物业纠纷刑事化的司法认定与规制路径

北京理工大学法学院 彭海青 孙春蕾

随着城市化进程的深入，物业管理成为城市治理的重要环节，而物业纠纷的复杂化、升级化趋势日益明显，部分民事争议因行为边界突破法律底线演变为刑事案件。此类案件既涉及业主与物业公司的利益博弈，又关乎社区治理秩序与法治权威，准确界定其刑事司法边界、探索科学规制路径，对推进基层社会治理现代化具有重要现实意义。

一、物业纠纷刑事化的表现类型与典型样态

物业纠纷刑事化并非单一犯罪形态，而是分散于不同罪名体系中的一类特殊犯罪现象，其发生场景与物业管理的核心环节高度关联，主要呈现为以下四类典型样态：

（一）服务与收费冲突中的暴力犯罪

物业服务过程中的沟通失范极易引发肢体冲突或暴力行为，其中故意伤害罪最为常见。此类案件的共性特征是：纠纷源于物业费标准、停车费收取等日常服务事项，双方因情绪激化突破民事争议范畴，当行为造成轻伤以上后果时，即满足故意伤害罪的入罪标准。此外，部分物业公司为催收物业费采取威胁、恐吓等手段，若情节严重还可能构成寻衅滋事罪，如以喷漆、堵门等方式扰乱业主生活秩序，破坏社区公共安宁。

（二）资金管理中的侵占类犯罪

物业费、公共维修基金等资金管理环节是职务犯罪的高发区，主要涉及职务侵占罪、挪用资金罪与侵占罪三类罪名。职务侵占罪多表现为物业工作人员利用收费、记账等职权便利截留款项，如财务人员将业主缴纳的现金物业费不入账而私自挥霍，或项目经理擅自划转资金用于个人经营。挪用资金罪则侧重资金的违规使用，典型情形是将专项维修基金挪作企业运营资金或个人消费，且数额较大、超过三个月未还。而侵占罪主要适用于物业公司将代为保管的业主共有财物非法占为己有的情形，如擅自处置小区公共区域收益并据为己有。

（三）合同履行中的诈骗类犯罪

物业公司在签订、履行物业服务合同过程中的欺诈行为可能构成诈骗罪或合同诈骗罪。诈骗罪的常见表现为虚构服务项目骗取资金，如伪造电梯大修记录、虚报绿化维护费用，向业主分摊实际未发生的支出。合同诈骗罪则发生于合同签订与履行阶段，如利用格式合同隐瞒服务缩水条款，或在合同履行中以“智能化升级”“设施改造”等名义强制收取未约定的费用，以欺骗手段获取财物。两类犯罪的核心区别在于是否依托合同关系实施诈骗，但均以非法占有为目的，且需达到“数额较大”标准。

（四）管理履职中的侵权类犯罪

部分物业管理人员在履职过程中可能触犯侵犯人身权利的罪名，除前述故意伤害罪外，还包括非法拘禁罪与侮辱、诽谤罪。非法拘禁罪多因暴力催收引发，如以扣留业主证件、限制出入小区等方式强制业主缴纳物业费，非法剥夺他人人身自由达到法定时限。侮辱、诽谤罪则表现为因管理矛盾对业主实施人格贬损行为，如在小区公告栏张贴不实言论诋毁业主名誉，或通过业主群发布侮辱性信息，情节恶劣的即构成犯罪。

二、物业纠纷刑事化的司法认定难题

物业纠纷刑事化案件往往交织着民事争议与刑事犯罪，司法实践中需精准把握罪与非罪、此罪与彼罪的界限，当前主要面临三大认定难题：

（一）刑民交叉的界限划分难题

物业纠纷的刑事化认定首先需解决“刑事犯罪与民事争议的界分”问题。实践中，部分行为易引发定性争议：一是物业费催收中的过激行为，如停水停电是否构成敲诈勒索罪，需区分“合同履行中的违约行为”与“以非法占有为目的的威胁行为”，若仅为迫使业主履行合同义务且未超出合理限度，通常属于民事争议范畴；二是服务瑕疵与诈骗犯罪的区分，物业公司提供的服务未达约定标准属民事违约，但虚构服务内容骗取费用则可能构成诈骗罪，核心在于是否存在“虚构事实、隐瞒真相”的欺诈故意；三是资金使用瑕疵与侵占犯罪的界限，违规使用资金但及时归还且未造成损失的，可能构成行政违法，只有符合“非法占有目的”“数额较大”等要件时才构成刑事犯罪。

在司法实践中，对物业纠纷刑民交叉界限的划分存在诸多不同观点和争议焦点。一种争议在于案件的受理程序上，对于物业人员的侵权行为，是应当优先追究其刑事责任，还是先解决民事赔偿问题，或者两者同时进行，不同的司法人员可能有不同的看法。此外，在一些复杂的刑民交叉案件中，对于犯罪行为与民事违约行为的竞合处理，也存在较大争议，如何准确认定责任主体、责任范围以及如何平衡刑事制裁和民事赔偿之间的关系，都是司法实践中亟待解决的问题。主张“先刑后民”者认为刑事认定影响民事责任；主张“并行”者认为民事赔偿可独立审理，保障业主及时获赔。

（二）主观故意的认定困境

多数财产型、暴力型犯罪要求行为人具备特定主观故意，而物业纠纷中行为人的主观心态往往难以直接证明。在侵占类犯罪中，“非法占有目的”的认定尤为困难，需通过客观行为推定，如物业工作人员将物业费存入个人账户、挥霍殆尽，或经催讨仍拒不归还的，可推定其具有非法占有目的；反之，若因财务制度不规范导致资金混同，但未用于个人用途且及时整改的，则不宜认定为犯罪。在诈骗类犯罪中，需区分“商业夸大宣传”与“欺诈故意”，物业公司对服务效果的合理宣传属民事营销行为，但若对服务内容、收费依据等核心事实进行虚假陈述，则可能构成诈骗故意。

在主观故意认定过程中，行为人常见的辩解理由多种多样。行为人辩解具有典型性：侵占类案件中常以“临时挪用应急”为由否认非法占有；诈骗类案件中多主张“服务瑕疵”而非故意欺骗；暴力案件中则以“正当防卫”“履职维权”辩解。审查时需坚持“客观印证主观”原则，通过财务账目、合同文本、监控录像、证人证言等客观证据，构建完整证据链，甄别辩解真实性。

司法机关在面对行为人的辩解时，会从多个方面进行证据审查。一方面，会对案件的书证、物证等客观证据进行仔细审查；另一方面，会对证人证言、被害人陈述等言词证据进行分析，综合判断各种证据之间是否相互印证，是否能够形成完整的证据链条。同时，司法机关还会考虑行为人的行为习惯、职业背景等因素，综合判断其辩解的可信度。实践中采用“行为表征综合判断法”，即通过行为手段（如是否使用凶器、是否针对要害部位）、行为持续时间（如是否为临时冲突或蓄意报复）、事后态度（如是否退赔、是否逃避）等客观表征推断主观故意。难点在于复杂案件中多故意交织，如催缴物业费时殴打业主，可能同时存在收费目的和伤害故意，需结合核心动机精准认定。

（三）此罪与彼罪的区分难题

在物业纠纷刑事化案件中，存在一些容易混淆的相似罪名，如寻衅滋事罪与故意伤害罪、职务侵占罪与挪用资金罪、合同诈骗罪与民事欺诈等。部分犯罪行为因行为方式相似易产生定性混淆。一是职务侵占罪与挪用资金罪的区分，两者均利用职务便利侵犯单位资金，但核心区别在于主观目的不同，前者以“非法占有为目的”，后者仅为“暂时挪用”，如项目经理将维修基金用于炒股牟利后及时归还的，构成挪用资金罪，若将资金转入个人账户后潜逃的，则构成职务侵占罪。二是寻衅滋事罪与故意伤害罪的界限，在业主与物业人员的冲突中，若行为人出于报复动机殴打特定业主并造成轻伤，构成故意伤害罪；若为发泄情绪随意殴打他人、扰乱社区秩序，则可能构成寻衅滋事罪。三是诈骗罪与合同诈骗罪的区分，两者均以非法占有为目的实施欺诈行为，但合同诈骗罪需依托“合同关系”实施，且侵犯的是市场交易秩序，若物业公司在签订物业服务合同过程中实施欺诈，则构成合同诈骗罪，若在合同履行外虚构服务项目收费，则可能构成诈骗罪。

司法实践中常遇到的物业人员殴打欠缴物业费业主案的罪名争议，凸显区分难点：一种观点认为构成故意伤害罪，理由是行为直接造成身体伤害，主观为伤害故意；另一种观点主张寻衅滋事罪，因其在公共区域实施，破坏社区秩序。审理需结合细节：若为私密空间内针对性伤害，定故意伤害罪；若为公共区域逞强耍横、震慑他人，定寻衅滋事罪，体现“主客观一致”原则。

三、物业纠纷刑事化的规制路径与司法完善

应对物业纠纷刑事化问题，需构建“预防为先、精准打击、协同治理”的多元规制体系，通过司法完善与社会治理联动，实现法律效果与社会效果的统一。

（一）明确司法认定标准，精准打击犯罪

司法机关应细化物业纠纷相关犯罪的认定标准，统一裁判尺度。一是制定针对性司法解释或指导案例，明确刑民交叉案件的处理规则，如列举物业费催收中构成敲诈勒索罪的典型情形（如以伤害业主家人相威胁）、资金类犯罪的数额标准与推定规则等，为实践提供明确指引。二是坚持“刑法谦抑性原则”，对情节显著轻微、危害不大的行为，如初次因沟通不当发生轻微肢体冲突且未造成伤害的，优先通过民事赔偿、行政处罚等方式处理，避免刑事打击扩大化。三是完善证据审查规则，注重通过客观证据认定主观故意，如结合资金流向、行为人的供述、被害人陈述等证据，综合判断是否具有非法占有目的。

（二）强化源头治理，防范纠纷升级

减少物业纠纷刑事化需从源头规范物业管理行为。一是健全物业服务合同制度，明确服务内容、收费标准、纠纷解决方式等核心条款，避免因合同约定不明引发争议，同时限制格式条款的滥用，防止物业公司通过不平等条款规避责任。二是加强对物业企业的监管，住建部门应定期开展物业服务质量检查，规范资金管理流程，要求物业公司对物业费、维修基金实行专户管理、公开公示，从制度上防范侵占、挪用资金等犯罪行为。三是建立纠纷预警机制，社区居委会、街道办应及时介入物业纠纷，通过调解、协商等方式化解矛盾，避免小纠纷演变为刑事案件。

（三）完善协同治理机制，形成规制合力

物业纠纷的治理需多方主体协同发力，构建“司法﹢行政﹢社区”的联动机制。一是建立信息共享平台，公安机关、检察机关、法院与住建部门应共享物业企业违法违规信息，对多次被投诉、存在严重服务瑕疵的物业企业重点监管，及时防范刑事风险。二是强化普法宣传教育，通过社区讲座、案例解读等方式，向物业工作人员普及职务犯罪、暴力犯罪的法律后果，向业主宣传依法维权的途径，引导双方理性处理纠纷。三是加强行业自律，物业行业协会应制定服务规范与职业道德准则，对从业人员开展法律培训与职业考核，提升行业整体合规水平。

四、结语

物业纠纷刑事化是城市化进程中社区治理矛盾的集中体现，其规制不仅需要司法机关精准适用法律，厘清刑事犯罪与民事争议的边界，更需要通过完善物业服务制度、强化行业监管、构建协同治理机制，从源头减少纠纷升级风险。唯有坚持“预防与打击并重、司法与治理协同”，才能有效遏制物业领域刑事犯罪的发生，维护社区和谐稳定与法治权威，为基层社会治理现代化提供有力司法保障。（载于《人民法院报》2025年1月8日第5版）