紧急止步！北京楼市，在售房源逼近13万套！

北京这轮房市来得像过山车，刚习惯了12月24日那阵冲高，元旦就把人打回现实。月底统计：二手网签五六百套，新房更惨，七八十套，人心彻底凉了。靠消息面拉起的热度没撑住，马上回落，真告诉我们别再盼一口气全面反弹。

机构的判断都是一季度高位震荡，说白了就是量能偶尔冒头，价格还会磨。市场里大家都在等别人先动，结果谁也不敢提价。老破小最难扛，普遍被要求再挤五到十个点。次新盘、品质盘靠配套和物业支撑，总算韧性强。套内一百平左右的改善产品，业主还能撑一下，但也不敢乱涨。

挂牌数剧烈变化。前阵子一度掉到一二九零零零套左右，现在又回到一三零五七四套，明显有人下架后重挂。这种操作看似新鲜，其实只是为了重置带看热度，底价不变，谈判空间却更大。经纪人背地里都说，议价幅度普遍三到五个点起步，谈不拢就继续挂着。

北京以外也能看到同样剧情。上周在南京的朋友说鼓楼、建邺核心区也在循环降价重挂，远郊库存厚得吓人。感觉全国五十城平均去化周期二十二点二个月的压力摆着，谁都跑不掉。尤其房山、大兴这种远郊，北京内部就得以价换量，去化期还得拖。买房人认知更新得快，知道这些区域没产业支撑，只能谈低价。

新房是真冷。开发商试探性小涨，被市场教训，成交量一下缩到七八十套。售楼处搞夜场、抽奖、送车位，各种花活没人买账。改善购房者只挑少数好产品，其他项目只能用更加粗暴的促销手段撑成交。顺义那边还搞“老带新返现”，看上去热闹，其实是为了冲考核。

反倒是二手成交易主场。元旦期间日签过千，挺热闹，可热度没持续，整月又降下来。卖家心态分成几个层次。缺现金的、回迁换现的、项目在后半段的，最怕后面低成本房源砸盘，基本一谈到现金流就直接松口。另一些不着急的，尤其核心区带学区、产业支撑、租金靠谱的，干脆先租出去等风向。租售比真的在抬头，比如海淀某些九十平的小三居，两年前租金五千出头，现在一开口能到六千，这种收益缓解了持有成本。

置换人群更痛苦。太多人把心理价位当锚点，总想着先买后卖，以为差价小就没事，结果同时背贷压力巨大。更稳的是先卖后买，锁住现金，再挑时机。毕竟时机比那点价差重要。朋友在石景山原本看上一套带露台的次新，想着凑首付结果原房子迟迟卖不掉，贷款又被收紧，只好放弃。市场就是这样，有好产品，但你手里的旧盘不顺利，也接不上。

区域分化越来越夸张。学区房、金融街、中关村这种板块已经出现企稳甚至小幅回升迹象，不过真正往上，要等两三年。政策给到的支持，比如首套首付下调、老旧小区改造，都更偏向核心区，带动需求慢慢回流。非核心板块和远郊压力更大，连经纪人都说再跌五到十个点不意外。昌平北边几个京藏高速沿线的项目，半年内业主调价次数四五次，仍然看客多于成交。

行业内部也在自我调节。二手平台每天推送消息说“今日新增带看”“今日新上房源”，其实大部分逻辑是重挂。经纪人承认现在带看转化率比去年同季低两成，客户进门就问有没有额外优惠。有人提及深圳去年年底出现的“闪签”潮，说那边也是消息面刺激，几天冲完又凉透。北京这波像极了复制粘贴，只要没有持续利好，市场马上恢复冷静。

购房策略分得更细。缺现金的赶紧卖，别幻想年底突然回暖。回迁房和老小区，如果拖到同区域保障房、集体土地房源入市，很容易被低成本盘砸出新低。不着急的、核心区前半段项目，能租先租。不要奢望房价短期反弹，但也不必随便甩卖。手里持有优质资产，只要租金覆盖利息，就算稳住了。

改善型买家正练就一身狠心挑剔本领。看得清楚的人会先把现金流、家庭工作地点、孩子上学统统列出来，再决定买哪一类。与其盯着所谓“历史最低”，不如关注自己能承受的贷款额度。就像朝阳大屯那边，一套靠谱的次新三居，业主在外地工作，直接给出“首付六成可谈”的条件，买家如果资金到位，这类盘反而安全。

每次聊政策，人们会念叨“说真的，这些放松看着不错，就是不知道落地咋样”。这话没错，关键还是供求关系。库存高、需求弱，那就是慢慢磨。库存小、需求刚，那就扛得住。别再幻想全国普涨的好日子会突然出现。就像近期天津武清区偶尔成交冲上去，原来只是因为某个开发商清尾盘，过几天又回归寂静。

整个市场传递的信息很直接：二手活跃，新房清冷，量会偶尔有脉冲，价格仍被按着。买房就盯分位和现金流，卖房就认清自己所在的段位和周期，别把期待绑在那个不存在的普涨上。你现在要是手里有一套产品结构一般的远郊房，是顶着卖还是先降价走人？