转型提质，大有可为——以资产管理激活中国房地产发展新动能

北京，2026年1月12日——享誉全球的房地产服务及咨询顾问公司戴德梁行举办“洞见未来 共赋新章”北京公司2025年终发布会。本次发布会聚焦房地产市场前沿动态，集结多位资深专家与行业重磅嘉宾，通过写字楼、商业趋势、大宗交易、REITs、资产管理等热议话题，拆解市场趋势、探讨破局路径，为行业传递前沿洞察。

戴德梁行北区董事总经理胡峰发表开场致辞。他指出，基础设施公募REITs试点范围扩容至写字楼与酒店类资产，标志着中国不动产金融化进程迈入全新阶段。这一重大政策突破，不仅为存量资产盘活提供了标准化、市场化的退出通道，为机构投资者拓展了更具纵深与多样性的配置选择，更向商办与酒店市场的价值重塑及运营提升注入了强劲动力。在此背景下，市场正从单纯依赖开发销售的模式，加速转向“投、融、管、退”全周期能力的竞争，专业服务与价值运营的重要性愈发凸显。同时，2025年中央经济工作会议明确提出 “着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给”，一系列调控政策的核心目标是推动行业健康稳定发展，这关系到我国经济大盘的稳定。胡峰认为，房地产行业的发展潜力和空间依然巨大，中国城市房地产大规模增量扩张的时代已经结束，存量提质增效的新阶段已然开启，房地产行业的未来增长，不再局限于新建开发，而是更多来自存量资产的精细化运营、物业服务的品质升级、租赁市场的规范发展等多元赛道。

在主旨分享环节，戴德梁行多位专家从多元维度，系统拆解当前市场核心命题，输出专业研判。

戴德梁行北区首席政策分析专家、北区研究部主管魏东深度解析了2026年大中华区房地产发展趋势。她表示，2026年作为“十五五”规划的开局之年，整体经济发展仍将以稳健为主基调。去年12月召开的中央政治局经济工作会议提出的“跨周期调节”，预示着2026年政府在解决当前经济问题的同时，将同步聚焦长远发展布局。基于此，2026年仍将是中国经济的调整之年，扩大内需、提振消费仍是复杂国际环境下，拉动经济增长的核心抓手。

戴德梁行北区项目及企业服务部主管邓姗姗全面复盘2025年北京写字楼市场表现，并从产业升级、运营策略优化等角度，提出市场突围的核心机遇。她强调，2026年北京写字楼市场仍将面临多重挑战，如何持续提升核心竞争力、在市场重围中实现突破，是每一位业主不得不直面的重要课题。

戴德梁行北区商业部主管孟祎以“长期主义”为核心视角，分享了商业业态创新与破局之道。她介绍，2025年北京零售市场共有13个优质项目开业，为市场新增超110万平方米优质零售空间；同时，多个老旧商业项目完成升级改造后重新亮相，有效推动了北京零售市场的提质升级。当前，消费者愈发注重消费体验与文化内涵的深度融合，纵观2025年北京商业零售市场，呈现出三大鲜明特征：其一，商业空间从单一消费载体向“城市客厅”转型，越来越多项目打造出极具话题性的公共空间，实现与北京本土文化的深度绑定；其二，文化及IP运营从单一符号传播，升级为全球化、矩阵化布局；其三，多元资本介入推动商业运营理念，从“流量导向”向“长期主义经营”转变。孟祎表示，以文化基因赋能商业、以场景创新突破瓶颈，构建可穿越周期的商业生态，将成为下一阶段北京商业市场实现韧性增长的关键。

随后，戴德梁行重磅首发第六期《中国REITs指数之不动产资本化率调研报告》。戴德梁行北京估价及顾问服务部助理董事、REITs研究中心主任张恺玲表示，资本化率作为不动产核心定价锚点，其变动趋势直接反映行业信心与投资逻辑。戴德梁行资本化率研究报告长期跟踪传统商办住及工业业态的资本化率变动，随着公募REITs正式拓展至写字楼、酒店赛道，希望以这一核心指标为行业锚定发展方向，助力商业不动产价值挖掘，进一步完善多层次REITs市场价值体系。

在圆桌讨论环节，戴德梁行北京估价及顾问服务部高级董事、不动产金融业务负责人刘慧，中国资本市场部副董事总经理、北京资本市场部主管杨蕾，与普洛斯资本副总裁李宏、高和资本执行董事郑闻莺、中信证券债务融资业务线总监及REITs组组长邱适、大家保险投资业务董事唐沛然等重磅嘉宾，围绕“无惧波动，穿越周期的资产管理策略”展开深度对话，从资本布局、运营优化等多维度，分享头部机构的实战经验与前瞻布局。

刘慧表示，回望全年市场波动，“无惧周期、锚定长期”始终是我们资产管理策略的核心逻辑，而REITs正是这一逻辑的关键实践载体。随着政策扩容至写字楼和酒店、扩募机制常态化，REITs正从单一资产产品升级为可持续的价值运营平台，为投资者搭建连接资本与实体的稳健桥梁。

杨蕾表示，2025年北京不动产大宗交易规模录得150亿元，呈现阶段性回落态势，自用型买家崛起重塑了市场买方结构。实体企业基于长期办公、产业落地等自用需求入场，标志着市场投资逻辑从“赚取差价”转向“长期持有+自用适配”的价值锚定，为核心资产注入了稳定流动性与运营确定性。