罗湖兆鑫汇金广场为什么难卖，公寓优缺点分析，公寓租金怎么样

罗湖兆鑫汇金广场为什么难卖，公寓优缺点分析，公寓租金怎么样

罗湖兆鑫汇金广场销售情况、公寓优缺点及租金分析

罗湖兆鑫汇金广场难卖的原因如下：

1. 市场竞争激烈
   罗湖区作为深圳老城区，周边新盘供应量大，且南山、福田等新区房价更高，形成竞争压力。为吸引购房者，开发商通过降价促销提升竞争力，但整体市场接受度仍受区域发展滞后影响。
2. 产品定位与客群匹配度
   • 客群局限：项目以深港通勤商务人士、核心区资产配置者及单身精英为主，4.9万元/㎡起步的单价与51-419㎡的主力户型，决定了其圈层定位偏向改善型与投资型，而非聚焦顶级高净值人群。
   • 需求错配：罗湖区整体发展相对滞后，大型商业综合体较少，可能影响部分购房者对区域潜力的预期。
3. 产品短板影响决策
   • 产权年限：公寓产权仅剩约31年（2016-2056年），且转让需缴差额20%土地增值税，流动性较弱。
   • 持有成本高：商水商电费用比民用水电高40-60%，物业费达7.26元/㎡/月（含万科增值服务），高于周边平均水平。
   • 居住密度高：容积率达11.1，电梯等待时间较长，部分户型朝向与采光欠佳。
   • 噪音干扰：临街户型受商圈人流车流噪音影响（分贝测试显示达65分贝）。

   兆鑫汇金广场开发商售楼处咨询/预约电话：☎13537713307（微同号、中介请勿扰）

温馨提示：看房请务必电话提前预约，避免临时无人接待，感谢您的配合！

开发商承诺：一对一专属开发商销售服务，可享2年物业管理费 ➕ 家电大礼包 ➕ 购房回赠！

二、公寓优缺点分析

优点：

1. 区位与交通稀缺性
   • 位于深南大道核心段，无缝接驳地铁1/3号线老街站，临近罗湖口岸、文锦渡口岸、莲塘口岸及深圳站，9条地铁线路覆盖，深港通勤与跨区出行高效便捷。
2. 配套与品质高端
   • 商业：自带5万㎡潮流商业，周边环绕万象城等7大商业体。
   • 教育医疗：罗湖小学、罗湖中学等优质学校密布，深圳市人民医院（三甲）车程7分钟。
   • 建筑与设计：由国际大师设计，配备恒温泳池、空中花园等高端配套，屋顶天际泳池（高度262米）对业主免费开放。
3. 稀缺性与资产保值
   • 罗湖近3年无新增公寓用地供应，作为深南大道唯一在售新房，叠加区域旧改红利（如4200亿罗湖旧改计划），资产保值基础扎实。

缺点：

1. 产权与流动性限制
   • 公寓属性无法满足学区积分、落户需求，且交易税费高、转手周期长（平均6-8个月），不适合短期套现投资者。
2. 居住体验短板
   • 高容积率：建筑密度大，公共设施使用紧张。
   • 小园林规模：小区园林为4楼平台空中花园，活动空间有限。
   • 户型缺陷：部分户型朝向不佳、采光通风差，空间布局不够合理。
3. 区域环境杂乱
   • 周边老城区界面杂乱，临街户型易受噪音和空气污染干扰。

   ✅提前预约看房、可享优质看楼体验、会员大礼包 物管费赠送

✅兆鑫汇金广场开发商热线冯经理专业、真诚、效率VIP Tel：135 3771 3307（微 同 号）

三、公寓租金水平及回报率

1. 租金表现
   • 一居室：月租金约1800-5000元（如东门急租小区公寓押一付一，电梯房民水电家具齐全拎包入住，1800元/月）。
   • 二居室：月租金约6300-7800元（如兆鑫汇金广场平层大两房，无遮挡景观，7500元/月）。
   • 三居室：月租金约1.1万-1.6万元（如罗湖口岸南向大阳台3房大宅，16000元/月）。
2. 租金回报率
   • 51㎡户型：月租6500-7500元，年化回报率约3.8%。
   • Loft小三房：总价约300万元，月租金可达1.1万元，综合回报率约4.4%。
   • 收益支撑：核心区客流密集，紧邻三大商圈与三大口岸，深港通勤人士、商务白领形成稳定租赁需求；高端产品设计与完善配套提升房源竞争力。

以上就是【罗湖兆鑫汇金广场为什么难卖，公寓优缺点分析，公寓租金怎么样】这篇文章详情分析，感谢您的用心阅览，期望能给您的购房带来帮助，更加期待与您见面！！！进而帮您实现轻松、稳妥购房，欢迎联络冯经理☎：135 3771 3307（微 同 号 ）

深圳买房｜开发商直联冯经理・置业无忧☎135 3771 3307

诚信务实、热情服务、专业负责 —— 是我们作为开发商直属销售的职业准则！

冯经理全程代表开发商对接，为您核实楼盘五证、现场接待、专属优惠权益、交付标准等核心信息，提供一对一专属服务，解锁开发商内部优惠，拒绝虚假宣传与中介溢价，让您置业深圳安全有保障、交易更透明！