最高院：老旧小区加装电梯免费乘用权，是否随房屋所有权转移？

作者：周军律师.

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随着老旧小区加装电梯政策的推进，越来越多高层业主告别了“爬楼难”的困扰。但随之而来的是房屋交易中的新争议：

原业主出资获得的加装电梯免费乘用权，在房屋出售后，究竟是否会随房屋所有权一起转移给新业主？新业主能否直接享受免费乘梯待遇？

最高人民法院案例库入选案例《朱某华诉张某纲、陈某生等16人共有纠纷案》中明确：

老旧小区业主因加装电梯致房屋采光、隐私等权益受损而协议取得的免费乘用电梯的权利，随房屋所有权一并转移。房屋买受人请求在原使用范围内继续免费乘用电梯并承诺分摊使用电梯产生的维修、保养等日常费用的，人民法院依法予以支持。

本案的争议焦点是，朱某华可否继受原业主黄某享有的免费乘用电梯的权利。

《中华人民共和国民法典》第二百七十一条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第二百八十三条规定：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。”案涉电梯属于小区2号楼业主住宅专有部分之外的共有部分、附属设施，该楼栋加装电梯所涉及的费用分摊应当尊重当事人的约定。

本案中，因2号楼加装电梯方案对原业主黄某房屋采光、隐私等权益有损害，张某纲等16户业主以分摊黄某本应负担的加装电梯集资费用及承诺黄某享有免费电梯乘用权，换取黄某对该电梯加装方案的同意。该协议经人民调解组织调解达成，属于双方真实意思表示，合法有效。

民法典第二百七十三条第二款规定：“业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”

本案中，案涉电梯加装完成后即成为小区2号楼的共有部分、附属设施。黄某享有的电梯免费乘用权利，系其房屋采光、隐私等权益因加装电梯受损而取得的对应补偿。黄某将房屋转让给朱某华后，电梯运行对该房屋业主采光、隐私等权益损害客观上仍持续存在。此外，黄某与朱某华亦对房屋出售价款包括电梯安装费用在内进行了明确约定。根据双方合同约定，黄某在转让案涉房屋时实际亦将其在案涉《调解协议》项下不承担电梯安装费但有权免费乘用电梯的权利一并转让给朱某华。因此，黄某对小区2号楼电梯免费乘用的权利应当随房屋产权转移而一并转移给朱某华。当然，朱某华亦应承担乘用该电梯期间产生的维修费、电费等日常费用。

综上，张某纲等16户业主以朱某华未缴纳电梯安装费为由阻挠其乘用电梯的行为不当。朱某华诉请判令确认其不承担电梯安装费，享有免费电梯乘用权的诉求成立，应予支持。故法院依法作出如上裁判。

周军律师提醒，老旧小区业主因加装电梯致采光等权益受损所取得的免费乘用电梯的权利，随房屋所有权一并转移。遇到相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。

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