6万亿收库存建公租房，或重塑整个格局

房价这两年还会跌吗？黄奇帆解读房地产新变局：6万亿收库存建公租房，或重塑整个格局

房价这两年会不会继续下跌？或许答案已经逐渐清晰。著名经济学家、原重庆市市长黄奇帆，给出了不一样的解读：从今年开始，我国房地产或将彻底迎来全新格局。

据他分析，国家已明确计划拿出3万亿资金收购房地产库存，后续还有望追加至6万亿，这些房源将统一转化为国家公租房。这一步，实则是我国房地产发展到现阶段的必然选择。

为何近些年房企暴雷频发？核心原因就是过去十多年，房企疯狂拿地建房，沉淀了巨额资金；一旦楼市遇冷、房源卖不动，资金链便瞬间断裂。而国家下场收购库存房，能直接解开三个市场死结：

第一，开发商能快速拿到回款，不仅可以偿还债务、重启烂尾楼建设并顺利交房，工程领域的各类三角债也能随之清还，这对市场各方都是重大利好。

第二，低收入家庭能以极低的租金，住进国家保障性住房，刚毕业的大学生、贫困家庭、城市务工人员等群体，将顺利解决城市居住难题。

第三，能帮有存款的家庭提高利息收益。这看似和公租房无关，却是国家走出的一步妙棋，既能让全民受益，又能减轻财政负担。

试想，若国家自掏腰包拿出几万亿收购库存，无疑是一笔巨额开支。但如果通过发行国债的方式筹集民间资金，问题便迎刃而解：如今老百姓存银行的定期利息，已低至1点多，收益寥寥。若国家发行几万亿专项国债，将利息定到4.0%，背靠国家信用无任何风险，手握存款的居民自然愿意参与，几万亿资金无需国家出资就能轻松筹集。

而4.0%的利息支出，也并非难解的窟窿——公租房的房租就能实现覆盖。尽管公租房是福利性住房，租金远低于市场价格，比如市价1000元的房子，公租房租金仅需300元，但庞大的房源规模，足以覆盖国债利息支出。

就这样，一个完美的闭环形成了：国家无需直接出资，仅以信用为背书串联各环节，开发商的负债问题解决了，老百姓租房贵的痛点消失了，居民存款的收益也提高了，妥妥的一举三得。

有朋友可能会担心：这么多公租房，会不会没人租？答案早已被数据印证。从全球来看，我国大陆地区的公租房占比不足5%，是全球占比最低的地区之一。黄奇帆曾提及，香港的公营房屋占比达50%，新加坡更是有70%的公民居住在政府主导的保障性住房中。这意味着，我国公租房领域还有巨大的提升空间：若国家拿出6万亿收购库存房，公租房占比将提升至20%左右，与世界平均水平持平。即便抛开数据，能以远低于市场的价格租到公租房，对普通家庭而言极具吸引力，未来根本无需担心出租问题。

回到所有人最关心的问题：未来几年房价还会跌吗？

黄奇帆的结论是，房企一旦摆脱巨额库存压力，便不会再拼命降价促销，房价大幅下跌的动力会显著减弱。但从专业数据来看，房价仍有一定的调整空间：世界平均水平是家庭用7~10年的收入就能买房，我国2020年房价高点时，家庭购房需要20~30年的收入，远高于全球平均；而经过近两年的调整，2024年百城房价收入比已降至10.3，其中一线城市26.1、二线城市10.8、三四线城市7.6，整体仍高于世界平均水平，约为10~15年的收入才能购房。

不过，这个差距未必需要通过房价大降来弥补，也可能依靠未来GDP增长、居民收入提升来实现。更重要的是，一旦公租房实现大规模供应，房价的涨与跌，对普通家庭而言已不再那么重要——以极低的成本租房，成为居住的最优解。省下买房的巨额资金，用于日常消费、提升生活品质，岂不是更好？何必掏空全家钱包，把一家人的幸福感都拴在一套房子上？尤其在当前结婚率、人口出生率持续走低的背景下，房价也失去了大幅上涨的底层支撑。