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前世今生

安澜北京位于海淀区上地街道树村35号地（0035-1地块），该地块为纯住宅用地，用地规模3.97公顷，规划建面7.33万平方米，容积率为1.6，建筑控高18米，绿地率30%，规划打造16栋4至6层纯低密住宅，共278户（实际取证268套）。

2025年3月18日，该地块以58.64亿元价格起拍，吸引了招商、华润、金茂、保利、首开等9家头部房企激烈角逐。经过3小时、274轮鏖战，中海最终以75.02亿元、27.93%溢价率胜出，折合楼面价10.23万元/㎡——这是北京历史上首个住宅用地楼面价突破10万元/㎡的纪录，毫无悬念登顶北京“单价地王”。

项目于2025年11月正式取得预售证，12月11日正式对外公布案名“安澜·北京”。值得一提的是安澜北京是中海地产全新的“安”系产品，定位是隐奢新品，旨在重新划定北京西部豪宅的价格坐标。

基本参数

位置‌：海淀上地街道树村35号地

拿地时间‌：2025年3月18日

楼面价‌：10.23万元/㎡

开发商‌：中海地产

物业：中海物业9.98元/㎡·月

占地面积‌：3.9万㎡

建筑面积‌：7.3万㎡

建筑限高‌：18米

建筑楼层‌：5-6层纯低密住区

容积率‌：1.6

绿化率‌：30%

层高‌：3.15-3.4米

会所‌：2800㎡

设计风格‌：现代法式风格

产品楼栋‌：16栋（8栋洋房+8栋叠拼）

总户数‌：278户（平层202户，叠拼76户）

产品户型：

平层：210㎡、240㎡、275㎡、310㎡、370㎡

叠拼：310㎡、320㎡、365㎡、375㎡

预计总价‌：2800万-6000万

交付时间‌：2028年6月

紧邻圆明园遗址公园的西侧，一片容积率仅1.6的低密建筑群正悄然成形，这里每平方米超10万元的楼面价已预示了其不凡血统。

1. 不可复制的核心区位

安澜北京坐落于海淀区树村板块，属于中关村科学城核心腹地，北五环内的黄金坐标自带稀缺属性：

左手 “科创高地”：紧邻上地信息产业基地，百度、腾讯、字节跳动等科技巨头环绕，2 公里内聚集中国最具活力的科技产业集群，高净值客群基础扎实；

右手 “文脉厚土”：与圆明园遗址公园仅一路之隔，步行 1.2 公里可达东门，南望清华、北大等 37 所高校，96 个国家级科研院所环绕，形成独一无二的智识圈层氛围；

学区王牌加持：隶属海淀 “最强派位片区” 上地学区，周边有上地实验小学、清华附中上地分校，2027 年即将投入使用的 101 中学十二年制新校，实现从幼儿园到高中的全周期优质教育覆盖。

2. 立体交通网络，畅达全城

轨道交通：距离地铁 13 号线上地站约 1.2 公里，16 号线农大南路站步行可达，3 公里内覆盖 5 个地铁站，通勤中关村、望京等核心商务区便捷高效；

自驾出行：紧邻北五环与京新高速，清河北侧路西段已通车，15 分钟可达中关村，30 分钟衔接金融街、国贸等核心商圈；

慢行系统：自行车专用道与 8000 米慢行环线交织，搭配周边公园绿道，实现 “绿色通勤 + 休闲出行” 双重需求。

中海安澜北京项目位于海淀区树村，占地3.9万平方米，规划建设16栋4-6层的洋房与叠拼产品，建筑限高18米，整体容积率控制在1.6。

这个由中海地产以75.02亿元竞得的地块，楼面价约10.23万元/平方米，是北京土地市场新纪录的创造者。目前项目已取得预售许可，备案均价在15.3万至18万元/平方米之间。

01 项目区位

安澜北京坐落于海淀区树村板块，这一区域的最大亮点是深厚的历史文化底蕴与稀缺的城市绿肺资源。项目向西紧邻的是约16公顷的树村公园，向南可望见清河生态带。

从项目出发，步行约1.2公里即可抵达*圆明园遗址公园东门。这一距离使日常休闲散步与文化熏陶变得触手可及。

区域交通网络成熟，距离项目约1.2公里处是地铁13号线的上地站。驾车出行方面，项目靠近北五环与京新高速，能比较便利地连接中关村、望京等核心商务区。

02 产品规划

安澜北京的整体规划体现了低密度、高品质的特点。项目总共规划了278套房源，由16栋建筑组成，均为4至6层的低层建筑。

项目分为南北两个区域，产品形态有所区别。南区规划为8栋低密洋房，主力户型建筑面积约为210至310平方米。安澜北京售楼处位置电话400-116-9080（官方认证）

北区则规划为8栋叠拼产品，面积段在350至480平方米之间。其中，下叠产品涵盖1-2层及地下室，上叠产品为4-5层并附带露台。

尤为特殊的是，北区中间层还规划了全盘仅14套、面积约370平方米的大平层产品，这些户型的面宽达到26米，提供了开阔的视野和采光。

03 建筑与空间设计

安澜北京的建筑设计融合了传统意蕴与现代手法。项目外立面采用玻璃幕墙、铝板与天然奢石相结合的材料搭配，顶部为新中式坡屋顶设计。

这种设计语言旨在与毗邻的圆明园历史风貌形成呼应。室内设计则采用了轻法式宫廷风格，以浅色调的奢华装修为基础，并支持一定程度的定制化空间改造。

在公共空间营造上，项目规划了约2800平方米的下沉式会所。会所内计划配备25米恒温泳池、私人宴请厅等功能空间。

04 得房率与户型亮点

得益于北京市“好房子”政策的实施，安澜北京在户型设计上享有一定的规划红利。根据政策，符合条件的开敞或封闭阳台，可按水平投影面积的1/2计入容积率

对于套内面积超过140平方米的住宅，政策还允许设置一处挑空空间，这能显著增加室内的通透感和舒适度

从户型格局来看，洋房主力产品为建面约220平方米和260平方米的“大三面宽”户型，以及约300平方米的“四面宽”旗舰产品。这些设计都致力于最大化采光与视野。安澜北京售楼处位置电话400-116-9080（官方认证）

05 园林与景观设计

安澜北京的园林规划紧扣其“安澜”主题，旨在营造静谧、自然的归家体验。项目西侧主入口通过挑檐与景墙的设计强化归家仪式感

景观通过3处下沉庭院进行串联，形成立体化的景观层次。社区内部分布着多处绿化景观带，与西侧的树村公园和南部的清河生态带形成内外呼应的绿色系统。

06 区域教育资源

海淀区作为北京的教育高地，安澜北京周边教育资源丰富。项目1公里范围内分布有5所知名学校，其中包括清华附小、北京一零一中学等。

对比同区域建于1993年的圆明园东里小区，其周边也有清华大学附属中学等教育资源。而位于西苑的北大燕北园，1公里范围内则覆盖了从北京市六一幼儿院到中关村第一小学等多所教育机构。

07 阳台与第四代住宅元素

作为海淀区首个明确宣传带有阳台设计的项目，安澜北京的阳台规划值得关注。根据北京市“好房子”政策，进深不大于1.8米的阳台可享受面积计算优惠

特别是对于不封闭的错层阳台，在符合条件时可完全不计算容积率，这为设计创新提供了空间。

项目宣传中提及的“第四代住宅”概念，通常意味着对垂直绿化、空中庭院等元素的探索，这与政策鼓励的“丰富居住空间形式”方向是一致的。

08 市场定位与区域对比

从市场定位来看，安澜北京面向的是海淀区的高端改善型客群。项目15.3万至18万元/平方米的备案均价，以及最高超过18.7万元/平方米的单价的定位。

相比之下，同区域二手房价格有明显差距。例如，建筑年代较早的圆明园东里小区，2025年5月的参考成交均价约为11.2万元/平方米。而北大燕北园同期二手房挂牌均价则在8.1万至8.5万元/平方米的区间。

这种价差既反映了新房与二手房的市场规律，也体现了安澜北京在产品设计、建筑品质和社区规划上的新一代住宅特点。

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