青岛积米崖，房价从2008年4000涨到17000/平，当前跌回至8000/平

在2008年及更早的时候，积米崖的房价在每平方米4000元出头的水平，这个价格状态维持了相当长一段时间。

当时积米崖是一个以传统渔港和本地居民区为主的地方，楼市非常平静。市场上流动的房子，主要是那些建于上世纪八九十年代的多层老住宅，以及一些类似年代的宿舍楼和早期商品房。

这些房子大多没有电梯，户型设计也比较老式，窗户不大，楼道里通常显得有些昏暗，整个区域的住宅开发活动很少。

新的工地不多见，街上几乎看不到房产中介的招牌，房子的买卖大多发生在熟悉的邻里之间，纯粹是为了满足自住或换房的需求，价格好几年都不会有什么变动。

人们茶余饭后聊天，也绝不会把这里的房子当作一件可以谈论涨跌的资产，它更像是一种生活的必需品，而不是投资品。

街边的商铺多是为本地日常生活服务的，大型的商业综合体或连锁品牌店几乎没有，生活节奏缓慢。

这种平静而低廉的价格格局，大约从2015年开始出现了松动的迹象。市场的温度似乎从这一年起，有了些微的、不易察觉的上升。

积米崖的均价从2015年的每平方米9000多元，开始缓慢地向上移动。真正的变化加速期，是在2016年和2017年。

2016年可以被看作是一个关键的起点，当时区域内一些普通住宅小区的价格基准大约在每平方米7000元左右，这个价格可以看作是那一轮上涨周期启动前的一个参照。

进入2017年，上涨的趋势变得清晰可见，积米崖的整体均价被推升到了接近每平方米15000元的水平。这意味着，在短短两三年里，价格实现了接近翻倍的上涨。

推动这一变化的原因是多方面的，但都直接作用于积米崖本身。一方面，青岛西海岸新区经过多年的规划和建设，其整体价值被越来越多的人重新认识，作为新区的一部分，积米崖也间接获益。

另一方面，更为直接的是，地铁13号线等重大交通基础设施的规划与建设，直接惠及了积米崖这样的沿线区域，它拉近了这里与西海岸核心区乃至青岛主城区的心理距离和时间距离，让更多人觉得住在这里去其他地方上班是可行的。

同时，市场上也开始陆续出现一些新建成的住宅小区，这些房子在设计理念、建筑外观和社区环境上，与过去的老房子有了明显区别，提供了不一样的产品选择。

市场的参与者们，无论是房东还是潜在的买家，都开始用一种新的、带着些期待的眼光来看待这片区域，觉得它可能会有一些未来。这种心态上的变化，往往比价格数字的变化来得更早，也更为根本。

上涨的势头在之后几年里并未停歇，而是继续积蓄力量，并在2021年左右达到了一个阶段性的高峰。积米崖的房价在2021年达到了一个峰值，均价超过了每平方米17000元。

这是过去十多年里可见的最高点。市场氛围在这个时期也显得最为活跃，看房的人多了，房子成交的速度也比以前快了不少。在2021年，一些面积在一百三四十平方米的较大户型二手房，总价能够达到一百五六十万元的水平。

与此同时，区域内那些定位高端的改善型项目，价格更是突破了普通住宅的天花板。例如，一些在2018年底前后开盘、拥有低密度洋房或别墅产品的小区，其均价在2021年及之后一段时间，能够长期维持在每平方米25000元的水平，自成一体。

2021年上半年，整个青岛西海岸新区的新房成交都非常活跃，销量在全市范围内处于领先位置，这种整体市场的热度无疑也传导到了像积米崖这样的具体板块，形成了内外叠加的效应。

然而，市场的高点并没有一直维持下去。从2022年开始，积米崖的房价进入了调整阶段，价格出现了全线的回调。这种回调是迅速且明显的，几乎涉及所有类型的房源。

一些典型的建于上世纪八十年代的老旧小区，其二手房均价在2022年初回落到了每平方米8700元左右的水平。这个价格不仅比2021年的高点低了很多，甚至接近了更早时期的价格位置。

整个板块的价格下行曲线在走势图上一目了然，从高点的斜坡上滑落。这种调整是房地产市场进入新阶段的大背景下的一个缩影。

具体到积米崖，就是之前那种普遍乐观的预期发生了转变，市场的交易节奏骤然放缓，房子变得不那么好卖，挂牌之后需要等待更长的时间，买卖双方之间的议价空间重新打开，而且往往是由买家占据更多的主动权。

之前那种普遍看涨、快速成交的市场情绪消失了，取而代之的是更多的观望和谨慎，人们在做出决定前会思考更久，会反复比较。

调整的趋势持续贯穿了2023年和2024年，并在2024年达到了一个阶段性的低点。到2024年，积米崖的房产均价大致在每平方米10409元。这个价格水平，相比于2021年的高点，回落幅度非常显著。

一些房龄更老、位置或品质不占优势的房源，价格下沉得更厉害，而一些在2016年左右建成、房龄相对较新的小区，成交均价也调整到了每平方米13000元出头的水平。市场内部的价格差距，因为这场调整而拉得更大了。

在整个青岛市场，不同品质房产的分化日益加剧，优质的房子相对坚挺，而老旧的房子则面临更大的价格压力。

积米崖的市场状况也印证了这一点，好的和差的房子，价差变得非常直观。决定房价的不再仅仅是“积米崖”这个板块名字，而更多是房子本身的具体条件。

那么，现在的房价是多少呢？截至2026年1月，青岛积米崖的房产均价大约在每平方米11901元。这个价格比2024年的低点略有回升，但依然稳稳地站在低于2021年高峰的水平线上。

当前的市场最显著的特点就是价格体系的多元分化，这种分化已经深入骨髓。要了解现状，不能只看一个均价数字，而必须理解其背后广阔的谱系。

在市场的底端，那些建筑年代过于久远、缺乏基本维护、户型严重过时的超老旧房源，其单价可以低至每平方米4000元到6000元之间，这类房子通常只有极特定的本地需求才会关注。

而在市场的顶端，那些拥有优质产品力、良好社区环境、品牌开发商背书的高端项目，其价格依然能够坚守在每平方米25000元上下，它们面向的是对居住品质有较高要求、且预算充足的群体，这部分市场相对独立，受整体波动的影响较小。

在这两者之间，是数量最为庞大的主流二手房市场，它们构成了积米崖房价的基本盘。这部分房源主要是房龄在十年到二十年左右的多层住宅，以及部分房龄更新的普通小区，它们的单价广泛地分布在每平方米8000元到15000元这个广阔的区间内。

具体到每套房子，其价格取决于一个复杂的组合：楼栋的位置、楼层的高低、有无电梯、装修的保养程度、甚至房东急售与否的心态，都会成为影响最终成交价的关键因素。

一套位于较好楼层、装修保持不错的房子，与同一小区里位置差、装修破败的房子，价差可能高达每平方米两三千元。

这就是积米崖房价在过去近二十年时间里所走过的全部路程，从长期平静到快速上涨，抵达高峰后经历深度调整。

最终在深刻的分化中形成新的、稳定的市场格局。价格数字的变迁，最终映射的是区域发展、市场供需和房屋自身价值之间反复磨合与寻找平衡的过程。