天津房价走向“底部”

金透财经 | 王剑

近日，天津针对新建商品房销售价格的管控措施悄然收紧，新增销许项目房价变动幅度不超备案价10%，已获销许项目优惠15个点以上将关闭网签。这一政策信号背后，是天津房价历经多轮调整后逐步趋近底部的市场现实。结合克而瑞、天津凯成研究院等权威机构数据及区域市场表现，天津楼市正呈现出“整体趋稳、区域分化、底部特征凸显”的格局。

政策转向筑底：从松绑到控跌的逻辑闭环

天津楼市政策的调整轨迹，清晰折射出房价逐步探底的过程。2024年10月，天津出台政策取消新建商品住房购买转让限制性措施，同时不再对新房销售价格上限实施指导，给予市场充分定价自主权。但仅时隔三个月，管控风向转向价格下行约束，通过口头传达方式对降价幅度设置隐形红线——新增销许项目以楼栋“中间价”为基准，允许±10%浮动，浮动超5%需申请；已获销许项目优惠5个点以上需书面说明，10个点以上需提交风险评估，15个点以上暂停网签。

河东区、津南区住建委工作人员均证实，管控核心是稳房价而非“一刀切”，价格过低将限制网签。这种政策转向并非偶然，而是基于房价跌幅收窄、底部特征显现的市场判断。克而瑞数据显示，2025年天津新建商品住宅成交均价17706元/平方米，仅微降0.2%，较2024年9.42%的二手房跌幅大幅收窄，价格下行动能显著减弱。

区域价格分化：底部区间的结构性差异

在整体房价趋近底部的背景下，天津各区域价格表现呈现明显分化，核心区抗跌性凸显，远郊区波动收窄，部分板块已率先企稳回升，具体价格及跌幅数据如下：

核心城区：涨跌互现，高端盘支撑均价

市内六区作为价值高地，房价底部特征最为稳固。和平区凭借核心资源禀赋，成为市区唯一实现价格上涨的区域，2025年新房成交均价75712元/平方米，同比上涨2.6%，是全市唯一均价突破7万元/平方米的区域。南开区均价维持4万+档位，2025年同比下跌4.2%，跌幅较往年收窄；河西区受价格战影响，均价从2024年37900元/平方米回落至2025年35652元/平方米，跌幅5.9%，为市区最大，但随着新梅江等板块低价盘出清，跌幅已逐步收窄。

红桥、河东两区则凭借城市更新和爆款项目带动，实现量价良性循环。红桥区2025年新房成交量同比上涨33%，均价虽未公开披露，但建投誉河院等项目成交均价稳定在3万元/平方米左右；河东区以29.9万平方米成交量登顶市区榜首，均价维持在2.8万-3.2万元/平方米区间，同比基本持平。

环城四区：量价错位，产品力决定抗跌性

环城四区呈现“量价错位”特征，价格整体处于底部区间。西青区作为环城唯一成交量上涨区域，2025年成交量同比涨5%，均价虽有小幅下滑，但万科翡翠大道、绿城水西雲庐等项目凭借产品力支撑，成交均价稳定在1.8万-2.4万元/平方米。北辰区则实现量跌价涨，未来城、龙曜城等临市区项目带动均价回升，涨幅居环城首位。东丽区津滨大道板块凭借金茂智慧科学城等迭代产品，成交均价稳定在2.4万元/平方米，成为板块价格锚点；津南区受整体市场影响，均价维持在1.2万-1.5万元/平方米，跌幅控制在3%以内。

远郊区县：企稳回升与库存承压并存

远郊区县房价已触及底部，部分板块开始回升。宝坻区表现亮眼，2025年新房成交均价10406元/平方米，同比上涨8.1%，涨幅全市领先，主要得益于中建悦庐觀坻等高价盘热销拉动，城南板块30个在售楼盘均价持平未跌。武清商务区依托城镇化和北漂人口流入，均价同比上涨1%，量能虽微跌7%但价格韧性十足。

库存压力较大的远郊区如滨海新区，2025年9月底新房库存量256.7万平方米，去化周期17.3个月，较去年增加1.5个月，均价维持在1.1万-1.3万元/平方米，同比跌幅收窄至2%以内；蓟州、宁河等封闭市场，均价稳定在8000-10000元/平方米，全年波动幅度不超过1%。

二手房市场：跌幅收窄，底部特征显现

二手房市场作为楼市“晴雨表”，已率先呈现底部企稳信号。58同城数据显示，2026年1月天津二手房均价13725元/平方米，较2025年12月的13751元/平方米仅微跌0.19%，跌幅较2025年全年7.79%大幅收窄。从月度走势看，2025年8月至12月二手房均价月度跌幅逐步收窄，2026年1月基本企稳，其中150平米以上大户型均价18044元/平方米，波动幅度仅0.28%，高端二手房抗跌性突出。

市场供需与预期：底部形成的核心支撑

天津房价走向底部，是供需关系、房企策略与政策调控共同作用的结果。从供应端看，2025年天津新房供应610万平方米，成交640万平方米，连续第五年供小于求，库存压力持续缓解。天津凯成研究院数据显示，2025年9月底新房库存量1156万平方米，同比下降5.2%，去化周期18.7个月，虽仍处较高区间，但较往年已明显改善，其中远郊区去化周期27个月，虽压力突出但降幅收窄。

从房企行为看，“以价换量”策略基本失效，价格下探空间耗尽。2025年12月天津未出现往年年底降价潮，新老楼盘均已采取低价策略，中原研究院报告指出，价格继续下探空间有限。同时，去年下半年出现的“保价协议”潮，河北区、空港等板块楼盘承诺不降价或降价退款，进一步锁定底部价格。

从需求端看，价格预期逐步稳定。此前因开发商低价抛售（部分项目低于备案价15%）导致的老业主维权、潜在购房者观望等问题，随着价格管控措施出台得到缓解。克而瑞数据显示，2025年新房成交量658万平方米，虽同比下降21.1%，但跌幅主要源于需求基数收缩，而非价格波动引发的观望情绪。

底部判断与未来展望：稳预期为核心目标

综合数据与市场表现，天津房价已进入底部区间，核心依据有三：一是价格跌幅显著收窄，新房均价微降0.2%、二手房均价趋稳，远低于往年跌幅；二是政策从“松绑”转向“控跌”，通过设置降价红线锁定底部区间；三是市场自发形成保价共识，房企降价动力不足，价格下探空间耗尽。

但底部并非单一价格点，而是结构性底部区间。未来市场将呈现“整体稳、局部活”的格局：核心区及有产业、人口支撑的板块（如空港、武清商务区）价格将保持稳定，甚至小幅回升；库存较高的远郊区仍将以去库存为主，价格维持底部震荡，波动幅度控制在5%以内。

值得关注的是，当前价格管控措施仍以口头传达为主，缺乏正式书面文件，后续执行细则、区域差异化监管方式及对变相降价的防控，将影响底部格局的稳定性。过往多地“限跌令”因房企变相规避而失效的教训表明，天津需尽快完善配套措施，同时依托城市更新、产业导入稳定需求，才能巩固房价底部，实现市场平稳健康发展。

天津房价已告别大幅下跌阶段，底部特征日益清晰，未来政策与市场的核心目标，将从“探底”转向“稳底”，通过稳定价格预期释放积压需求，推动楼市进入良性循环。