换房个税退税优惠延至2027年底，一文读懂怎么用

来源：21世纪经济报道

　　记者丨周潇枭 编辑丨陈洁 视频丨王学权

　　1月14日，财政部、税务总局、住房城乡建设部三部门联合对外发布《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（下文简称《公告》），明确自2026年1月1日至2027年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

　　其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

　　《公告》明确指出，现住房转让金额为该房屋转让的市场成交价格。新购住房为新房的，购房金额为纳税人在住房城乡建设部门网签备案的购房合同中注明的成交价格；新购住房为二手房的，购房金额为房屋的成交价格。

　　《公告》还明确指出，享受该优惠政策的纳税人需同时满足以下条件：

　　1．纳税人出售和重新购买的住房应在同一城市范围内。同一城市范围是指同一直辖市、副省级城市、地级市（地区、州、盟）所辖全部行政区划范围。

　　2．出售自有住房的纳税人与新购住房之间须直接相关，应为新购住房产权人或产权人之一。

　　此举旨在支持居民改善住房条件，减轻居民在换房过程中的税费负担，释放居民改善性住房需求。

　　21世纪经济报道记者注意到，此次延续实施支持居民换购住房有关个税政策，是对2022年9月出台的个税退税优惠政策的延续，且已经是对该政策的第二次延续。（解读）

　　2022年9月30日，财政部和税务总局联合印发《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，出台居民换购住房个税退税优惠政策，当时该政策执行周期为2022年10月1日至2023年12月31日。2023年8月，财政部、税务总局、住房城乡建设部三部门发文，延续实施支持居民换购住房有关个税政策，该政策执行周期为2024年1月1日至2025年12月31日。2026年1月，三部门发文延续实施居民换购住房有关个税政策，政策执行周期为2026年1月1日至2027年12月31日。

　　国家税务总局曾在2022年9月出台了《关于支持居民换购住房个人所得税政策有关征管事项的公告》，并对居民换房个税退税的一些重要操作细节进行解读，并给出了示范案例。21世纪经济报道记者参照税务总局2022年的解读，给出如下示范案例。

　　首先，纳税人什么时间内可以享受退税政策。

　　按照最新的《公告》要求，在2026年1月1日至2027年12月31日期间，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

　　假如，纳税人小周2026年6月出售了一套住房，2027年2月在同一城市重新购买一套住房，由于小周出售和新购住房的时间均在2026年1月1日至2027年12月31日期间，且符合出售自有住房并在1年内重新购买住房的纳税人，故符合政策规定的时间条件。

　　再者，纳税人退税金额是怎么计算的。

　　按照最新的《公告》要求，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

　　假如，2026年8月，小杨出售了一套住房，转让金额为240万元，缴纳个人所得税4万元。

　　2027年5月，其在同一城市重新购买了一套住房，新购住房金额为300万元。假定小杨同时满足享受换购住房个人所得税政策的其他条件，由于新购住房金额大于现住房转让金额，小杨可申请的退税金额为现住房转让时缴纳的个人所得税4万元。

　　若小杨新购住房金额为150万元，则可申请的退税金额为2.5万元（150÷240×4万元）。（假设以上均为不含增值税价格）

　　需要指出的是，个人在出售自有住房时，有些情形是不需要缴纳个税的，因为各个城市针对个人住房交易往往有税收优惠政策。以上海为例，个人转让自用5年以上，且是家庭唯一生活用房的，取得的所得免征个人所得税。

　　据国家税务总局上海市税务官网2024年12月份最新的解释，大致分为两种情形。

　　（1）个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征个人所得税。

　　（2）个人转让购入不满5年或家庭非唯一生活用房，按“财产转让所得”项目计征个人所得税，以转让财产的收入额减除财产原值、转让过程中缴纳的税金和合理费用后的余额，为应纳税所得额，税率为20%。纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可对其实行核定征税，即转让收入的1%核定征税。