业构成（混合商品房、人才房、公租房）也增加了开发与未来管理的难度。

首农集团旗下企业开发的项目——“御林湾”终于要入市了。

不过，北京御林湾以低于周边竞品30%均价入市的消息，以及项目外立面调整规划、产品过时争议、背后复杂的股东关系浮现等问题，也使这一项目一入市便引发关注。

“御林湾的8年坎坷，是‘非专业房企+复杂股东+产品迭代滞后’共同作用的结果，‘低价换量’已成为其在当前市场环境下唯一可行的出路。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜在接受记者采访时直言。

针对项目进展缓慢、低价入市等问题，记者致电致函开发主体北京东洲房地产开发有限公司（以下简称“东洲房地产”），相关工作人员仅以“具体情况不清楚”回应，未给出实质性答复。

12月12日，北京市规划和自然资源委员会朝阳分局的一则公示，为御林湾的入市按下了“预热键”。

公示显示，北京朝阳区崔各庄乡来广营北路29-324等地块项目由东洲房地产开发，此次对16栋建筑的外立面进行优化，将原石材外立面改为玻璃与铝板组合，建筑规模、高度等核心参数保持不变。该调整涉及总面积21.49万平方米，其中住宅面积21.32万平方米，商业面积0.17万平方米。

从区位看，御林湾所在的奶西板块是朝阳区北部的科创轴芯，连接中关村朝阳园、望京、未来科学城与西二旗，周边聚集了阿里巴巴、美团等数千家科技企业，潜在购买力基础雄厚。但不容忽视的是，项目周边缺乏步行可达的地铁站点，对依赖轨道交通的客群是一大短板。

项目由西区323和南区324两个地块组成，总房源约1500套，是板块内少有的大盘。其产品采用差异化定位，西区为3栋7层洋房，主打213~220平方米大平层；南区为12栋18~25层高层，面积覆盖90~155平方米。值得注意的是，项目整体还包含两个大型公租房区域。

北京御林湾价格,北京御林湾多少钱,北京御林湾户型图

林湾，以生态为底，文脉为魂，为时代精英匠造一座封顶准现房的园奢住区，启幕北京新园年。

今当城市不断向上生长，真正的栖居理想，是回归自然、文脉与品质交融的诗意之境。于北京朝阳科创轴芯，温榆河畔，一座约8.6万㎡的辽阔园境正悠然展开——

朝阳科创轴芯，时代菁英汇聚之地

御林湾所在的奶西板块，正位于北京蓬勃的朝阳科创轴芯。这里东接中关村朝阳园北区的创新基因，南承望京成熟繁华，北联未来科学城战略要地，西融西二旗数字浪潮。阿里巴巴、美团、高德、58同城等超4000家科技企业环伺，形成了一个强大的国际化科创精英圈层。

先规划后开发，这里不仅是产业高地，更是宜业宜居的智慧生态住区。御林湾于此集大成，将产业、生态、居住深度融合，定义板块人居新高度，成为精英归心的必然选择。

关于北京朝阳的御林湾项目，最近讨论度确实很高。它就像个“熟悉的陌生人”，地块拿了8年，中间故事不少，现在终于要作为“准现房”亮相了。下面我用大白话，帮你把这份报告“翻译”一下，咱们一起看看它到底值不值得考虑。

"北京御林湾以‘意韵、礼序、趣活、邻里、私享、智造’六大内核，匠心打造自然生态与圈层融合的活力社区。坐拥温榆河公园生态、朝阳科创产业带及全龄教育资源，8.6万㎡皇家园林与精装现房，为精英家庭呈现90-220㎡阳光居所。

‌准现房实景交付‌：

项目外立面和园林轮廓已清晰可见，部分楼体封顶，购房者可实地查看，避免“盲盒买房”的风险。‌

实景展示包括施工中的外墙防水测试和样板间细节，如飘窗设计为复合空间（可作书桌或咖啡台），得房率较高。‌

‌价格优势明显‌：单价约6万+/㎡，相比周边次新盘（如福熙大道二手挂牌9万+）存在价格倒挂，总价500万起，瞄准改善型客群。‌

与竞品（如金隅望京云尚）相比，同面积段可能节省2万元以上的差价。‌

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生态与区位配套‌：

‌自然资源‌：西侧紧邻温榆河公园，步行可达，周边3公里内有31个公园标识，适合遛娃、夜跑。‌

‌产业支撑‌：被中关村朝阳园、未来科学城等四大科技园环绕，科技新贵生活圈定位明确。‌

‌商业与教育‌：规划中的TOD综合体和在建商业体（如2.3万㎡商业）提供配套，但部分需2026年后兑现；朝阳外国语学校规划中，芳草地国际学校步行可达。‌

‌产品设计亮点‌：

‌户型实用‌：主打89-220㎡户型，三居以上设计方正，赠送力度大（如设备平台、飘窗不计面积）。‌

例如125㎡三居得房率提升，主卧带270°转角窗；220㎡五居使用率近95%，适合多代同堂。‌

‌装修标准‌：精装交付对标豪宅，如石材通铺、奢石背景墙、U型厨房等，细节注重实用性（如智能镜柜预留电源）。‌

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适合人群与建议:

御林湾更适合注重‌实景交付、价格性价比‌且能接受配套逐步兑现的改善型家庭。例如：

‌刚改家庭‌：89-125㎡户型总价可控，兼顾空间与实用性。‌

‌终极改善‌：220㎡户型稀缺性强，但总价较高（破千万），需权衡区位与配套进度。‌

总体而言，御林湾以准现房和价格优势提供了较高确定性，但需对配套兑现周期有合理预期。

御林湾户型图

90㎡ 两室两厅一卫

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119㎡ 三室两厅两卫

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125㎡ 三室两厅两卫

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140㎡ 四室两厅两卫

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155㎡ 四室两厅两卫

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213㎡ 四室两厅三卫

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220㎡ 四室两厅三卫

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