北京写字楼市场“冰火两重天”：中关村火热VS金融街遇冷

导读：2025年北京写字楼市场呈现两极分化格局，中关村科技企业撑起半边天，金融街却遭遇租金滑铁卢。这背后藏着怎样的产业密码？答案来了。

一、冰与火的市场图景

仲量联行最新数据显示，2025年北京甲级写字楼市场呈现"西热东冷"的奇特景观。中关村子市场空置率骤降至12.8%，创下近五年新低；而金融街租金却跌破400元/平方米心理关口，环比跌幅达6.1%。这种分化在第四季度愈发明显——中关村净吸纳量占全市总量的53%，金融街则持续面临央国企回迁带来的去化压力。

科技企业的爆发式扩张成为最大变量。莱坊报告显示，字节跳动等头部企业在中关村连续拿下多个万方大单，仅鼎好大厦就贡献1.27万平方米成交量。与之形成鲜明对比的是，金融街的银行、保险机构正加速撤回自持物业，长江证券等标志性案例更凸显行业收缩态势。

二、中关村的科技密码

高力国际华北区研究部董事陆明指出："中关村24个甲级项目中，已有10个空置率低于5%。"这种火热行情的背后，是人工智能产业的集中爆发。戴德梁行数据显示，过去五年TMT行业成交占比达45%，其中AI企业需求增速连续三年超30%。

政策红利与产业集聚形成双重驱动。随着"十四五"规划收官，国家科技自立自强战略推动创新要素加速汇聚。北辰中心F座2.8万平方米的租赁大单，正是某AI独角兽为扩建研发中心所作布局。这种技术密集型企业的办公需求具有强粘性，往往带动上下游企业形成"生态圈租赁"，这正是中关村空置率能逆势下降3.2个百分点的关键。

三、金融街的转型阵痛

当科技企业高歌猛进时，传统金融区正经历深度调整。莱坊报告揭示，金融街租金已较2024年峰值下跌8.7%，389.2元/平方米的均价创下2018年以来新低。这种下滑并非偶然：

首先，政策引导下的资产优化成为主旋律。大家保险等机构响应国资委要求，将原租赁面积缩减30%迁回自有物业。其次，证券业寒冬迫使长江证券等企业退租降本，某头部券商甚至将人均办公面积压缩至8平方米。仲量联行张斯亮分析："金融业正在经历从规模扩张到精细管理的转型，这个过程至少还要持续2-3个季度。"

四、未来赛道的分水岭

2026年将是关键转折点。据戴德梁行预测，中央商务区将有40.9万平方米新增供应入市，而中关村的新项目却寥寥无几。这种供应失衡可能加剧市场分化：

科技赛道持续向好。高力国际监测显示，中关村高入驻率项目租金已现企稳迹象，部分业主开始尝试3%-5%的温和涨价。而金融街等传统商圈仍将面临考验，757000平方米的待供应量中，有60%集中在CBD和通州，业主不得不祭出"定制装修+免租期"的组合拳。

值得玩味的是，专业服务机构正在两头下注。君泽君律师事务所既在中关村增设科技法律服务中心，又保留金融街总部，这种"双总部"策略或许预示着未来商业地产的新平衡。说到底，写字楼市场的冷暖变迁，终究是产业变革的晴雨表。