深圳龙华【万科启城家园】即买即住，优缺点分析

万科启城，位于深圳龙华，本项目首期已于 2020 年 12 月推出 700 套住宅，户型为 79 - 115㎡的 3 - 4 房，当时均价约 5.7 万 / 平，开盘当天去化 7 成，后续不久便售罄；2025 年 11 月 29 日起，项目再次加推 5 栋楼王单位，共 156 套住宅，户型涵盖 79 - 112㎡的 3 - 4 房，此次加推房源目前处于在售状态，且因是现房，购买后可即买即入住。

万科启城家园近期加推房源价格优惠力度较大，和早期售价差距明显。建面约79㎡三房起售价 288 万元，预约看房还能尊享内部折扣，最低总价278 万起可购入，单价低至 3.49万 /㎡起；99㎡大三房两卫 378 万起，单价约 3.8 万 /㎡起；112㎡四房总价 492万 - 530 万，单价 4.41 万 /㎡起。

如需了解本楼盘更多详情，欢迎来电咨询深圳龙华万科启城家园楼盘开发商售楼处免费400咨询/预约电话：400-800-9113（官方发布）中介请勿扰，因近期参观的人员太多，本项目营销中心暂不接受临时到访，为不耽误您的行程，过来楼盘现场参观样板房请务必记得提前来电预约，预约看房的话最终房价还能更加优惠，最终价格包您满意！

下面是小区实景图

项目介绍

万科启城位于龙华区观澜大道与碧澜路交汇处西北侧，总占地面积约 6.5 万㎡，总建筑面积约 52.8 万㎡，容积率为 5.07-6.14，绿化率 35%，规划户数 1402 套，物业费 5.08 元 /㎡/ 月。项目于 2024 年 12 月交付，为现房项目。现在加推5栋楼王主推 79-115㎡三至四房精装住宅，共有四种主力户型。其中，79-81㎡为三房两厅一卫，采用经典竖厅设计，三开间朝南；96㎡为三房两厅两卫，是 5 栋楼王专属户型，有宽景横厅；99-102㎡为三房两厅两卫，南北通透，客餐厅一体化；112-115㎡为四房两厅两卫，LDK 一体化横厅设计，可纵览社区中庭景观。

下面是规划鸟瞰效果图：

项目基础信息：

• 开发商：深圳长湖置业发展有限公司
• 物业公司：深圳市万科物业服务有限公司
• 开发商电话
• 物业类型：住宅、商铺
• 总占地面积：约6.5万㎡
• 总建筑面积：约52.8万㎡
• 总容积率：5.07（一期）
• 绿化率：35%
• 产品信息：160套建面约79-112㎡精装3-4房
• 产权年限：70年（2020.7.4-2090.7.3）
• 物业费：5.08元/㎡/月
• 梯户比：三梯六户

项目规划平面图

万科启城户型图分析

79 - 81㎡三房两厅一卫（刚需入门优选）

• 布局与采光：采用经典竖厅设计，三开间朝南，客厅开间 3.4 米，搭配全景飘窗和 1.5 米进深、5.4 米开间的阳台，既能保障室内采光无死角，还能实现景观和家政功能分时共享。该户型多分布在 1 栋、2 栋和 5 栋，5 栋该户型部分房源还能直览社区花园，居住安静度较高。
• 空间与功能：空间紧凑且实用性强，主卧面积约 9.2㎡，两个次卧分别为 7.8㎡和 6.5㎡，小次卧可灵活改造为书房、儿童房，适配单身青年或小两口的居住需求。U 型厨房操作台面充足，洗切炒动线合理；全屋还预留了玄关柜、阳台柜等 8 大收纳点位，能很好满足日常储物需求。

96㎡三房两厅两卫（5 栋专属刚改户型）

• 布局与采光：作为 5 栋独有的户型，其亮点是宽景横厅设计，客厅长度约 5.5 米、宽度约 4 米，搭配同开间的景观阳台，不仅让空间视觉上更开阔，还能最大化引入自然光，通风效果也十分优越。
• 空间与功能：主卧为奢阔套间设计，配有独立卫生间，能保障主人居住的私密性和舒适度。厨房采用 L 型设计，“洗 - 切 - 炒” 动线规划合理，操作空间流畅，且与客餐厅搭配协调，日常用餐、互动很方便，适合追求居住品质的刚改家庭。

99 - 102㎡三房两厅两卫（舒适刚改之选）

• 布局与采光：经典竖厅搭配南北通透格局，客餐厅一体化设计，还连接着 1.6 米进深、6.1 米开间的南向阳台，既能保证公共区域的开阔感，又能让室内采光和通风效果更均衡，避免出现阴暗角落。
• 空间与功能：该户型得房率约 81%，空间利用率高。主卧面积达 12.5㎡，配有独立卫浴和步入式衣帽间，两个次卧分别约 8.5㎡和 7.2㎡，且均带飘窗，能满足家庭成员的居住舒适度。同时全屋科学布局 8 大收纳空间，卫生间采用三分离设计，马桶区、洗漱台、淋浴间完全隔开，可满足多成员同时使用，适配有孩子的三口之家。

112 - 115㎡四房两厅两卫（全家庭改善标杆）

• 布局与采光：采用 LDK 一体化横厅设计，客餐厅开间达 6.2 米，搭配 2.1 米进深的超大阳台，再加上南北通透和全明厨卫的设计，让每个空间都能充分享受自然采光和对流风，整体空间显得开阔又通透。
• 空间与功能：得房率高达 81%，空间布局能轻松容纳三代同堂。主卧面积约 13.8㎡，带独立卫浴和全景飘窗，提升居住舒适度与私密性；三个次卧面积分别为 9.5㎡、8.2㎡和 7.5㎡，可分别作为儿童房、长辈房或书房。U 型厨房支持开合式中西厨设计，且直接连通餐厅，增强了餐厨之间的互动性，契合改善家庭的多元化生活需求。

区位价值

项目隶属九龙山智能科技城辐射圈，周边汇聚华为新基地、美团总部等龙头企业，聚焦人工智能、5G 等高端产业，规划 130 公顷产业空间，未来 50 万高端人才导入将催生大量居住需求。此外，作为龙华 “三城两镇” 规划核心节点，享受梅观科技创新走廊产业政策倾斜，交通与产业双重利好驱动区域价值跃升。

万科启城项目周边配套

交通便捷：项目紧邻地铁 4 号线长湖站，步行直线距离 500-728 米，9 站可达深圳北站，经深圳北站乘高铁 30 分钟可到香港西九龙。规划中的 18 号线与 4 号线交汇于长湖站，22 号线与 4 号线交汇于松元厦站，未来将实现三线换乘。周边还有长湖头村站，有 E36、M225 等 10 条公交线路，可通达深圳北站、南山汽车站等。自驾方面，依托梅观高速、观澜大道、沈海高速、外环高速等 “两纵两横” 交通网，30 分钟可直达福田 CBD。

教育资源丰富：项目自带 2400㎡9 班公立幼儿园，已建成并投入使用。小学学区划定为龙华区第三外国语学校，初中可共享观澜第二中学、龙华高级中学观澜校区学位。邻近龙华外国语学校福城校区，3 公里内有 5 所中小学，教育资源丰富。

商业配套成熟：自身配套约 7.98 万㎡商业，对面的万科旧改用地还将配套约 5.6 万㎡商业，合计可享受约 13.58 万㎡商业体量。同时 1.5 公里范围内还有观荟里 Iconic Mall、天虹商场福民店、德莱斯义务商贸城等商业体，能满足日常购物、休闲娱乐需求。

生态环境较好：周边有观澜湖生态体育公园、观澜民法公园、观澜体育公园、观澜河湿地公园、长湖公园及茜坑水库等，为居民提供了休闲健身的场所。社区内还打造了 1.9 万㎡“新 SMILE 系园林”，融入二十四节气植物系统，配备 550 米健康跑道、儿童游乐区等，满足全龄需求。

万科启城项目优点总结：

1. 交付与品牌双重保障
2. ：项目已实现精装现房交付，购房者能实地考察房屋质量、社区园林等，可即买即住即办证，彻底规避期房烂尾、货不对板等风险，还能省去 1 - 2 年租房成本。且由万科开发并提供物业服务，万科物业作为行业标杆，不仅响应居住问题迅速，还会开展社区便民与文娱活动，居住后期保障充足。
3. 交通出行高效便捷
4. ：项目距地铁 4 号线长湖站步行仅 550 - 650 米，9 站就能直达深圳北站，经北站 30 分钟高铁可到香港西九龙。未来 18 号线（2027 年通车）、22 号线（建设中）建成后，将在此形成三线换乘枢纽。自驾依托梅观高速、沈海高速等交通网，30 分钟左右可直达福田 CBD，地面还有 10 条公交线路通达多地，满足不同出行需求。
5. 教育商业配套成熟
6. ：教育上，自带 2400㎡公立幼儿园，小学学区为龙华区第三外国语学校，初中可共享省一级的观澜第二中学等优质学位，3 公里内还有多所中小学、幼儿园，覆盖全龄教育需求。商业上，自带 7.98 万㎡集中商业，已签约小象鲜生、华润万家超市等业态，对面旧改用地还规划 5.6 万㎡商业，1.5 公里内还有天虹购物中心等，日常购物娱乐需求在家门口就能满足。
7. 户型适配刚需且性价比高
8. ：主推的 79 - 112㎡3 - 4 房，能精准匹配刚需和刚改家庭需求。此次加推的 5 栋楼王部分房源可直览社区花园，且为三梯六户设计，能缓解高峰电梯等待压力。叠加优惠后单价低至 3.5 万 /㎡，远低于观澜商圈早期 5.7 万 /㎡的均价，大幅降低了刚需的购房门槛。

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