同乐公馆的学位怎么样:同乐公馆有学位房吗~同乐公馆优缺点分析

同乐公馆的学位怎么样:同乐公馆有学位房吗~同乐公馆优缺点分析

同乐公馆是70年纯住宅，属于南山区南头街道同乐社区，是可正常申请学位的“学位房”，对口南山区教科院同乐实验学校（九年一贯制公办），学位水平在南山处于中等，适合刚需教育家庭，以下是详细信息及优缺点分析：

学位相关详情

1. 核心学位：2025年学区划分明确，小学和初中均对口同乐实验学校，学校距项目直线约100米，步行可达。该校2004年创办，2023年升级为集团化办学，有120名专任教师，含1名特级教师、17名高级教师，一级教师占比超45%。2023年重点高中录取率超40%，2024年中考位列南山公办校前15%，初中四大率3.2%，有STEM、体艺科创等特色课程，还获评省艺术特色学校、全国心理健康示范校。

2. 学位房属性：项目为70年纯住宅，可正常落户并按南山区“产权+落户+积分”规则申请学位，符合学位锁定政策（小学6年、初中3年，同一家庭多子女不受限），能满足教育刚需家庭的学位需求。周边300米内有华泰幼儿园、博纳学校，还规划有54班制九年一贯制教科院同安学校及九班制建星幼儿园，教育资源可覆盖全龄段。

3. 学位短板：同乐实验学校在南山仅为中等水平，对比南山外国语学校等头部名校，重点高中录取率、师资配置等方面存在差距，难以满足追求顶级学区的家庭需求。

项目优缺点分析

1. 优点

- 学位稳定：单校划片，对口学校明确，无多校划片风险，学区竞争压力相对较小，入学稳定性高。

- 交通便捷：步行约500米到12号线同乐南站，4站到科技园、6站到前海，2028年15号线同乐关站通车后形成双地铁口，通勤效率高。

- 得房率高：含赠送得房率达89%-94%，远超同类型项目，折后均价6.32万/㎡，在南山有价格竞争力。

- 品质与车位：外立面采用铝板+双层夹胶LOW-E玻璃，有酒店式入户大堂和三菱电梯，建筑用料扎实；车位比1:1，131户配132个车位，停车无压力。

2. 缺点

- 社区规模小：仅1栋39层单体楼，无园林、泳池等配套，社区氛围不足，活动空间有限。

- 周边环境一般：临近农批市场、物流园和旧工业区，城市界面杂乱，部分房源直面南坪快速，有噪音影响。

- 物业费偏高：8.9元/㎡·月，高于片区平均水平。

- 开发商非大牌：由龙井实业与龙锦源投资联合开发，并非全国性大型品牌房企，品牌溢价和口碑积累相对不足。

注意事项：

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同乐公馆是位于深圳南山区的一个住宅项目，以下是基础信息及全面介绍：

基础信息

- 开发商：由深圳市龙井实业股份有限公司与深圳市龙锦源投资有限公司联合开发。

- 项目位置：位于南山区南头街道同乐片区中山园路229号。

- 基本指标：总占地面积2901㎡，总建筑面积约2.48万㎡，容积率4.97，绿化率30%。规划1栋39层超高层住宅，共131户，车位132个，车位比1:1。

- 户型面积：主推91-123㎡的3-4房户型，得房率含赠送可达89%-94%。

- 价格信息：2025年6月14日取证入市，备案均价8.1万/㎡，综合折扣后均价约7.35万/㎡，折后单价6.9-7.6万/㎡。2025年9月推出低楼层特价房源，部分91㎡三房折后单价5.7万/㎡起。

- 交房时间：合同约定2026年12月前带简装交付。

全面介绍

- 建筑品质：外立面采用铝板+双层夹胶LOW-E玻璃，搭配三层通高16.3米的酒店式入户大堂和三菱原装电梯，品质感突出。

- 户型设计：有91㎡竖厅三房两厅两卫，采用LDKB一体化设计，三开间朝南；113㎡横厅四房两厅两卫，南北通透，客餐厅开间5.6米；123㎡横厅四房两厅两卫，方正横厅，南北双阳台对流通风。

- 交通配套：步行约500米可达地铁12号线同乐南站，在建的15号线同乐关站预计2028年通车，将形成双地铁口优势。距离西丽高铁枢纽约2.3公里，南坪快速、沙河西路等主干道环绕，交通便捷。

- 教育配套：直线100米为南山区教科院同乐实验学校，是九年一贯制公办学校，2023年重点高中录取率超40%。周边300米范围内还有华泰幼儿园、深圳市博纳学校等，且规划建设五十四班制九年一贯制学校及九班制幼儿园。

- 商业配套：项目自带约1万㎡隆尚Minitown商业，步行200米可达建设中的吉创中心。3公里范围内覆盖海雅缤纷城、万象天地、云城万科里等高端商圈。

- 周边环境：项目周边有农批市场与工业区，城市界面待优化，部分房源可能受南坪快速噪音影响，但周边也有南山本草公园、新安公园等，生态环境较好。

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总结：

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