URI城市租住年终盘点 | 2025中国住房租赁行业发展・金融篇

“十四五”期间，我国的住房租赁金融支持体系基本形成，涵盖中央财政补助、信贷服务、保障性住房再贷款、专项债收储、不动产私募基金试点及公募REIT等多种工具。政策在资金端取得关键进展，形成以“REITs扩围打通退出通道、专项债探索项目收购、再贷款提供低成本资金”为支柱的金融支持新架构。特别是将市场化租赁住房明确纳入REIT发行范围，显著增强了对社会长期资本的吸引力，逐步构建起“投、建、管、退”的可持续商业模式闭环。

就在1月12日，URI城市租住学会受邀举办了首场《保租房REITs专项培训》，聚焦行业实操案例解析与市场全景研判，以非公开内容为核心亮点，为参训者带来专业深度赋能。培训深度拆解典型项目运作逻辑，并结合当前市场扩容趋势与资产盘活需求展开分享，内容兼具专业性与落地性。全场干货密集、针对性极强，有效打通了理论与实践的衔接壁垒，为相关业务开展提供了关键指引，整体满意度与专业认可度颇高，实现了首场培训的圆满开局。

图：培训现场及部分课件内容展示

（注：培训及深度咨询需有偿 详情请后台咨询）

本期，URI将全面复盘2025年度行业金融市场的表现，并结合部分培训精华，进行独家盘点与深度解读分析，旨在为行业参与者提供决策参考与市场风向标。

01

REIT+专项债+再贷款

住房租赁金融“新三角”全面成型

2025年，多部委相继出台政策，共同推动保租房REITs市场扩容与深化，构建住房租赁金融“新三角”。

央行政策聚焦资金支持与工具落地。在《货币政策执行报告》提出“拓宽保障性住房再贷款使用范围”，意味着更多符合条件的项目能够获得政策资金的支持，收购的房源类型或从住宅扩展到商业、办公等非住宅类房产，有助于盘活市场存量资源，提出下一阶段将着力推动保障性住房再贷款等金融政策措施落地见效。

证监会从资本市场层面提供支持。证监会明确表示要“持续推进基础设施不动产信托投资基金（REITs）常态化发行”，同时稳步发展资产支持证券，持续推动公司债券市场创新。这意味着保租房REITs作为重要的资产证券化工具，将在资本市场中获得持续的制度支持与推广。12月末出台《关于推动不动产投资信托基金(REITs)市场需求发展有关工作的通知》中，首次明确支持和部署商业不动产REITs的发展，意味着C-REIT有望进入规模化发展期，尤其商业不动产REITs更是迎来风口。

国家发展改革委着力拓展资产范围与申报路径。政策核心在于“拓范围”与“促扩募”：一方面，通过新版行业清单将市场化租赁住房、商业办公设施等全面纳入REITs发行范围，显著拓宽了资产准入通道；另一方面，鼓励已上市REITs通过扩募整合优质资产，支持跨区域运作。

这些举措从资金端、资产端和市场流动性多维度发力，旨在盘活更广泛的存量住房资源，为保租房REITs的长期健康发展提供了坚实的制度支撑和创新空间。

02

保租房REIT

迈入“首发+扩募”双轮驱动阶段

自2024年发改委“1014号文”之后，REITs常态化发行持续推进。根据2024年证监会与发改委联合发布的《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》，保租房REIT的发行主要需满足以下条件：

1. 底层资产要求：项目权属清晰，为完整的基础设施资产，原则上运营时间不低于3年，且已产生持续、稳定的现金流。

2. 合规与市场要求：项目需符合保障性租赁住房的定位与相关管理要求，且处于市场化运营阶段。

3. 规模与分散度要求：首次发行资产评估净值原则上不低于10亿元。如为多个项目打包，原则上来自同一原始权益人的项目数量不超过5个。

4. 收益率要求：项目预计未来3年净现金流分派率原则上不低于3.8%。

5. 合规性审查：需依法取得固定资产投资管理相关手续，并通过地方发改委与中国证监会的审核与注册。

URI研究显示：截至2025年12月，我国共有77支基础设施REITs首发上市，首发规模约1993亿元，其中8支为保租房REIT，首发规模合计约121亿元，发行规模占比约6.1%。2025年密集上市5支保租房REITs，市场实现了从“首单破冰”到“批量供给”的跨越。

URI观察发现，2025年发改委“782号文”进一步加快扩募节奏。租赁住房REIT以其运营稳定的显著优势得到投资人的青睐，交投活跃。与此同时，扩募进程也在加速推进，其中中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT、国泰君安城投宽庭保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT陆续扩募获批准。

URI梳理发现，目前市场仍有20余单项目实质推进中：项目落地城市正在从北上深和苏州、厦门等沿海重点城市向更多核心城市扩张，包括广州、杭州、南京、青岛以及内陆核心城市西安和昆明；参与主体也快速扩容，涵盖杭州安居、宁波城投等地方国企，以及建信住房、中国建筑等央企。

URI研究总结：保租房REIT已正式进入“首发+扩募”并行阶段，行业步入加速扩容的新周期。在2.6亿租赁人口的市场基本盘支撑下，叠加保租房项目本身的相对价格优势、区位优势等，保租房项目运营将保持稳健，为后续新发租赁住房REITs提供了充足资产储备。

未来，市场有望在“首发”与“扩募”双轮驱动下持续扩张，而在低利率、“资产荒”环境下，租赁住房REIT作为优质配置型资产或受持续青睐。

03

REIT收益表现

运营表现提升 基金收益保持稳定

01

运营表现：运营韧性分化显现，头部项目持续满租引领市场

截止目前最新披露数据，8支保租房REITs的平均出租率均在93%以上，运营稳健。部分化趋势延续，具体呈现三种态势：

一是运营表现持续领先。中金厦门安居REIT的底层资产延续近乎满租状态，出租率维持在99.3%，与上一季度持平，体现了其资产在区位与产品力上的显著优势。

二是短期波动需予关注。华夏基金华润有巢REIT与汇添富上海地产租赁住房REIT的平均出租率较二季度末均出现小幅下滑。尽管幅度不大，但反映了特定项目在市场竞争或运营调整中面临的短期压力。

三是多数项目稳健上行。华夏北京保障房、红土创新深圳安居、国泰君安城投宽庭等至少4支REITs的平均出租率均攀升至近五个季度的高位，显示其资产韧性及运营效率的持续提升。

URI研究看来，出租率数据验证了保租房资产的抗周期特性，但项目间表现的差距也清晰地表明，在相同的市场环境下，资产的具体区位、产品定位及运营机构的精细化管理水平，正成为决定其表现优劣的核心变量。

02

收入表现：财务增长双轮驱动，扩募与爬坡共塑盈利格局

截止目前最新披露数据，三季度保租房REITs运营业绩稳健向好。URI按可比口径计算：2025年三季度保租房REITs整体收入、净利润、可供分配金额同环比均有所增长，刨除华夏北京保障房REIT扩募带来的影响，业绩整体亦呈平稳态势。

1. 基金收入端看：整体增长强劲，龙头效应明显

2025年前三季度，7支可比REITs合计基金收入同比增长6.78%，单季同比增长15.05%，环比增长9.36%，显示市场整体处于扩张通道。国泰君安城投宽庭保租房REIT收入规模持续领先（2025Q3达4731万元），且同比保持7.39%的稳定增长。华夏北京保障房REIT表现最为亮眼，第三季度收入环比激增50.27%，同比大增79.23%，主要得益于资产扩募成功并入表，显著提升了整体营收规模。

2. 盈利端看：多数实现增长，部分业绩波动

市场合计净利润在前三季度同比增长8.79%，第三季度单季增幅达17.06%。国泰君安城投宽庭保租房REIT净利润规模最大（Q3达2204万元）且增长稳健。华夏北京保障房REIT净利润同样因扩募而大幅提升。值得注意的是，招商蛇口与汇添富上海两只较新上市的REITs净利润在第三季度实现高速环比增长（分别达186.64%和86.34%），显示其盈利爬坡能力强劲。相比之下，红土创新深圳安居REIT前三季度净利润同比下滑10.29%，盈利增长面临一定压力。

3. 可供分配金额看：整体稳定，支撑分红能力

作为投资者现金回报的核心来源，市场整体可供分配金额在前三季度同比增长3.82%，第三季度单季同比增长10.46%。华夏北京保障房REIT因资产扩充，可供分配金额同比大幅增长64.03%，显著增强了其分红潜力。中金厦门安居REIT与招商蛇口REIT也保持了两位数的季度环比增长。而国国泰君安投宽庭保租房REIT和红土创新深圳安居REIT的可供分配金额同比微降，其分红水平的可持续性需保持关注。

保租房REITs表现强势的背后，离不开城市化进程的加速和人口流动性的双门槛。

03

URI整理市场具体案例发行条件和实施路径：

上述模式与表现，在实践中已有成熟案例得以验证。URI以首发“红土创新深圳安居REIT”、首扩募“华夏北京保障房REIT”两个标杆项目为例，具体展现其发行条件与实施路径，供行业研究者参考：

红土创新深圳安居REIT

（首发上市典范）

作为最早公开受理并成功上市的保障性租赁住房公募REITs试点项目，其首发流程成为后续项目的范本。

（一）核心条件满足：

1. 资产包：包含安居百泉阁等4个位于深圳核心区的保障性租赁住房项目，权属清晰。

2. 运营与现金流：项目运营时间均超过3年，出租率长期稳定在97%以上（2024Q3数据），产生了持续、稳定的现金流。

3. 资产规模：首次发行资产评估净值约11.58亿元，符合“原则上不低于10亿元”的监管要求。

4. 收益率：项目预计净现金流分派率（年化）超过4%，满足不低于3.8%的要求。

（二）具体落地流程：

1. 第一步：内部重组与资产剥离（约3-6个月）：原始权益人（深圳人才安居集团）将分散的物业资产通过划转、出资等方式，整合至一家专为发行REITs设立的项目公司，实现风险隔离。

2. 第二步：省级发改委初审推荐（约1-2个月）：准备全套申报材料，经深圳市发改委审核后，报送至国家发改委。发改委重点审核项目合规性、资产质量及宏观政策符合度。

3. 第三步：证监会与交易所审核问询（约2-3个月）：获得国家发改委推荐后，向证监会提交申请，同时向上交所提交上市申请。期间会经历多轮反馈与问询，重点核查法律、运营、评估细节。

4. 第四步：证监会注册与交易所审议：通过审核后，获得证监会注册批复及交易所上市无异议函。

5. 第五步：发行与定价（约2-3周）：启动路演，向网下及公众投资者询价，最终确定基金份额发行价格，并进行配售。

6. 第六步：基金设立与上市：募集资金到位，基金正式成立，并在上交所挂牌上市交易。

华夏北京保障房REIT

（扩募并购典范）

该REIT于2023年首发上市，在2025年成功完成扩募，是“首发+扩募”双轮驱动的标杆。特征：客群由政府指定。

（一）扩募核心条件：

1. 首发REIT运营稳健：原REIT（持有文龙家园、熙悦尚郡）运营满一年，信息披露合规，业绩稳定。

2. 新购入资产优质：本次扩募拟购入的朗悦嘉园等4个新项目，同样为保障性租赁住房，运营已满3年，出租率良好（新项目在2025Q2出租率已达91.6%-97.0%）。

3. 符合原始权益人要求：新资产同样来源于原始权益人（北京保障房中心有限公司）或其关联方，有利于整合管理。

4. 有利于现有份额持有人：扩募行为能降低整体资产风险，预计提升基金整体分派率，符合持有人利益。

（二）具体扩募流程：

1. 第一步：董事会决议与公告：基金管理人（华夏基金）协同原始权益人筛选资产，经内部决策后，发布拟扩募并购入资产的公告。

2. 第二步：监管审核：参照首发流程，但更为高效。向交易所提交扩募申请，交易所进行审核问询。此案例中，从公告到获证监会注册批复，历时约4个月。

3. 第三步：扩募份额发售：采用向原有份额持有人配售、向市场定向招募等方式发售新份额，募集资金用于购买新资产。

第四步：资产交割与上市：完成资金募集后，进行新资产的法律交割、过户。扩募的新基金份额在交易所上市，与原份额合并交易。

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大宗交易盘点

大宗并购激活资本化新周期

2025年租赁领域发生的大宗收并购交易，集中呈现“主体多元、标的聚焦、模式闭环”的特征，折射出租赁住房市场正从“资产盘活”向“资本化运营”的深层转型。

从参与主体看，种类丰富，包括地方国企（福州安住发展等）、险资（友邦保险等）、私募资本（鼎晖投资等）以及合资平台（自如与景顺联合成立星耀如景平台）；从成交标的选择看，大宗交易聚焦“核心城市+高需求韧性”区域，且资产类型覆盖“存量转化-成熟运营-新建规划”全周期，有效对冲租赁市场波动风险。

典型的四宗交易构建了差异化的“投融管退”闭环：福州安住采用“直接收购+改造入市”模式，通过国企资金池承接存量房源，后续依托运营实现稳定租金回报；友邦通过参股Pre-REITs基金实现“间接收购+资产孵化”，未来计划推动公募REITs上市，打通“收购-运营-证券化退出”路径；鼎晖则以“商改租”合规化路径突破实现价值提升，增强金融属性，未来可打通REITs、ABS等多元退出路径；自如与景顺的“资管平台+项目投建”模式，以合资公司为载体整合运营与资本资源，属于“专业运营驱动型”拓展...

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未来展望

私募REIT创新提速 公募REIT扩募浪潮延续

URI认为，未来在政策引导与监管规范下，私募REITs将持续深化金融创新，持续为投资人供给优质资产，撬动更多社会资本参与存量住房盘活与保租房建设进程；例如，2025年9月，建信长租完成2024年7月推出以来的首次扩募，作为市场首单产权类持有型不动产ABS（亦称“机构间REITs”），其创新意义在于搭建起多层次REITs市场架构，为资本市场改革创新注入全新动力。而公募REITs则在782号文、发行范围类型扩容等政策红利加持下，延续“首发+扩募”双轮驱动的发展态势，且在扩募与布局中总结三大鲜明特征：

一是存量扩募为主，头部企业积极打造区域资产整合平台，例如上海城投宽庭REIT将募集资金用于收购“馨伴寓项目”、厦门安居REIT承接全市优质租赁住房项目，通过存量资产的集约化运作提升资产价值与运营效率；

二是跨区域布局加速，上市REITs平台将突破地域限制，以杭州安居为代表的企业正积极寻求上海、北京等长三角城市的优质租赁住房项目，构建全国性资产矩阵；

三是参与主体多元协同，房企、国企、专业运营机构各展所长，不过随着行业规范化发展，相关政策可能逐步收口，市场主体需提前明确客群界定、资产准入标准等核心问题，以契合监管要求。

最后，URI城市租住据当前20余单项目实质推进情况预测：2026年保租房REITs或新增上市8-10只，这将推动租住市场加速从“民生保障”单一路径，向“金融赋能+品质居住”双轨升级的新阶段再次迈进，使其成为低利率环境下资本市场的重要价值赛道。

数据来源：公开数据 URI复核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

内容审核:林夏/山楂美式

内容复核:木兮

运营编辑:树懒