回撤幅度超60%，南通名校学区房全面跌破2万大关

南通市区二手房与新房成交量“剪刀差”正持续扩大。

据南通市房地产市场监测分析中心数据显示，2025年南通市区（不含通州区、海门区）新房累计成交备案5009套，同比下跌14.70%；同期二手房累计成交备案16782套，同比下跌3.42%。

二手房成交量约为新房的3.35倍。

从月度走势看，有8个月二手房/新房成交量比值超过3.0，其中7月该比值更攀升至5.43。

将时间维度拉长会发现，南通市区二手房成交量压过新房，早在四年前就埋下了草蛇灰线，且愈演愈烈。

根据统计，21年南通市区二手房/新房成交量比值仅为1.25，22年骤升至2.04，2023年进一步升至2.89，24年为2.96，25年突破“3”达到了3.35。

数据清晰勾勒出近五年南通市场交易结构逐步向二手房倾斜的轨迹。

不过，成交量强势背后，是二手房价格的深度调整。

由于南通市房地产市场监测分析中心未发布价格数据，我们以贝壳平台的价格数据作参考。

数据显示，25年12月，南通二手房成交均价为8400元/㎡，较24年12月下跌2000元/㎡，同比跌幅高达19.23%。

这一跌幅显著高于全国平均水平。

据中国房地产指数系统百城价格指数显示，25年12月，全国百城二手住宅均价为13016元/㎡，同比跌幅为8.36%。

相比之下，南通二手房价格跌幅约为全国平均水平的2.3倍。

二手房价格的大幅回调，可视为前期房价过快上涨后的理性回归。

随着房地产行业整体预期转变，投资属性减弱，价格向真实居住价值靠拢，部分项目价格已回调至十年前水平。延伸阅读：南通二手顶流已跌回15年前！

在此轮价值重估过程中，曾被视作“硬通货”的学区房价格回调尤为明显。以25年12月数据为例，南通市区多个“名校老破小”，成交均价较历史峰值出现了超过60%的深度回撤。

望江楼小区丨回撤幅度约65%

12月成交均价1.67万/㎡，较上年同期下跌1.18万/㎡，同比跌幅约41%。

该小区曾诞生一套“天价学区房”——建面43.49㎡一居室，成交价208万，单价近4.8万/㎡。若按最新成交均价估算，这套房源目前只值73万左右，较当初的成交价缩水超130万，回撤幅度约65%。

银花苑丨回撤幅度约58%

12月成交均价1.79万/㎡，较上年同期下跌0.2万/㎡，同比跌幅约10%。

该小区成交价历史峰值超4.3万/㎡，与之相比最新成交价回撤幅度约58%。

郭里园新村丨回撤幅度约68%

12月成交均价0.86万/㎡，较上年同期下跌0.48万/㎡，同比跌幅约36%。

该小区成交价历史峰值超2.7万/㎡，与之相比最新成交价回撤幅度约68%。

学田苑丨回撤幅度约63%

12月成交均价1.04万/㎡，较上年同期下跌0.32万/㎡，同比跌幅约23%。

该小区成交价历史峰值超2.8万/㎡，与之相比最新成交价回撤幅度约63%。

新建路新村丨回撤幅度约59%

12月成交均价0.98万/㎡，较上年同期下跌0.44万/㎡，同比跌幅约31%。

该小区成交价历史峰值超2.4万/㎡，与之相比最新成交价回撤幅度约59%。

这些案例清晰表明，在市场整体预期转变、教育均衡化政策推进以及人口结构变化的多重作用下，剥离了过度附加的“学区光环”后，那些居住体验欠佳的“老破小”正经历一场剧烈的价值回归。其价格从昔日被炒作而成的“奢侈品”，回归到与自身建筑品质、社区环境相匹配的“普通住宅”本位。

数据说明

*数据来源：南通市房地产市场监测分析中心、南通贝壳、网络搜集，仅供参考

*统计时间：2026年1月14日

*转载或引用，请注明来源「新知南通研究院」