河南
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海淀保利半壁店项目即将入市，容积率仅1.43，打造3-5层低密的平墅，全四居产品。
无论是区域、产品、还是圈层，都在严格定义内城豪宅的内涵和外延，让我们有机会看到最新版的“海淀内城生活样本”。
这也是时隔10多年，海淀内城的首次上新。
谈到海淀内城，咱们先跳出对海淀的刻板认知。
在阜成路、万寿路、永定路交叉而成的这片区域，呈现出与科技海淀、山园海淀截然不同的气质——“内城国宾区”。
阜成路见证复兴征程、万寿路铭刻将门风骨、永定路以强国精神为脉，在海淀内城，每一条脉络都编织着深厚的时空经纬。
西贵原本说的是西城，这个概念又被放大到海淀西。
海淀西，50年代初开始北京城的建设重点。
从最早在西城三里河一带建设“四部一会”政府办公建筑群，中央政务区逐渐在周围确立；
与此同时，复兴路、阜成路向西延伸，一直到万寿路、永定路一带，成了军、政、科、教、医等国家机关单位、军队大院的发展腹地。
沿“国宾大道”一路向西，中央级重要部委、国家级重要接待场所、顶尖科研院所密布，是国家意志与时间，共同沉淀出的资源高地。
具有八百年底蕴的钓鱼台，甚至成为几代人记忆中的外交坐标、大国东方会客厅，也是国宾礼遇的精神原点。
沿阜成路向西分布着国家部委机关大院，如铁道部大院、科技部大院、空军/海军/通讯兵/总后大院等，科研大院如航天科工、水利水电研究、船舶工程研究院等。
这其中老海淀人、西贵子弟的含量相当高，也是咱们常说的老钱的所在地。
高知、隐贵的身份标识甚至形成了一种独特的文化。
人是万物的尺度，这份来自于海淀内城、大院的生活记忆和文化情怀，构成了内城国宾区独一无二的氛围感。
在这里，呈现的也是丰沛高能的生活场景。
301医院、空总医院等首长级健康守护，构建的是顶级的医疗护航；
五棵松万达、华熙LIVE等，支撑的是高品质、沉浸式的日常消费与文娱体验；
昆玉河、慈寿寺、玉渊潭等休闲公园，甚至西郊机场都是这个区域的配套设施之一。
这与海淀其他板块依靠产业或自然驱动不同，国宾区的价值是一种复合的、根生蒂固的“超级头排”，构成了无法复制的终极壁垒。
今年国宾区板块-永定路沿线的保利海淀半壁店项目，从拿地开始就备受关注，也是海淀内城十几年土地断供的一次需求反弹。
项目距离钓鱼台国宾馆直线距离6公里、玉渊潭公园4公里。
国宾区身份+超低密平墅，填补了市场最高阶的空白。
海淀四环内，上一个容积率低于1.5的项目，要追溯到2003年的万城华府。
此后，2012年的万柳书院（容积率2.0），2013年的琨御府（容积率1.58），都已堪称绝唱，成为二手市场上的顶级“硬通货”。
我在贝壳上搜了下海淀四环内，房龄15年以内，有电梯的板楼，三居及以上挂牌的只有30套。
可见海淀内城供应量紧缺，出货量更少。
即便放宽到20年房龄，整个海淀四环内的在售也仅104套。
像房龄15-20年左右的西钓鱼台家园、鲁艺上河村等，流通性比较好的小区，想买个四居今年的成交价也在1800-3200万。
巨大的稀缺性，再加上保利半壁店项目1.43的超低容积率，平墅的产品规格，确实非常有冲击力。
这个供应恰恰是海淀西部诸多限制条件带来的惊喜。
三山五园视廊线 + 机场净空线共同织成了刚性天花板，使得低密度成为唯一解。
圆明园-香山-玉泉山南北向视觉通廊要求“严控建筑高度与体量”，确保从皇家园林望西山仍是“山形起伏、屋顶不抢山”。
西郊机场跑道中心线两侧6km范围内，新建建筑不得超过15m（局部18m）等等。
保利半壁店项目规划1.43的容积率，3-5层的低密平墅产品，全豪装四居，板块内10多年没有新房入市的背景下，显得尤为珍贵。
严肃盘点了海淀西后续的几块供地，半壁店项目的环线位置最好、密度最低，目测产品规格也是最高的。
拿到这张牌，保利会给出什么样的答案？
大家都知道半壁店项目北侧紧邻西郊机场，其重要性、难度不言而喻。
所有的规划都需要通过军方认证。
可以说，保利凭实力拿下的这块地，这本身就是一种背书。
其次，保利5月份拿地，到现在进展确实不快，因为他面临着一个史诗级的规划难度。
关于地块15米限高的突破，需要空军机场主管部门的审批。
据说项目规划的总图前后修改了200多版，报给空军主管部门方案就报了七八十版，最后终于得到了完美解决。
业内都说也只有军工背景的保利能做的了半壁店地块。
最终建筑高度定为15.89米，创造了更好的层高条件，3-5层的平墅，共计330户，户均面积约175㎡。
预计是140-240㎡全四居户型，预计还有一些更高端的产品类型，无论是区域、产品、还是圈层，妥妥的内城豪宅定位。
如何在这样绝版的地脉之上，还要有国宾级豪宅生活氛围感。
我们从仅有的一些产品剧透可以先感受下：
① 景观打造方面，会有一个北京独创的产品设计。
据说这个设计来源于海淀机关大院的一个生活习惯，吃完饭之后遛弯，“局里局气、厅里厅气”的画面感来了。
这个炸裂的设计先不剧透太多，咱们等最终的产品亮相~
② 豪宅项目看物业。
保利物业其实有个特殊之处，为国家信访局、司法部、自然资源部等部委提供服务。
这次保利半壁店项目将凭借丰富的部委机关服务经验，给业主提供国宾礼遇的服务标准。
③ 同时保利也在做红线以外的努力。
比如项目门前的永定路，修路、城市界面提升都可以期待一下。
目标很明确，为业主营造仪式感和尊崇感，成为国宾区的一道风景线。
另外很多朋友关心的项目附近的永定河引水渠，严肃听说海淀区会参考南汉河进行改造。
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