上海新房，正在被“抬板”裹挟前进！

安澜上海成为了上海首个全抬板住宅项目后，全城开发商仿佛一夜之间找到了住宅设计的“新大陆”。

截至1月15日，上海已涌现出7个采用抬板设计的小区。从分布图上看，它们目前主要集中在浦西。

由于各区在具体执行政策上存在差异，这一创新设计尚未形成跨环线、全覆盖的普遍趋势，不同环线间的价格特征也尚未呈现出明确规律。

可以预见，继“三阳台”之后，“抬板”设计正成为上海新房市场上又一个重要的产品风向标。

“抬板”成为产品上的全新锚点。

01

越来越“大”的架空从局部到整体

先来解释一下，什么是抬板住宅。简单来讲就是将整个小区“抬”到空中。

与以往零星的底层架空不同，这种模式将整个社区地坪整体抬高，下方形成完整、连续的架空空间。

可以将以前的首层架空，理解为一个个小碟子，装着不同的功能。

而现在的抬板，就是将原有的小碟子，和本来在“抽屉”里的车库都放在了桌子上。

根据“桌子”的高度不同，大概可以分为两种形式，“抬板小区”包含两种形式：

1、全架空停车

2、半架空停车

相较于过去分散的“小碟子”，整合后的“桌面”之下，空间承载功能更为多元，各类功能分区之间的物理与视觉隔阂被打破，实现了更高程度的复合化利用。

本质上，抬板空间构成了一个超大型的架空层，从而显著拓展了社区实际的公共活动面积。

许多项目还会在沿街界面设置商业，形成“会所+停车+商业”的多元复合体，即所谓的“超级底盘”。

杭州保利·天奕

这使得社区的公共活动空间从传统的地面一层，扩展至包含架空层的两层；若再结合下沉庭院设计，甚至可形成丰富的三层立体空间体系。

具体而言，优势主要体现在两方面：

一是地面层得以“净化”与释放。

各类设备用房、配套服务用房，以及车行入口、非机动车入口等设施均被移入架空层，不再占用地面空间。

地面层因此被彻底解放，成为专属于居民步行与活动的纯净领域。

二是架空层功能复合且灵活。

最为突出的便是阳光车库，

停车虽是其主要功能之一，但由于地下一层通常设有人防兼停车区，抬板层无需满铺车位。

杭州保利·天奕

设计中常会“掏空”部分区域，引入自然光线与绿化，形成户外庭院，并在其周边布置公共活动空间。

同时，架空层与城市交界处也可灵活设置商业或公共开放空间，设计退台绿化等设计，增强了社区与城市的互动。

杭州保利·天奕

相较于传统深埋地下的车库，抬板层实际上扮演了“新首层”的角色，其功能可能性远为丰富。

当然，优点之外也需正视其不足。生活多样化的同时，动线也更为复杂。

地上车库仅解决车行动线更为简，但抬高后相当的出入口减少加上需要用坡道进行串联，人行动线更为复杂，消防动线都相对普通社区更为复杂。

虽然车行路线更加通畅了，但人行却更加复杂了，走坡道困难，走垂直交通不便。

小区地面架高，比周边路面高出近两层，居民进出小区只能依靠设有电梯或楼梯的专门出入口。

架空抬板，超级社区底盘

除了住宅核心筒楼电梯外，在小区主入口位置设置上平台公共无障碍电梯、中心景观区域下沉景观庭院内设置人行上平台主楼梯，在平台东西两侧设置人行上平台次楼梯。

但是考虑到自动扶梯的运营成本和容易损坏的问题，主要的通行工具还是垂直电梯，应该适当增加电梯的台数，每个入口至少两台，一台在上一台在下。

图源网络

若电梯配置不足，居民步行出入便需绕行较远距离，同时使用负荷过大也容易导致设备损坏，这将给后期物业管理带来较高要求和维护压力。

消防也会有同样的问题，内部交通动线组织、消防车道都会出现一定的难度，需要增加较多的坡道。

架空平台车库按《建筑防火通用规范》（GB 55037-2022）要求消防车道坡度应满足消防车满载时正常通行的要求，且不应大于10%（18版防火规范为不宜大于8%）。

架空平台消防车坡道，图源网络

相比普通小区，消防车需要通过很长的坡道才能抵达消防登高面，增加救援时间和难度。

02

政策放开推动下的

“抬板住宅”

大面积架空设计并非全新概念。以往住宅采用抬板，多出于特定需求：

• 隔绝周边嘈杂界面，提升首层居住品质；
• 利用江景、海景等景观资源，通过抬高让更多楼层享有视野；
• 顺应原有地形高差进行设计。

杭州杭序府

而现在逐渐背离原有关于“需求”的思考，全抬板社区已经成为潮流，是源于政策的推动。

因为之前的规范规定：抬到地面以上的车库，面积是要计入容积率的。

新规后，在上海的住宅新规里明确了：将小区内部停车库设置在底层架空层，其建筑面积不计入容积率。

安澜上海是在上海第一个吃螃蟹的，但放眼全国上海已经稍微落后。

架空抬板作为一条普遍的规划政策颁布始于2024年1月18日，天津发布的新规明确：架空平台以下的建筑面积折合的容积率不计入规划条件约定的容积率，鼓励在架空空间内设置公共服务设施，推动架空层停车与公共空间融合。

此后杭州、合肥、苏州、上海、兰州等城市迅速跟进。

各地的规定大同小异，即住宅区可以利用架空平台以下的空间作为机动车停车位。

在满足一定条件下，架空平台包括建筑的水平投影空间可以不计容、不计密度、不计建筑高度等。

最近，上海市虹口区官网的一则公示，提供了一个政策落地样本。

虹口区拟对嘉兴社区C080301单元hk306街坊进行规划调整。

其中，原规划的公共绿地和幼儿园用地部分被调整为三类住宅组团用地（Rr3）。

在这份调整方案的“规划控制要求”中，两条内容格外引人注目：

第8条：hk306-09地块、hk306-10地块应确保开放性、公共性，24小时对公众开放，着力提升区域宜居品质。hk306-09地块应构建连通开放、活力宜人的慢行系统。 第9条：鼓励土方源头减量，适当抬升hk306-08、hk306-09和hk306-10地块的地坪标高，出土量不大于约4.2万立方米，具体以建设项目规划管理阶段审定的方案为准。

这意味着什么？

首先，“鼓励抬升地坪标高”的表述，几乎是官方对 “抬板式住宅社区” 建设的明确引导。

这已不再是开发商自发的选择，而是规划层面倡导的方向。

其次，将“抬板”与“土方源头减量”的环保要求直接挂钩，赋予了这种设计模式更崇高的社会意义——它成为实现城市建设绿色、低碳目标的一个技术路径。

同时，鼓励土方源头减量，适当抬升hk306-08地块的地坪标高，意味着该地块未来将以抬板式住宅社区呈现。

03

合作共赢，开发商成本降低

政策一出，为何开发商纷纷跟进？

核心原因在于其具备成本优势：减少土方开挖，降低开发成本，缩短施工周期。

但抬板设计也带来新的挑战。

• 地库抬高后，与城市界面的衔接更为复杂，可能增加坡道、桩基、垂直交通等成本；
• 整体抬高形成特殊的高差界面，需以开放姿态融入城市，不宜简单设置大面积的墙体封堵。

在沿街界面，过去因可能影响居住品质而受限的商业，现在可借抬板与住宅形成楼层差，降低干扰，甚至成为社区与城市互动的活跃带。

图源网络

在不设置商业或公共功能的区段，则需延续建筑立面，保持视觉整体性。

图源网络

尽管如此，从技术层面看，这些问题在现代建筑实践中已有成熟解决方案。

目前，这一创新模式尚未经历大量项目的交付与长期使用检验。

抬板带来的归家动线变化，究竟是真正提升了老幼群体的居住体验，还是流于形式，答案只能在未来的日常场景中揭晓。

随着房地产行业进入新发展阶段，各类“创新”层出不穷。

当设计逐渐回归居住本身，那些真正关注人、关怀生活、经得起时间考验的“好房子”，终将在岁月沉淀中显现其价值。

抬板设计作为一种空间组织的新思路，是否真正承载了更好的生活，或许还需要更多时间，让我们在真实的居住场景中，看见答案。

转自一房一万