深圳人换房，哪个区最受欢迎

今天，乐有家发布了“2025深圳楼市报告”，对深圳楼市做了一年的总结，有很多数据值得一看。

先看一组核心数据：

1、2025年深圳一手住宅网签总量为37879套，同比下降了22%，但比2023年上涨2%。网签均价为5.31万元/平方米，同比下跌2%。

2、2025年新房网签量前五名为：龙岗（8346套）、宝安（8114套）、龙华（7571套）、光明（5272套）、坪山（3272套）。

3、由于最近几个月成交下滑，深圳新房去化周期反弹到了19.3个月（按照过去6个月月均销量计算）和14.8个月（按照过去12个月月均销量计算）。

4、2025年深圳二手住宅网签总量为56217套，同比上涨3%，是连续第三年上涨；成交均价为5.9万元/平方米，同比下跌6%。2022年是深圳二手房成交（网签）低谷，只有21701套；2023年为32768套；2024年为54487套。

5、2025年二手房房网签量前五名是：龙岗（13446套）、福田（9126套）、南山（8830套）、罗湖（8244套）、宝安（7340套）。

6、二手房均价最高的5个片区分别为南山深圳湾（17.3万/平方米）、福田安托山（15.0万/平方米）、福田香蜜湖（13.0万/平方米）、南山华润城（12.9万/平方米）、南山科技南（12.7万/平方米）。

7、深圳二手房挂牌量，2025年末比年初上涨了16.5%；挂牌均价从2025年1月的6.61万元下降到了12月的6.08万元。深圳二手房在2025年12月的成交周期平均为256天，全年保持平稳。

8、由于房贷首付比例和利率下降，深圳人在买房的时候杠杆率上升了，其中二手房2025年平均杠杆率达到了65.5%，比2021年（43.7%）显著上升。下调首付比例的确起到了撬动成交的作用。深圳二手房购买者中，有17.6%的人选择一次性付款；使用公积金贷款的比例为21.2%。

9、深圳购房者的平均年龄持续上升，2025年达到了37.7岁，2022年为36岁。

深圳人在置换房子的时候，地域偏好是怎样的？

换句话说，哪些区最受欢迎，呈现净流入态势？哪些区备受冷落，大量居民通过置换房子搬走了？

请看下面这个表格：

通过置换时买入比例的简单相加（表格最后一行），可以看到福田区、南山区最受欢迎，人气值分别达到了248%和214%。

福田受欢迎程度超过了南山吗？未必。因为数据被盐田区居民意愿拉高了（55%的盐田家庭换房时选择福田）。但盐田居民人数很少，考虑到这个因素，南山才是大家最愿意投奔的区，福田名列第二。

南山、福田还是被“原住户”认可度最高的城区：

南山区居民在置换房屋的时候，有69%仍选择住在南山；福田区居民在置换房屋的时候，有61%选择住在福田。

被“原住户”高度认可的区还有宝安（56%）、龙华（54%）、龙岗（46%）。

最被“原住户”嫌弃的，是盐田区。

盐田区居民在换房子的时候，只有9%仍然选择住宅盐田；反而有高达55%的家庭去了福田，选最近主城区（罗湖区）的竟然是0%。此外，还有18%的盐田换房家庭去了南山，9%去了宝安，9%去了龙华。去龙岗的也是0%。

坪山也是房屋置换中的“弱者”。坪山“原住户”换房的时候，只有21%选择留在坪山，投奔福田、南山、龙岗的各有21%！

罗湖作为深圳第一代中心城区，居民置换房子时的选择也值得关注。

有38%的罗湖人换房的时候，仍然选择留在罗湖，因为住习惯了。这里的教育、医疗、地铁等配套不错，自然山水也不错。

但依然有26%的家庭换到了福田，13%的家庭换到了南山。有点令人意外的是，竟然有11%的人换到了龙岗。这可能因为龙岗的新楼盘更多，换过去可以住新房子、大房子吧。

但有意思的是，龙岗人换房到其他区，选择罗湖的只有4%；龙岗人更喜欢福田，有23%的换房家庭投奔了福田。

哪些区的居民，在换房子的时候最喜欢跨区到南山？答案是光明，达到了换房家庭的26%。其次是宝安、坪山，也都有超过20%的换房家庭投奔了南山。