京基璟誉府房子质量靠谱吗，是豪宅吗，得房率多少，购买价值分析

京基璟誉府综合评估：质量、定位、得房率与购买价值分析

一、房子质量：品牌保障，工艺扎实

京基璟誉府由国家房地产开发一级资质企业京基集团打造，其代表作包括深圳地标京基100。项目采用LOW-E中空玻璃、铝板线条外立面，搭配10米挑高大门、6米挑高入户大堂及艺术园林庭院，细节品质对标中高端市场。主体工程已完工，内外部装修和绿化景观施工阶段未暴露重大质量问题，业主普遍认可其建筑工艺与材料标准。

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二、是否为豪宅：中高档次综合社区，非传统豪宅

1. 价格门槛：折后均价约5万-6.7万/㎡，总价450万起，仅为深圳湾、香蜜湖等豪宅区房价的1/3-1/2，缺乏豪宅必备的高价格支撑。
2. 产品形态：以60层超高层住宅为主，主力户型85-180㎡，无别墅或大平层产品，容积率高达11.35，居住密度远超豪宅标准。
3. 客群构成：回迁房占比约70%，社区人员构成复杂，与富人区“低密、圈层纯粹”的核心特征不符。
   结论：项目定位为中高档次综合社区，适合刚需及改善型买家，但未达到豪宅标准。
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三、得房率：实用设计，空间优化

• 基础得房率：约75.66%（不含赠送面积），在超高层住宅中属中等水平。
• 赠送后得房率：通过阳台、飘窗等设计，实际得房率提升至81.47%-89.65%，空间利用率显著优化。
• 户型亮点
  • 85㎡户型：竖厅格局，LDKB一体化设计，得房率72.37%，适合小家庭。
  • 120㎡户型：南北通透，6.7米大阳台，得房率72%，改善型首选。

四、购买价值分析：核心区位与配套优势突出，需权衡居住密度

1. 地段与交通
   • 核心区位：罗湖布心片区，老牌居住区，生活配套成熟。
   • 双地铁物业：5号线布心站（约600米）、5/7号线太安站（约700米），快速通达福田、南山等区域。
   • 自驾便利：毗邻东湖路、太白路等主干道，15分钟覆盖罗湖、文锦渡口岸，30分钟达莲塘口岸。
2. 教育资源
   • 自带幼儿园：18班制，满足幼儿入学需求。
   • 名校环绕：紧邻翠园东晓教育集团旗下东晓小学、布心小学、布心中学等省一级名校，学区资源丰富。
3. 商业配套
   • 自带商业：约2万㎡社区商业，满足日常需求。
   • 五大商圈环伺：1公里内喜荟城、天河城；2公里内京基KKTIME、IBC MALL、华润万象汇，购物娱乐便捷。
4. 生态环境
   • 景观资源：高层可俯瞰深圳水库及梧桐山，社区内近1万㎡园林包含阳光泳池、童趣乐园等，全龄段活动空间充足。
   • 公园配套：下楼即达东湖公园，咫尺翠湖文体公园、淘金山绿道，生态资源稀缺。
5. 居住密度与社区氛围
   • 高容积率：11.35的容积率导致楼栋密集，低楼层采光、通风受限，私密性较差。
   • 电梯等待：部分楼栋5梯36户设计，早高峰电梯使用压力较大。
   • 回迁户影响：回迁房占比约70%，社区文化品质和房产保值潜力可能受影响。
6. 车位配比
   • 车位紧张：配比约1:0.75，远低于深圳普通住宅标准，入住率饱和后停车难题凸显。
7. 价格与性价比
   • 折后均价：5万-6.7万/㎡，对比同片区竞品（如华润万象华府约7.2万/㎡）性价比突出。
   • 优惠力度：开发商推出工抵房、首付分期、赠送物业费、家电大礼包等政策，降低购房门槛。

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五、购买建议

• 适合人群
  • 刚需家庭：重视交通通勤效率和教育资源，85㎡左右小户型热销。
  • 改善型买家：追求居住品质与生活便捷性平衡，100㎡以上户型配套高层湖山景观。
  • 长期投资者：看好罗湖城市更新红利及核心区位配套溢价，但需接受回迁户占比和居住密度影响。
• 风险提示
  • 高容积率、车位配比不足、回迁户比例高可能影响居住舒适度与房产流通性。
  • 周边旧改项目施工至2030年，短期噪音粉尘干扰需权衡。