刘凯：商业地产行业三大周期变化和六个应对范式

　　近日，中国写字楼产业园发展论坛第22届年会在北京富力万丽酒店成功举办，主题为"内卷与进化：商业办公的范式变革"。

　　论坛期间，2025热点写字楼产业园渠道代理精准对接洽谈会同期举办。活动邀请了20家来自国际五大行、知名渠道代理机构和20家写字楼产业园开发商运营商出席，围绕2025年交易趋势与供需变化展开交流和对接，并对2026年市场进行了预测和展望。

全联房地产商会写字楼分会执行会长、房讯指数CORC首席研究员刘凯出席活动并致辞。

全联房地产商会写字楼分会执行会长、房讯指数CORC首席研究员刘凯

　　刘凯在致辞中表示，2025年以来，一二线城市商业地产市场包括写字楼产业园仍处于平台整理期。市场供应失衡，需求信号失真，租售价格失序，投资意愿失速，以价换量仍是市场主流态势。

　　我们认为，近年来写字楼产业园行业面临三大周期性变化：经济增速处于下行期，市场供需不平衡内卷加剧，人工智能时代的到来。因此，商业办公市场企稳回升仍然需要一个缓慢的过程。

　　一方面，由于写字楼产业园市场的基本面在一个区间内受到需求端投资意愿支撑，同时受到远程办公和降本增效的压制。另一方面，供应端新房市场库存增加以及更新改造产品大幅放量，市场需要时间和空间进行消化。

　　当前商业地产市场正站在"内卷"与"进化"的十字路口。向左，是继续用卷价格、卷渠道、卷装修把所有企业拖进困境；向右，是用产品力、运营力和招商力把行业重新做一遍。选择权在开发商、在消费者，也在每一位行业从业者手中。

　　所谓"内卷式竞争"，本质上就是行业供需失衡的结果，一方面是供给侧的持续过剩；另一方面则是需求侧的持续低迷。"内卷式"竞争毫无疑问是内耗的产物。过度内卷往往造成成本过度压缩，产品质量下降，创新能力不足，产品高度同质化；同时也挤压了产业链条的生存空间。

　　对商业地产市场来说，"内卷式竞争"主要表现在以下几个方面，一是打"价格战"，靠低价竞争来"卷"；二是打"营销战"，不顾服务、品质，只靠花哨宣传推广来"卷"；三是打"追随战"，不考虑自身实际基因，盲目跟风追随行业所谓热点来"卷"。

　　2025年商业地产市场平台整理期的"内卷与进化"局面，既是商业地产行业发展的分水岭，也是是转型升级的起跑线，更是范式变革转换期。

　　站在今天的角度看未来一段比较长的时间，中国写字楼市场从运营管理到资产管理，产业园市场从空间开发到产业生态，如何应对这些变化？我们认为，行业变革需要六种范式：

　　第一，产品范式从产品为中心到用户为中心，更新迭代明星产品线围绕安全舒适绿色智慧的"好商办"精耕细作。

　　第二，经营范式从增量扩张到存量优化，加快空间改造调改节奏。

　　第三，运营范式从空间改造到城市更新，紧抓从开发到运营数字化转型，提升企业自身的核心竞争力。

　　第四，资产范式从公募reits到资产数字化，发力商业地产公募reits，打造资产数字化新样本。

　　第六，竞争范式从内卷式竞争到竞合式共赢，聚焦新质生产力行业崛起机会，多领域跨界合作多层面协同发展。